Có nên bán đất quê mua chung cư Hà Nội

Một câu hỏi tưởng chừng đơn giản nhưng lại đầy thách thức: Bán đất quê để mua chung cư tại Hà Nội – Nên hay không nên? Đây là câu chuyện của người đang sống trong một căn nhà thuê tại Hà Nội với mức thu nhập gia đình 30 triệu đồng/tháng. Quyết định này không chỉ là bài toán tài chính mà còn là sự đánh đổi giữa an cư và áp lực lâu dài.

Liệu mảnh đất quê với giá trị hiện tại 2 tỷ đồng có nên được bán đi để đổi lấy một căn hộ chung cư giá 4 tỷ đồng, đi kèm khoản vay ngân hàng 2 tỷ đồng? Hãy cùng phân tích qua các khía cạnh, từ tài chính đến những tác động thực tế lên cuộc sống gia đình.

1. ÁP LỰC TÀI CHÍNH: GÁNH NẶNG HAY BÀI TOÁN KHÔNG LỐI THOÁT

Một điều không thể phủ nhận: 2 tỷ đồng vay ngân hàng sẽ mang lại áp lực rất lớn với bất kỳ gia đình nào, đặc biệt khi lãi suất vay trung bình ở mức 10%/năm. Điều đó đồng nghĩa với khoản chi trả 20 triệu đồng/tháng cho cả gốc và lãi. Con số này chiếm tới 67% thu nhập của gia đình. Điều gì sẽ xảy ra khi lãi suất tăng thêm hoặc gia đình gặp các rủi ro tài chính?

Tỷ lệ an toàn cho các khoản thanh toán không nên vượt quá 50% thu nhập hàng tháng. Việc để áp lực trả nợ vượt qua ngưỡng này sẽ dễ dàng đẩy gia đình vào vòng xoáy nợ nần, mất đi sự ổn định và khả năng tiết kiệm.

Câu hỏi đặt ra: Liệu quyết định này có thực sự mang lại an cư hay chỉ đơn thuần là một cú nhảy vào áp lực? Sự an tâm khi sở hữu căn hộ có thể nhanh chóng bị thay thế bởi nỗi lo trả nợ hàng tháng.

2. CHUNG CƯ HÀ NỘI: LỰA CHỌN TIỆN NGHI HAY RỦI RO NGẦM

Những điểm cộng của chung cư:

Môi trường sống hiện đại: Tiện ích như trường học, trung tâm thương mại, khu vui chơi là những yếu tố không thể phủ nhận, đặc biệt với gia đình có trẻ nhỏ.

Khả năng tăng giá dài hạn: Với các dự án nằm tại khu vực phát triển, giá trị căn hộ có thể tăng nhờ sự mở rộng hạ tầng.

Nhưng mọi sự lựa chọn đều đi kèm rủi ro.

Những rủi ro khó tránh:

Khấu hao giá trị tài sản: Chung cư không giống như đất nền, giá trị thường giảm dần theo thời gian. Chung cư giảm giá trung bình 1-2% mỗi năm, đặc biệt với các căn hộ không thuộc khu vực trung tâm.

Chi phí quản lý, bảo trì: Các chi phí này không được thể hiện ngay lúc mua, nhưng sẽ ảnh hưởng lâu dài đến tài chính gia đình.

Khả năng lựa chọn hạn chế: Với mức giá 4 tỷ đồng, khó tìm được căn hộ 3 phòng ngủ ở vị trí tốt mà không phải đánh đổi chất lượng.

3. ĐẤT QUÊ: TÀI SẢN TĂNG GIÁ TRONG TƯƠNG LAI

Giữ mảnh đất quê không chỉ là lựa chọn tài chính, mà còn là bảo hiểm dài hạn trước sự biến động của thị trường.

Lý do nên giữ đất:

Tiềm năng tăng giá: Những mảnh đất quê, đặc biệt nằm ở khu vực có quy hoạch hạ tầng, thường tăng giá ổn định. Đất nền vùng ven tăng trung bình 10-15%/năm nhờ các dự án phát triển giao thông.

Giá trị không khấu hao: Khác với chung cư, đất nền giữ nguyên giá trị theo thời gian và không chịu ảnh hưởng của yếu tố sử dụng.

Giải pháp thay thế hợp lý:

Nếu chưa cần mua chung cư ngay, giữ lại đất quê và đợi giá trị tăng là một phương án an toàn. Ngoài ra, gia đình có thể xem xét căn hộ giá 3-3,5 tỷ đồng, giúp giảm khoản vay xuống 1-1,5 tỷ đồng, từ đó giảm đáng kể áp lực trả nợ.

