CTCP Tập Đoàn Tư vấn Đầu tư và Xây dựng Kiên Giang (HOSE: CKG) được thành lập vào năm 1992 , sở hữu nhiều công ty con và công ty liên kết hoạt động trong các lĩnh vực như: Kinh doanh bất động sản; Thi công xây dựng; Tư vấn, thiết kế và giám sát xây dựng; Kinh doanh nhà hàng; Đầu tư tài chính; Kinh doanh vật liệu xây dựng. Nhưng mảng đóng góp chính vẫn là kinh doanh BĐS.
Hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực xây dựng và BĐS, trong đó tập trung chính tại địa bàn tỉnh Kiên Giang như TP Rạch Giá, đảo Phú Quốc và các huyện thị khác tại Kiên Giang. Trong đó thì CKG được UBND tỉnh Kiên Giang giao cho thực hiện nhiều dự án trọng điểm của tỉnh như Dự án lấn biển mở rộng TP Rạch Giá (420ha); Dự án TTTM 30/4; Dự án KDC 16ha Hoa Biển, KDC Quảng Trường Trần Quang Khải, Dự án Nhà ở xã hội 444 Ngô Quyền, Dự án TTTM Rạch Sỏi,…Hiện tại CKG vẫn tiếp tục tập trung đầu tư tại 2 thị trường trọng điểm là TP Rạch Giá và đảo Phú Quốc. Trong đó, các dự án trọng điểm bao gồm: KDC Phường An Bình, Hoa viên Vĩnh Hằng, KDC Chợ Nông Sản TTTM Rạch Giá, KDC Nam An Hoà, Khu Phức Hợp Dream Hill Phú Quốc,…
===
****** Tập đoàn CKG sở hữu quỹ đất sạch tại một số thị trường tập trung giúp khai thác tốt lợi thế địa phương.***
Với vị thế là một trong những nhà phát triển BĐS hàng đầu tại khu vực tỉnh Kiên Giang, CKG hiện đang sở hữu quỹ đất lên tới hơn 529 ha hiện đang được đầu tư phát triển. Bên cạnh đó, CKG cũng đang xin chủ trương đầu tư cho hơn 132 ha đất nhằm tiếp tục gia tăng quỹ đất, đảm bảo tăng trưởng cho mảng kinh doanh BĐS cốt lõi của mình trong những năm tiếp theo.
Trong đó, những dự án trọng điểm đang được thực hiện của CKG bao gồm KĐT mới lấn biển Tây Bắc TP Rạch Giá, KDC Nam An Hoà giai đoạn 1, KDC Chợ Nông Sản TTTM Rạch Giá sẽ tiếp tục được triển khai trên phần diện tích đã giải phóng mặt bằng trong nửa cuối năm 2022. Trong trung hạn, CKG hiện đang có kế hoạch xây dựng các dự án Khu Biệt thự Dương Đông tại Phú Quốc, KBT Cao Cấp Phú Quốc Riverside cho giai đoạn phát triển từ 2025-2030.
Trong năm 2022, CKG cũng triển khai bán hàng đối với một số dự án như KDC Chợ Nông Sản, KDC Tuyến Đường số 2, TP Rạch Giá hay KDC Bắc Vĩnh Quang GĐ 2.
===
**** Biên lợi nhuận vượt trội*
Tình hình kinh doanh của CKG tăng trưởng đều qua từng năm, với lợi thế là quỹ đất lớn tích lũy qua nhiều năm khiến giá vốn của các dự án của CKG khá thấp vào CKG tập trung vào mảng kinh doanh BĐS đồng thời tận dụng những kinh nghiệm về tư vấn, giám sát, xây dựng và thi công công trình trong hơn 28 năm hoạt động giúp biên LN gộp của cả mảng BĐS và biên LN gộp hợp nhất được gia tăng. Bên cạnh đó, với việc hoàn thành nhiều dự án trọng điểm của tỉnh Kiên Giang cũng góp phần giúp CKG có nhiều lợi thế trong việc mở rộng quỹ đất và các thủ tục pháp lý, qua đó giúp giảm chi phí ban đầu từ đó có thể gia tăng hơn nữa biên LN gộp trong tương lai.
**** Tài chính lành mạnh*
Cơ cấu vốn của CKG được đánh giá tương đối lành mạnh với tỷ trọng nợ vay không quá cao so với quy mô tổng tài sản. Theo đó, tỷ lệ nợ vay/VCSH hợp nhất của CKG giảm từ mức 294.9% tại thời điểm cuối năm 2017 xuống còn 121.2% tại thời điểm cuối Q2/2022. Trong đó, nợ vay dài hạn chiếm 49.3% tổng dư nợ vay. Xét trong mối tương quan với cơ cấu tài sản, chúng tôi đánh giá tỷ lệ này là không có nhiều rủi ro khi mà tỷ trọng hàng tồn kho chiếm hơn 58.9% tổng tài sản thì tỷ trọng vay nợ/Tổng tài sản chỉ đạt hơn 33%. Điều này giúp CKG không gặp nhiều rủi ro về thanh khoản trong ngắn và trung hạn.
