ITC: CTCP Đầu Tư – Kinh Doanh Nhà
Là mã cổ phiếu ngành bất động sản có quy mô vừa và nhỏ hoạt động chủ yếu tại các tỉnh phía nam quỹ đất 120 hecta xung quanh tp.HCM với các dự án chung cư và sản phẩm nhà phố, biệt thự.
Tình hình tài chính:
Vốn chủ 2000 tỷ, nợ 2500 tỷ. nhưng chỗ nợ đó bao nhiêu là người mua trả tiền trước?
Vốn hóa 2.167 tỷ xấp xỉ = vốn chủ sở hữu, với thị giá 24.85 = giá trị sổ sách, mức BV=1 là hiếm gặp trong khi thị trường đang trả giá cho cổ phiếu bđs rất cao hiện tại. Với 87 triệu cp lưu hành với P/e = 18 thì rõ ràng thị trường đang kỳ vọng vào các dự án sắp hạch toán của ITC.
Liên tục chia tách cổ phiếu. Vừa tăng thêm 10% cổ tức = cp.
Cổ đông lớn trong công ty chiếm trên 50%. Công ty Kiến trúc tương lại đó là công ty sân sau của Chủ tịch Mãnh. Cổ đông nhà nước là Công ty Địa ốc Sài gòn chiếm 16%, nước ngoài 0%. Vừa có nhà nước nắm hơn 16%, vừa có đơn vị kiểm toán nằm trong Big Four (Ernst & Young Viet Nam) nên khá yên tâm về chất lượng báo cáo tài chính. Cần lưu ý khoản đầu tư của công ty đầu tư Toàn Việt (thuộc hệ sinh thái TMS) thoái vốn xuống chỉ còn 4,78% nên mới có vol vào.
(Thông tin về Nhóm Toàn Việt tại ITC được biết là như sau:
Toà n Việt và một pháp nhân khác cùng nhóm là Công ty TNHH Đầu tư và Thương mại Thiên Hải (Thiên Hải) nổi lên là những ‘tay chơi’ lớn tại ITC từ năm 2018. Cùng với CTCP Thiết kế Kiến trúc tương lai, nhóm cổ đông tư nhân đóng vai trò chủ đạo tại chủ đầu tư dự án Terra Royal toạ lạc tại giao lộ Nam Kỳ Khởi Nghĩa – Lý Chính Thắng (Tp. HCM) trong nhiều năm.
N ăm 2019, Đại hội đồng cổ đông thường niên của ITC đã thông qua việc đầu tư vào dự án điện mặt trời Ninh Phước, công suất 200MW, tổng vốn đầu tư ước tính 4.177 tỉ đồng. Trong đó, 1.677 tỉ đồng đầu tư dự án dự kiến được lấy từ nguồn thu từ dự án Terra Royal và dự án Tương Bình Hiệp (tỉnh Bình Dương)
Giai đoạn từ ngày 18/8 – 7/10/2021, Toàn Việt đã bán ra 6,53 triệu cổ phiếu của CTCP Đầu tư – Kinh doanh Nhà, giảm mạnh tỉ lệ sở hữu từ 13,02% xuống chỉ còn 4,78%, không còn là cổ đông lớn )
Như vậy, với việc Toàn Việt đã thoái vốn tại ITC thì dự án điện mặt trời này phải xem xét lại. Cổ phiếu ITC trôi nổi trên thị trường tầm 20tr cổ nhỏ lẻ tranh nhau. Nên big boy cần thời gian gom đủ đâu
Có 3 công ty con và 1 công ty liên kết.
I. Kết quả kinh doanh Trong 9 tháng đầu năm 2021 kết quả kinh doanh gần như đi ngang so với cùng kỳ 2020 chủ yếu được book vào quý 4 hàng năm.
3 mảng là mảng bất động sản, mảng xây dựng và mảng kinh doanh khách sạn.
