Cổ phiếu AAV siêu khủng long thức giấc
Công ty cổ phần AAV Group (mã CK: AAV) là DN BĐS hàng đầu tỉnh Hải Dương niêm yết trên sàn HNX với 69 triệu cổ được giao dịch, vốn hóa hiện tại 500 tỷ.
Do sở hữu nhiều dự án BĐS tiềm năng như: Côn Sơn Resort (96.5ha), Trần Hưng Đạo (8,9ha), Yết Kiêu (19.5ha), Công Viên nghĩa Trang (15ha), Dân cư Việt Hòa (6,2ha), AAV được nhóm tài phiệt sở hữu hệ sinh thái Trabinco mua lai cuối năm 2021 với giá giao dịch thỏa thuận trên sàn từ 28/9/2021 đến 01/10/2021 bình quân là 25.604 đồng/cổ phiếu.
Đầu năm 2022 thị trường BĐS gặp khó khăn, cùng áp lực tái cơ cấu lại DN, thoái vốn các công ty con không hiệu quả, không phù hợp chiến lược kinh doanh, áp lực hoàn thiện pháp lý các dự án BĐS đang triển khai dở dang. Trong 3 năm từ 2022-2025 các dự án BĐS của AAV gần như khởi động cầm chừng chờ thời, cắt giảm nhân sự, chi nhánh, các hoạt động kinh doanh thương mại tạm dừng, 3 năm doanh thu sụt giảm (từ 500 tỷ/năm về dưới 10 tỷ đồng), lỗ liên tiếp 2 năm lũy kế 27 tỷ đồng. Đây được đánh giá là giai đoạn tái cấu trúc chờ thời của AAV.
Bước sang 2025 mọi sự bừng sáng trở lại với AAV khi 6 dự án lớn của chính AAV làm chủ đầu tư và hệ sinh thái Trabinco tại Hải Dương thông hết các pháp lý:
- Dự án Khu dân cư phía đông đường Trần Hưng Đạo 8.9 ha (đã nộp thuế và đang làm hạ tầng), đang xây cổng dự án để phục vụ bán hàng. AAV là chủ đầu tư.
+ Dự án đã bắt đầu cho triển khai với 1 số ảnh được cập nhật:
(Ông Phạm Quang Khánh làm lễ thắp hương khởi công dự án vào ngày 25/03/2025)
(Mở cổng chào thực tế cho dự án)
(Hình ảnh mô hình của cổng chào dự án)
- Dự án Yết Kiêu 19.5 ha đã xong hạ tầng ( chuẩn bị các thủ tục để nộp thuế cấp sổ tổng cho dự án) AAV là chủ đầu tư.
- Dự án khu nhà ở xã hội và nhà cho người nước ngoài thuê 2 tòa 19 tầng và 25 tầng tại Việt Hòa – TP Hải Dương (đang làm thủ tục động thổ) AAV là chủ đầu tư.
- Dự án cụm du lịch nhà vườn Biệt thự Côn Sơn 96.5 ha (xong pháp lý, có giấy chứng nhận đầu tư, giải phóng được 55% mặt bằng) AAV là chủ đầu tư.
- Dự án khu dân cư Cầu Yên - Tứ Kỳ 4.5 ha (đã được cấp sổ và bán hàng) AAV có 36% lợi ích.
- Ngày 29/03/2025 dự án hoàn tất việc mở bán và chờ book lợi nhuận vào ngay quý 2/2025:
- Dự án Ngọc Sơn - Tứ kỳ 15.5 ha (đã nộp thuế cấp sổ đỏ tổng) AAV vừa thông qua đại hội cổ đông 2025 để góp vốn liên kết cùng khai thác, lợi ích theo tỷ lệ.
*+*Dự án sạch sẽ và đã hoàn tất nghĩa vụ nộp thuế quyền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước.
+ Khu đô thị Ngọc Sơn nằm ngay mặt đường tỉnh lộ 391 – tuyến đường huyết mạch phía Đông Nam thành phố đi huyện Tứ kỳ. Kết nối với quốc lộ 10 đi Thành phố Thái Bình và 1 số huyện phía Nam thành phố Hải Phòng.