4. VAY NGÂN HÀNG: HIỂU RÕ LUẬT CHƠI

Vay ngân hàng là lựa chọn phổ biến, nhưng không phải ai cũng hiểu hết các điều kiện và rủi ro kèm theo.

Lãi suất thả nổi: Ban đầu, ngân hàng thường áp dụng lãi suất cố định (6-12 tháng), sau đó chuyển sang lãi suất thả nổi, điều này tiềm ẩn nguy cơ tăng chi phí đột ngột.

Phí phạt trả trước hạn: Nếu muốn tất toán khoản vay sớm, cần cân nhắc chi phí phát sinh này.

Thời hạn vay dài: Lựa chọn vay dài hạn (20-25 năm) có thể giảm số tiền trả hàng tháng, nhưng sẽ làm tăng tổng chi phí lãi vay.

5. LỰA CHỌN NÀO AN TOÀN VÀ KHÔN NGOAN

Nếu quyết định mua: Gia đình nên cân nhắc căn hộ giá 3-3,5 tỷ đồng để giảm áp lực tài chính. Đồng thời, chuẩn bị một quỹ dự phòng ít nhất 6 tháng chi phí sinh hoạt.

Nếu không cấp bách: Tiếp tục thuê nhà với chi phí thấp (3 triệu đồng/tháng), đồng thời giữ đất quê để chờ thời điểm bán phù hợp.

Câu chuyện dài hạn:

Thị trường chung cư Hà Nội hiện tại vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Theo dự báo, sự điều chỉnh giá có thể xảy ra khi nguồn cung tăng vào cuối năm. Vì vậy, lựa chọn giữ đất và chờ thêm một thời gian là phương án mang tính chiến lược, đảm bảo gia đình không phải chịu áp lực tài chính không cần thiết.

KẾT LUẬN: MỘT QUYẾT ĐỊNH CẦN ĐƯỢC SUY XÉT KỸ LƯỠNG

Căn hộ không chỉ là nơi để ở, mà còn là quyết định đầu tư dài hạn. Việc bán đất quê và vay thêm ngân hàng để mua chung cư chỉ khả thi nếu:

Gia đình không vượt quá 50% thu nhập hàng tháng cho khoản vay.

Có kế hoạch tài chính dự phòng cho các rủi ro bất ngờ.

Đất quê không còn giá trị đầu tư trong tương lai.

Hãy nhớ rằng: Mỗi quyết định tài chính lớn đều mang theo sự đánh đổi. Một ngôi nhà chỉ thực sự là tổ ấm nếu nó không đi kèm những nỗi lo mất ngủ về tài chính. Hãy cân nhắc kỹ, bởi hạnh phúc gia đình luôn là mục tiêu quan trọng nhất.

Mở tài khoản chứng khoán:

Margin 3:7 lãi 9.9%/năm, phí 0.15%

Bảo lãnh thêm sức mua đầu ngày

Có hàng T0

Điện thoại ở Avatar

NGƯỜI DÂN SỐNG TẠI HÀ NỘI VÀ TP.HCM VÔ CÙNG KHÓ KHĂN TRONG VIỆC SỞ HỮU MỘT CĂN NHÀ
Theo CBRE, 2 thành phố lớn nhất của Việt Nam là Hà Nội và TP. HCM đều đứng top đầu châu Á, vượt cả Singapore về chênh lệch giá nhà và thu nhập bình quân của người lao động.
Theo đó, tại Hà Nội, giá căn hộ ở mức 2.600 USD/m2 (khoảng 66 triệu đồng/m2) và GDP bình quân đầu người khoảng 6.300 USD. Còn tại TP. HCM, giá căn hộ ở mức 2.800 USD (khoảng 71 triệu đồng/m2) còn GDP bình quân đầu người đạt khoảng 7.500 USD.
Như vậy, tỷ lệ giữa thu nhập bình quân đầu người và đơn giá căn hộ theo m2 tại Hà Nội và TP. HCM lần lượt là 2,4 và 2,7. Được biết, tỷ lệ này càng thấp cho thấy người dân thành phố đó càng khó mua nhà.
Một chuyên gia cho biết: "Nếu ở các nước, bình quân giá nhà chỉ gấp hơn 5 lần thu nhập của người dân thì ở Việt Nam con số lên tới 20 - 25 lần. Đó là nghịch lý và cũng là bi kịch”. Và trong khoảng 5 - 10 năm nữa, Việt Nam sẽ rơi vào tình trạng số người dân không có nhà tăng lên chóng mặt, trong khi quỹ đất, thu nhập có giới hạn.