- M ảng bất động sản
Chiếm tỉ trọng cao nhất cả về doanh thu và lợi nhuận. Do quý 3/2021 tình hình dịch bệnh giãn cách nên mảng xây dựng và khách sạn gần như không hoạt động nên không thể mang về doanh thu trong khi vẫn phải chịu một phần chi phí làm ghi nhận lợi nhuận âm. Để đánh giá, chỉ lấy số liệu 6 tháng đầu năm 2021 khi các mảng đều hoạt động ổn định để đánh giá tỉ trọng. Theo đó mảng BĐS chiếm 77% doanh thu và đến 90% lợi nhuận gộp.
- Mảng xây dựng và khách sạn
Chưa có đóng góp nhiều cho kết quả kinh doanh do thông tin năm 2021 bị ảnh hưởng dịch bệnh nên không chính xác.
II. Thông tin dự án và tiềm năng doanh nghiệp
ITC đang có 6 dự án sau:
1. Dự án Terra Royal
Đây là dự án có cả phần căn hộ cao cấp và cả phần khách sạn được khai thác từ năm 2020. Dự án có tổng diện tích 6,581 m² với quy mô 366 căn hộ cao cấp, 305 phòng khách sạn và sàn thương mại cho thuê (7,711 m²).
Đã hoàn thành xong phần khách sạn, bàn giao 1 phần dự án căn hộ cao cấp và hạch toán 1 phần từ 2020. Hiện tại trên quý 3/2021 tồn kho dự án còn lại là 277 tỷ đồng, giảm 55 tỷ đồng so với đầu năm và giảm 600 tỷ so với lúc tồn kho cao nhất của dự án (877 tỷ tại quý 2-2020 ). Như vậy dự án đã được hạch toán phần lớn năm 2020 và phần còn lại sẽ hạch toán nốt trong năm 2021 này.
Mảng khách sạn Dự kiến 2022-2023 vận hành ổn định và mỗi năm có thể đóng góp doanh thu và lợi nhuận khoảng 20-30 tỷ lợi nhuận gộp hàng năm.
Video về khách sạn này: địa thế và thiết kế rất ấn tượng.
Theo thông tin từ môi giới tới quý 2/2021, thì còn tồn kho 277 tỷ cho hơn 108 căn hộ còn lại, lãi tầm hơn 50 tỷ chăng?
2. Dự án Terra Flora
Đây là dự án nằm tại Nhơn Trạch, Đồng Nai và ITC nắm 85% lợi ích tổng dự án. Dự án có tổng diện tích 1.2ha với block 16 tầng trong đó 1 block là căn hộ, 2 block là văn phòng cho thuê, 1 block là khu trung tâm thương mại và khách sạn. Từ các thông tin của dự án, có thể áng chừng sẽ mang về cho ITC tầm 170 tỷ lợi nhuận (chưa biết thời gian hạch toán chính xác)
Hiện dự án đã có giấy chứng nhận và bàn giao cho các căn hộ thuộc block D1. Hiện công ty đã hoàn thiện phần thô block D2 và tiếp tục xây tiếp block văn phòng tiếp theo. Công ty cũng chuẩn bị tìm kiếm khách hàng cho thuê luôn.
Từ các video fly cam khu vực này, có thể thấy dự án Terra Flora đã bàn giao phần căn hộ còn lại phần văn phòng cho thuê và khách sạn sẽ được triển khai và cho thuê trong các năm tiếp theo từ 2022. Đây sẽ là nguồn thu ổn định cho công ty thay vì mang lại lợi nhuận 1 lần như các dự án khác. Giá cho thuê và lợi nhuận đều đặn sẽ update khi công ty hoàn thành các block này (có thể sai do video youtube chưa cập nhật kịp)
3. Dự án Long Thới – Nhà Bè (The Star Village)
Dự án nằm tại Nhơn Đức, Nhà Bè, tp.HCM với tổng diện tích 55.4ha chia ra làm 2 giai đoạn. Giai đoạn 1 với 44.9ha bao gồm sản phẩm nhà liên kế, biệt thự, chung cư đã được bàn giao cho khách. Giai đoạn 2 đang được triển khai với diện tích khoảng 10.5ha
Hiện dự án giai đoạn 2 đang trong giai đoạn triển khai và mở bán. Tuy nhiên chưa thể hạch toán sớm trong năm 2022 được mà phải từ 2023 mới có thể hạch toán cho giai đoạn 2 nên đây được coi là dự án tương lai gối đầu cho các dự án hạch toán hiện tại của công ty. Với dư địa quỹ đất giai đoạn 2 còn lại thì dự án sẽ mang về hàng trăm tỷ đồng lợi nhuận cho công ty khi hạch toán
Có thể thấy, địa thế và thiết kế dự án này khá là tốt. dân cư đã về ở, công ty hạch toán ntn thì cần báo cáo quý tiếp theo và giải trình tại báo cáo gửi HĐQT để rõ hơn.