+Dự án này được hưởng lợi hơn rất nhiều sau khi Hải Dương sát nhập về Hải Phòng và mở tuyến đường giao thông mới (Dự án sẽ nằm sát tuyến đường giao thông mới). Link: Sau sáp nhập, cán bộ Hải Dương chỉ phải đi 23,5km để tới Hải Phòng làm việc (vietnamnet.vn)
Tất cả các dự án này thông pháp lý đúng vào thời điểm thị trường BĐS hồi phục và Hải Dương sát nhập vào Tp Hải Phòng sẽ là cú huých lớn cho AAV.
I. Điểm lại hệ sinh thái của AAV và Trabinco, cùng các dự án tương lai
Quy mô hệ sinh thái và các công ty có liên quan đến nhóm Trabinco rất lớn cụ thể khoảng 22 DN trong hệ sinh thái, các DN này đâu đó để thể hiện trong báo cáo tài chính của AAV hàng năm.
-
Công ty AAV group
-
Công ty AAV Land
-
Công ty Việt Tiên Sơn
-
Công AAV trồng rừng
-
Công ty Huy Ngân
-
Công ty Delta (Quảng Bình)
-
Công ty Trabinco
-
Công ty Trabinco Hải Dương
-
Công ty Trabinco Tứ Kỳ
-
Công ty Phúc Đạt
-
Công ty Linh Yến
-
Công ty Sen Vàng
-
Công ty cụm công nghiệp Trường Tồn
-
Công ty cụm công nghiệp Thường Tín
-
Công ty Linh Anh
-
Công ty Tân Hà Đô
-
Công ty cổ phần dịch vụ thương mại Kim Thành
-
Công ty xe khách Hà Tây
-
Công ty Ngọc Sơn
-
Công ty đất Nguyên Khang
-
Công ty Trabinco Phú Quốc
-
Bệnh Viện Hà Thành
Các công ty này sở hữu 25 dự án BĐS lớn nhỏ
-
Dự án Yết Kiêu (19.5 ha) AAV là chủ đầu tư
-
Dự án khu dân cư phía đông đường Trần Hưng Đạo (8.9ha) (AAV là chủ đầu tư)
-
Dự án cụm du lịch nhà vườn Biệt thự Côn Sơn (96.5 ha) AAV là chủ đầu tư (AAV là chủ đầu tư)
-
Dự án Nhà ở xã hội Việt Hòa Tp Hải Dương 2 tòa 19 tầng và 25 tầng (AAV là chủ đầu tư)
-
Dự án nhà ở cho thuê Việt Hòa – TP Hải Dương (6,2ha, đã bán 1 phần đất nền còn lại phần cao tầng) (AAV là chủ đầu tư)
-
Dự án khu dân cư Cầu Yên – Tứ Kỳ (4.5 ha) (AAV đã liên kết)
-
Dự án khu dân cư Ngọc Sơn Riverside – Tứ Kỳ (15,5 ha) (AAV đã liên kết)
-
Dự án Công viên nghĩa Trang Hoa Lạc viên (15ha) AAV là chủ đầu tư
-
Dự án Trường liên cấp Hải Dương (dự kiến liên kết khai thác)
-
Dự án dịch vụ thương mại Kim Thành (dự kiến liên kết khai thác)
-
Dự án Bệnh viện Hà Thành (dự kiến liên kết khai thác)
-
Dự án khu nghỉ dưỡng Phú Quốc (10ha) (dự kiến liên kết khai thác)
-
Dự án cụm công nghiệp Hà Tĩnh (45 ha) (dự kiến liên kết khai thác)
-
Dự án khu du lịch Quảng Bình (dự kiến liên kết khai thác)
-
Dự án ngũ động Bản ôn (120ha) (dự kiến liên kết khai thác)
-
Dự án cụm công nghiệp Thường Tín (60ha) (dự kiến liên kết khai thác)
-
Dự án cum công nghiệp Quốc Oai (60ha) (dự kiến liên kết khai thác)
-
Dự án khu thương mại dịch vụ Kim Thành (dự kiến liên kết khai thác)
-
Dự án văn phòng cho thuê Trần Phú (dự kiến liên kết khai thác)
-
Dự án khu nhà ở Nguyễn Khang (dự kiến liên kết khai thác)
II. Dự án Khu dân cư phía đông đường Trần Hưng Đạo ( dự án trọng điểm tạo ra dòng tiền nhanh và hội tụ nhất)
-
Tổng diện tích quy hoạch: 8,92 ha (89.146m2)
-
Diện tích thương phẩm: 3,5 ha (35.000m2) với 295 lô đất diện tích từ 95m2- 120m2.