****** Khả năng bàn giao dự án tốt, danh mục sản phẩm phân khúc đa dạng***
Khả năng triển khai thực hiện các dự án của CKG được chúng tôi đánh giá cao khi tổng giá trị đầu tư của các dự án lũy kế tính đến 28/02/2022 đã đạt khoảng 50% tổng giá trị đầu tư dự kiến của công ty cho các dự án. Trong đó, các dự án trọng điểm của CKG như KĐT lấn biển Tây Bắc Rạch Giá, KDC An Bình hay KDC Nam An Hoà có giá trị đầu tư lên tới hơn 75%. Với lợi thế về mặt kinh nghiệm phát triển các dự án lớn tại địa Phương, CKG có nhiều lợi thế so với các chủ đầu tư khác trong việc hoàn thành các thủ tục pháp lý cũng như đẩy nhanh tiến độ xây dựng dự án, từ đó giúp đảm bảo dòng tiền từ mảng KD này trong những quý tiếp theo.
Khoản người mua trả tiền trước dài hạn luôn đạt trên mức 1,000 tỷ đồng kể từ Q3/2019 và trung bình chiếm trên 25% tổng tài sản của CKG. Tại cuối Q1/2022, khoản người mua trả tiền trước đạt hơn 1,150 tỷ đồng, trong đó phần lớn đến từ 2 dự án KĐT lấn biển Tây Bắc TP Rạch Giá và KDC Nam An Hoà GĐ 1, hiện đang được đẩy mạnh xây dựng và ghi nhận doanh thu trong năm 2022. Trong 3 năm gần nhất, CKG luôn duy trì tỷ lệ người mua trả tiền trước dài hạn/DT thuần đạt trung bình 110%, điều này cho thấy công ty luôn đảm bảo dòng doanh thu không bị gián đoạn.
===
****** Lượng lớn hàng tồn kho lớn, đặc biệt là tại đại dự án KDC lấn biển Tây Bắc***
Quy mô hàng tồn kho của CKG cũng đạt hơn 2,859 tỷ đồng (+3.3% YoY, +5.4% QoQ), trong đó dự án trọng điểm KĐT lấn biển Tây Bắc Rạch Giá có tỷ trọng hơn 40%, KDC Nam An Hoà hơn 13%,KDC Phường An Bình 5%,… Kỳ vọng rằng trong năm 2022 CKG sẽ ghi nhận khoảng 855 tỷ đồng doanh thu từ 3 dự án trọng điểm này.
Trong năm 2023, bên cạnh ghi nhận doanh thu cho các dự án KĐT lấn biển cùng với KDC Nam An Hoà, CKG sẽ bắt đầu ghi nhận doanh thu cho KDC Chợ Nông sản TTTM Rạch Giá khi việc triển khai bán hàng cho dự án này đang được đẩy mạnh trong năm 2022.
***** KẾT LUẬN**
Tóm lại, chúng ta thấy được gì về CKG:
(1) Chất lượng tài sản tốt, tài chính lành mạnh
(2) Khả năng bàn giao dự án tốt, danh mục sản phẩm phân khúc đa dạng
(3) Thị trường BĐS Kiên Giang sôi động, nhu cầu tăng cao
(4) Tiến độ của các dự án được kiểm soát tốt
(5) Lượng lớn hàng tồn kho lớn, đặc biệt là tại đại dự án KDC lấn biển Tây Bắc
(6) Tiềm năng từ các đại dự án sắp triển khai đặc biệt là các dự án tại Phú Quốc
Tuy nhiên, bên cạnh những điểm nổi bật thì CKG cũng còn những điểm chưa tốt, điển hình đó là:
(1) Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng tại các dự án vẫn còn chậm
(2) Các mảng kinh doanh khác ngoài BĐS đang dần suy giảm, điều này khiến rủi ro về nguồn thu nhập của CKG lớn hơn nếu hoạt động bán hàng hoặc xây dựng các dự án BĐS bị gián đoạn. Chúng tôi cho rằng trong trung hạn, CKG sẽ không gặp nhiều rủi ro về dòng doanh thu nhưng việc quá tập trung vào 1 mảng có thể sẽ khiến CKG bị ảnh hưởng nếu gặp các cú shock lớn như Covid-19.
(3) Quy mô nhỏ so với những nhà phát triển BĐS khác có thể khiến CKG giảm năng lực cạnh tranh nếu bước sang thị trường khác hoặc giảm khi những nhà phát triển lớn tham gia vào chính thị trường của CKG. Đây là bất lợi của những công ty BĐS quy mô nhỏ trên thị trường, đặc biệt trong giai đoạn nguồn vốn toàn ngành đang bị kiểm soát khả chặt bởi NHNN.