4. Dự án Tương Bình Hiệp
Dự án này ITC được nhận 65% lợi ích và có tổng diện tích 19.3ha nằm tại tp. Thủ Dầu Một – Bình Dương. Dự án có quy mô 746 căn nhà phố, biệt thự (72,149 m²) và căn hộ chung cư (2,892 m²).
Hiện dự án đã hoàn tất đền bù, giải phóng mặt bằng giai đoạn 1 và đã có quyết định giao đất giai đoạn 1.
Đây là giai đoạn lâu nhất và khó nhất đối với 1 dự án và hiện đã được hoàn tất. Dự án đang tiếp tục thực hiện các pháp lý liên quan và xây dựng hạ tầng. Như vậy dự kiến dự án có thể đưa vào kinh doanh trong 1 vài năm tới để đem về lợi nhuận cho công ty.
5. Dự án KDC Intresco 6A
Đây là dự án nằm tại Bình Chánh – Tp.HCM, địa bàn có tiềm năng tăng giá bđs tốt khi mà huyện có chủ trương quy hoạch lên thành phố trong thời gian vài năm tới. Dự án có tổng diện tích khoảng 7.7ha và hiện quỹ đất đã được đền bù khoảng 80-90% và còn 10-20% chưa hoàn thành đền bù. Theo thông tin thì còn khoảng 73 hộ gia đình chưa thể đền bù do vướng mắc về việc chuẩn bị nơi tái định cư phù hợp.
Trên báo cáo tài chính tồn kho dự án cũng không có sự thay đổi qua các quý cho thấy công ty vẫn chưa thể hoàn thành việc đền bù trong năm 2021. Việc đền bù giải phóng mặt bằng là công tác tốn thời gian nhất đối với các công ty BĐS nên chúng tôi sẽ cập nhật và đưa vào định giá sau khi công ty hoàn thành công tác giải phóng mặt bằng.
6 . Dự án KDC Intresco 6 B
Đây là dự án làm công ty vướng vào kiện tụng trong khâu giải phóng mặt bằng. Cũng theo thông tin từ các bài báo và thời sự về vụ kiện, thì có nhiều người dân đã đặt tiền mua đất dự án này, nhiều hộ dân cũng đã nhận tiền đền bù dự án này. Nhưng trong báo cáo các năm không nêu rõ số tiền này là bao nhiêu nên không tách được trong tổng tiền tồn kho và người mua trả tiền trước.
Công ty liên tục xin gia hạn đầu tư dự án, nhưng cả chính quyền Thành phố và hơn 100 hộ dân đã bỏ tiền ra mua đất đều rất căng thẳng chuyện này. Cẩn trọng do có nhiều người đã bỏ tiền vào, có thể gây kiện tụng.
Một số thông tin rao bán trên các trang rao bán nhà đất, giá đất khu vực này đã lên tới vài chục triệu/mét vuông.
Ngoài các dự án trên ITC còn làm chủ đầu tư nhiều dự án khác như Phước Hải – Bà Rịa, Bình Trưng Đông, … sẽ update sau.
Ngoài ra, công ty có nguồn thu từ cho thuê văn phòng mang lại lợi nhuận tầm 50 tỷ/năm.
III. Kết Luận và Định giá
ITC đang có các dự án sẽ hạch toán trong quý 4-2021 và năm 2022 giúp mang lợi nhuận về cho công ty cùng với quỹ đất cũng đủ triển khai trong vài năm tới chưa lo cạn kiệt.