5 KINH NGHIỆM ĐẦU TƯ BĐS GIÚP NHÀ ĐẦU TƯ NẮM CHẮC 90% THÀNH CÔNG 🔥

👉1. KINH NGHIỆM SỐ 1: CHỌN VỊ TRÍ

Một bất động sản tốt là sản phẩm có hệ thống giao thông xuyên suốt, kết nối hạ tầng không chỉ ngay khi được đưa vào hoạt động mà phải có trước khi hoạt động. Trong hệ thống khu phức hợp căn hộ, nhà ở hay khu dân cư phải dễ dàng tiếp cận chợ/siêu thị, trường học, bệnh viện, công viên… người đầu tư nên lưu ý chọn những bất động sản trong khu vực có thị trường cho thuê đắt khách.

Tại các thành phố phát triển vẫn có nhiều địa bàn cư dân đông đúc nhưng lại không phù hợp để cho thuê hoặc có giá thuê rất thấp. Vị trí tốt có thể xem là yếu tố quyết định 50-60% sự thành công của suất đầu tư bất động sản cho thuê.

Vị trí quyết định khá lớn đến việc vì sao nhà này đắt khách thuê, nhà kia không ai đến trọ.

👉2. KINH NGHIỆM SỐ 2: CHỌN ĐỊA ĐIỂM

Chọn khu vực hay thành phố có thị trường cho thuê sôi động và có giá cho thuê cao, nơi có nhiều cơ hội việc làm, nơi có nhiều đầu tư từ nước ngoài và có nhiều lao động nhập cư.

👉3. KINH NGHIỆM SỐ 3: CHỌN SẢN PHẨM

Không chọn các dự án có thời gian thi công chậm vì tiền chúng ta đầu tư phải sinh lời ngay, không được chậm trễ. Hãy nhắm vào các bất động sản hoàn thiện, có thể khai thác ngay.

👉4. KINH NGHIỆM SỐ 4: CHỌN QUY MÔ

Nên chọn bất động sản trong những dự án có quy mô lớn hay khu vực có mật độ lấp đầy cao. Với các khu căn hộ chung cư, số lượng căn hộ lớn thì càng dễ cho thuê do có đa dạng các dịch vụ hỗ trợ cư dân.

👉5. KINH NGHIỆM SỐ 5: LƯU Ý KHI VAY

Đầu tư bất động sản là một trong những việc mang lại nhiều lợi nhuận nhưng không phải là không có rủi ro, vì vậy không nên vay tiền để đầu tư bất động sản, nếu vay chỉ vay không quá 50% tổng tài sản, và làm chủ được các con số lời lãi hàng tháng sau khi vay.

VỚI GIÁ NHÀ BÂY GIỜ, NGHE CHỪNG ĐÚNG LÀ KHÔNG CÓ BỐ MẸ CỦNG CỐ ĐỜI CON THÌ BIẾT BAO GIỜ GIỚI TRẺ CÓ NHÀ

Hôm trước, đọc được một nhận định của chuyên gia, như sau: Trong số những người muốn mua bất động sản trong một năm tới, 64% là dưới 40 tuổi, khoảng 60% người trẻ từ 22 đến 29 tuổi tự tin có thể mua được nhà trong tương lai.

Tôi khen, những bạn trẻ này giỏi giang thế, đám bạn của tôi cãi lại: “Tự tin mua được nhà, nhưng tự lực hay không thì không thấy nói”.

Tôi bèn làm một cuộc khảo sát nho nhỏ, mẫu là 5 người bạn trong nhóm đại học của tôi, kết quả có 4/5 người mua được nhà ở Sài Gòn với sự trợ giúp của cha mẹ hai bên.

Kết quả cụ thể như sau:

  • Một cặp vợ chồng mua căn hộ chung cư sau hai năm cưới, bố mẹ vợ cho hơn một tỷ đồng.

  • Một cặp vợ chồng mua nhà đất trong hẻm ở quận 12 bằng số tiền tiết kiệm ít ỏi, phần lớn dựa vào tiền bánh mảnh đất bố mẹ chồng cho ở quê.

  • Hai cặp vợ chồng mua căn hộ chung cư ở xa, bằng tiền vay thế chấp nhà đất bố mẹ ở quê.

  • Chỉ có một người còn độc thân mua được căn hộ studio, nhờ tiền tiết kiệm của bản thân và đi vay thêm.

Giá nhà đất ngày càng tăng cao, vượt xa khả năng tài chính của những người trẻ. Nếu không nhận được sự hỗ trợ tài chính đáng kể từ cha mẹ, thì liệu bao nhiêu người mua được nhà?

1 Likes

Đầu năm, nghe ngóng thị trường có dấu hiệu chững lại, vợ chồng chị Hải Yến, quận Nam Từ Liêm, khởi động lại kế hoạch mua nhà. Có sẵn khoản tích lũy gần 2 tỷ đồng, nữ nhân viên văn phòng tính mua chung cư tại dự án đang xây dựng ở phía Tây để có thể trả tiếp theo tiến độ. Tham khảo nhiều môi giới, chị Yến cho hay mặt bằng giá các dự án vẫn đang neo cao, dao động 65-80 triệu đồng mỗi m2.

Tuy nhiên, “Các căn này đều được ‘cắt lỗ’ 50 triệu đồng nhưng tôi thấy giá vẫn cao nên có thể chờ để giảm thêm”, chị nói.

Tương tự, anh Quang Tiến, một nhà đầu tư tại huyện Gia Lâm, cũng săn tìm quỹ căn giảm giá tại dự án chung cư mới phía Đông ngay trong tháng đầu năm. Anh nói, một số dự án mới ra mắt cuối năm ngoái đến nay đã dừng tăng giá, thậm chí nhiều căn diện tích lớn còn giảm 50-100 triệu đồng. Tuy nhiên, anh cũng như nhiều nhà đầu tư khác chờ thêm nhịp giảm của thị trường để cân nhắc xuống tiền bởi hiện mặt bằng giá vẫn cao.

Giá chung cư chững, nhưng cơ hội mua nhà của người dân vẫn rất thách thức bởi mức giá neo cao, và tâm lý người dân thì muốn chờ giảm thêm hơn nữa tránh mua hớ.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam: “Với mặt bằng giá bất động sản hiện tại, ngay cả khi giảm 50%, nhiều lao động thu nhập trung bình vẫn khó tiếp cận được”.

Hiện giờ mới chỉ giảm ở mức 3-5% mà người dân vẫn chê cao, còn ngày giảm 50% có lẽ xa vời lắm!

Thu nhập từ 45 triệu đồng mới có thể mua chung cư Hà Nội

Giá nhà liên tục leo thang đòi hỏi người mua cần có thu nhập từ 45 triệu đồng một tháng để vay trả góp chung cư Hà Nội, theo Hội Môi giới.

Trong bản tin thị trường mới đây, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết tốc độ tăng thu nhập không theo kịp giá chung cư khiến khả năng chi trả của người dân Hà Nội ngày càng sụt giảm. Theo VARS, mức thu nhập tối thiểu để mua một căn nhà có giá trung bình tại Thủ đô cao hơn khoảng 2,3-10 lần so với thu nhập thực tế của hộ gia đình.

Số liệu của Tổng cục Thống kê cho biết thu nhập bình quân tháng của lao động tại Thủ đô tính đến quý III/2024 đạt 10,7 triệu đồng mỗi tháng, tương đương một hộ gia đình từ 21,4 triệu đồng. Trong khi giá căn hộ sơ cấp trung bình năm ngoái đạt 70 triệu đồng mỗi m2, tương đương từ 3,5 tỷ đồng với căn diện tích 50 m2.

“Để mua một căn chung cư Hà Nội, người mua cần có thu nhập tối thiểu 45 triệu đồng đến 210 triệu đồng một tháng, tuỳ theo khu vực”, chuyên gia VARS cho biết.

Cụ thể, tại các quận trung tâm, khoảng cách giữa mức lương tối thiểu hàng năm cần thiết để trả tiền thế chấp và thu nhập hộ gia đình trung bình lên tới 10 con số. Ngay cả khu vực xa hơn có mức giá dễ tiếp cận hơn như Hà Đông, Long Biên, Bắc Từ Liêm cũng chỉ phù hợp với cá nhân, hộ gia đình có thu nhập từ 40-60 triệu đồng mỗi tháng.