Tuy nhiên k quá ấn tượng với tiềm năng các dự án của ITC nhất là tiến độ
IV. BCTC quý 3/2021 Phần nợ phải trả 2200 tỷ gồm có mục người mua trả tiền trước ngắn hạn 579 tỷ, người mua trả tiền trước dài hạn 165 tỷ. Khả năng đây là phần khách hàng đã thanh toán theo tiến độ của phần còn lại dự án Terra Royal
Biên lãi gộp quý 3/2021 gần 70%, vô đối với việc lấy đất giá rẻ đi bán.
Phần lợi nhuận sau thuế chưa phân phối lên tới 206 tỷ.
Vừa rồi đã chia thưởng cp tỷ lệ 10%, tương ứng với 87 tỷ, thì số LNST chưa phân phối này còn khoảng 120 tỷ nữa, đủ cho công ty chia thưởng cp thêm 10% vào năm 2022.
Doanh thu chưa thực hiện đầu năm 130 tỷ trong khi cuối quý 3 là 2.100 tỷ.
Dự án điện mặt trời do Toàn Việt đã thoái vốn nên cần các báo cáo tiếp theo để đánh giá tiếp.
- Định giá:
Kế hoạch kinh doanh năm 2021:
Quý 2 vừa qua, do ảnh hưởng dịch Covid- 19 nên công ty tạm dừng hoạt động làm cho công ty k bàn giao nhà được, lỗ mất 8 tỷ. Tính tới hiện tại hết quý 3/2021 doanh thu của công ty là (157 + 88 + 107) = 352 tỷ, Lợi nhuận là 58 tỷ.
Vậy quý 4 này công ty cần hạch toán doanh thu 430 tỷ, lợi nhuận 60 tỷ thì mới đạt mục tiêu.
Với số tiền gần 579 tỷ người mua trả tiền trước ngắn hạn, 165 tỷ trả trước dài hạn như tại BCTC quý 3 có phải chính là khoản tiền doanh thu như trong kế hoạch tại đại hội cổ đông hay không?
Với tình hình dịch hiện tại và tiền của người dân thành phố Hồ Chí Minh và Đồng Nai sau dịch thì công ty có kịp bàn giao và hạch toán trong quý 4 không?
- Định giá theo P/e
Nếu ITC bàn giao phần còn lại của dự án Terra Royal + một phần dự án Terra Llora thì hơn 800 tỷ đó thành doanh thu, cứ cho biên lợi nhuận tầm 40% (còn trong quý 3 biên LN lên tới 70%) là 400 tỷ đi thì EPS = 4 00/87= 4 . 6 với P/e = 10 – 15 thì giá mục tiêu từ 45 – 6 0 tuỳ theo công ty hạch toán ntn.
Do dịch ở TP HCM nên không khẳng định được khi nào ITC bàn giao và hạch toán.
- Định giá theo phương pháp RNAV
Đánh giá chênh lệch định giá lại: khi chạy file Excel định giá đất của ITC thì đều ra mức rơi vào tầm 5000 – 6000 tỷ, tương ứng vốn hoá hiện tại đang 2000 tỷ thì công ty còn có khả năng tăng giá gấp đôi. Tạm thời định giá ITC thị giá lên mức 45 – 50.000đ/cp trong giữa năm 2022.
Chú ý: ITC đang có 3 dự án có thể bị Thành phố HCM thu hồi do quá thời gian bàn giao đất. Cụ thể,
- Khu 6A Khu dân cư Intresco có diện tích 6,91ha triển khai từ năm 2001 nhưng đến nay mới giải phóng mặt bằng được 64%;
- Dự án đầu tư hạ tầng KT chính khu 6B diện tích đất giao 21,73ha triển khai năm 2001 đến nay mới giải phóng mặt bằng được 56%;
Dự án phát triển nhà ở tại Lô số 5 diện tích 6,73ha mới giải phóng mặt bằng được 62% dù triển khai năm 2001.
Tác giả: Nguyện Boss – Cá Heo Group