Tính toán của VARS dựa trên giá nhà trung bình tại từng quận và giả định người mua có thể vay ngân hàng 70% giá trị căn nhà, lãi suất trung bình 8% trong 20 năm. Thông thường, tổng số tiền trả góp hàng tháng không nên vượt quá 40% thu nhập. Do đó, mức thu nhập tối thiểu có thể mua một ngôi nhà giá trung bình tại Hà Đông, Long Biên, Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, Gia Lâm cao hơn khoảng 2-3 lần thu nhập hộ gia đình trung bình tại Hà Nội.

Tại các quận Hoàn Kiếm, Ba Đình, Hai Bà Trưng, Đống Đa hay Tây Hồ, thu nhập tối thiểu để vay mua nhà đều ở mức trên 1 tỷ đồng một năm, tương đương với mức chênh lệch khoảng 3,7 đến 8 lần. Mức chênh lệch này tại hai quận Cầu Giấy, Thanh Xuân dao động 3-3,5 lần.

Một dãy chung cư tại khu đô thị phía Tây Hà Nội. Ảnh: Giang Huy

" style=“padding-bottom: 382.32px; box-sizing: border-box; text-rendering: optimizelegibility; width: 680px; float: left; display: table; -webkit-box-pack: center; justify-content: center; background: rgb(240, 238, 234); position: relative;”>Một dãy chung cư tại khu đô thị phía Tây Hà Nội. Ảnh: Giang Huy

Một dãy chung cư tại khu đô thị phía Tây Hà Nội. Ảnh: Giang Huy

Chênh lệch đáng kể giữa thu nhập và giá nhà Hà Nội cũng được hãng dịch vụ bất động sản CBRE ghi nhận. Hãng cho biết Hà Nội đứng top châu Á về chênh lệch giá nhà và thu nhập bình quân của người lao động, vượt cả Singapore.

Thành phố hiện có giá bán căn hộ ở mức 2.600 USD mỗi m2 (khoảng 66 triệu đồng), thu nhập bình quân đầu người khoảng 6.300 USD mỗi năm. CBRE nhìn nhận giá nhà tại Hà Nội hiện ngang ngửa với nhiều nước trong khu vực nhưng thu nhập bình quân của người lao động lại thấp hơn rất nhiều các nước láng giềng.

Chẳng hạn, tại thành phố Kuala Lumpur (Malaysia), giá căn hộ trung bình ngang với Hà Nội, vào khoảng 66 triệu đồng mỗi m2 nhưng thu nhập bình quân đầu người lại lên đến 28.000 USD, cao gấp hơn 4 lần Hà Nội.

“Với sự chênh lệch này, người lao động tại Hà Nội và TP HCM thậm chí còn khó có cơ hội tiếp cận nhà ở hơn cả Singapore”, CBRE cho hay.

Bộ Xây dựng cũng cho biết phân khúc chung cư tại Hà Nội, TP HCM đã leo thang hơn nhiều so với 2023. Do đó khung giá xếp loại các phân khúc đã được Bộ này nâng thêm 28-44%. Tuy nhiên cơ cấu nguồn cung chung cư mới vẫn có xu hướng lệch pha rõ rệt. Bộ cho biết phân khúc bình dân chỉ chiếm 5-7% tổng nguồn cung mới, trong khi phân khúc cao cấp chiếm đến 60-65%.

Về lâu dài, câu chuyện tăng giá bất động sản nếu không được can thiệp sớm, sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy cho thị trường và xã hội. Theo thăm dò mới đây của VnExpress với hơn 7.500 độc giả về kế hoạch mua nhà, gần 40% phản hồi cho biết không muốn mua vì giá chung cư quá cao. Ngoài ra, có khoảng 22% độc giả cho biết tiếp tục chọn phương án thuê nhà bởi giá chưa hợp lý.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cho biết phân khúc cao cấp trên thị trường chủ yếu “dành cho giới đầu tư, nhiều tiền”. Còn phân khúc bình dân đáng lẽ phải phổ biến nhất, lại “tuyệt chủng”, không thấy dự án mới. Giá nhà tăng nóng khiến người có nhu cầu ở thực ngày càng khó chạm giấc mơ an cư trong khi nhóm có tiền liên tục mua vào, tạo xu hướng đầu cơ.

Với người mua nhà, chuyên gia khuyến nghị họ cần chấp nhận dịch chuyển ra các khu vực có giá thấp hơn như các quận, huyện xa trung tâm hay các đô thị vệ tinh. Còn với hộ gia đình có mức thu nhập điển hình hay cá nhân có mức thu nhập tương đương, họ vẫn có thể chọn phương án vay mua nhà nếu có sẵn khoản ban đầu ít nhất 30% giá trị căn nhà.