- Pháp lý dự án:
** Quyết định 3846 ngày ngày 11/12/2017 về quy hoạch chi tiết 1/500 dự án Dự án Khu dân cư phía đông đường Trần Hưng Đạo*
** Từ 25/6 - 25/7/2018 AAV group tham gia sơ loại và đấu thầu chính thức Dự án Khu dân cư phía đông đường Trần Hưng Đạo*
*** Quyết định số 499/QĐ-UBND ngày 31/01/2019 về việc lựa chọn nhà đầu tư thực hiện Dự án Khu dân cư phía đông đường Trần Hưng Đạo, AAV group trúng thầu
** AAV group ký hợp đồng đầu tư số 01/2019/ HĐ -ĐT Xây dựng Khu dân cư phía đông đường Trần Hưng Đạo*
** Ngày 16/4/2024 Dự án Khu dân cư phía đông đường Trần Hưng Đạo được UBND Tỉnh Hải Dương ra quyết định phê duyệt giá đất và cục thuế Hải Dương ra thông báo phê duyệt giá đất và thuế sử dụng đất tổng số tiền: 263 tỷ đồng*
** Công văn số 109/CV - HĐGPMB ngày 19/03/2025 về việc hoàn thành xong tất cả nghĩa vụ giải phóng mặt bằng Dự án Khu dân cư phía đông đường Trần Hưng Đạo*
- Các pháp lý đang chờ
** Giấy phép khai thác khoáng sản tại Dự án Khu dân cư phía đông đường Trần Hưng Đạo*
** Sổ đỏ tổng dự án 8.92ha sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất.*
Dự toán chi tiết doanh thu - lợi nhuận dự án Trần Hưng Đạo
- Tổng doanh thu dự án: 3.5 ha (35.000m2) x 40 triệu/m2 = 1.400 tỷ đồng (giá đất hiện tại, hoàn toàn có thể 50-80 triêu/m2 khi sát nhập tỉnh và BĐS vào song) dự kiến quý 1/2026 bắt đầu có doanh thu BĐS của dự án.
- Doanh thu san gạt và bán khoáng sản: 60 tỷ đồng
2. Chi phí nộp thuế sử dụng đất: 263 tỷ đồng
-
Chi phí giải phóng mặt bằng từ 2019 đến 19/03/2025 hoàn thành tất cả nghĩa vụ: 40 tỷ đồng
-
Chi phí làm hạ tầng KĐT: 8 tỷ x 8,9 ha = 72 tỷ đồng
-
Chi phí bán hàng và quản lý dự án: 50 tỷ đồng
-
Chi phí vốn: 50 tỷ đồng
-
Lợi nhuân dự kiến: (1400 + 60) – (263 + 40 + 72+50+50) = 985 tỷ đồng
Định giá cổ phiếu dựa trên dòng tiền dự án Trần Hưng Đạo
EPS = 985 tỷ/69 triệu cổ phiếu = 14.3
Với PE trung bình của các DN BĐS từ 15 -20 thì riêng dự án Trần Hưng Đạo giá cổ phiếu AAV ước lượng: 14.3 * 15 = 214k/cổ phiếu
III. Dự án khu dân cư Yếu Kiêu
-
Tổng diện tích quy hoạch: 19.5 ha (190.500 m2)
-
Diện tích thương phẩm: 9,2 ha (90.200m2) với 1101 lô đất diện tích từ 95m2- 120m2.
- Pháp lý dự án:
- Quyết định 14/QĐ/UBND ngày 11/01/2011 UBND thị xã Chí Linh vv quy hoạch chi tiết 1/500 dự án Khu dân cư phía đông đường Yết Kiêu
- Quyết định 596/QĐ/UBND ngày 24/8/2012 UBND thị xã Chí Linh vv điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 dự án Khu dân cư phía đông đường Yết Kiêu
- Giấy chứng nhận đầu tư số 04121000543 lần đầu ngày 24/09/2011 và thay đổi lần thứ nhất ngày 10/07/2013.
- Quyết định 6132/ QĐ/UBND ngày 26/04/2021 UBND thành phố Chí Linh vv điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 lần thứ 3 dự án Khu dân cư phía đông đường Yết Kiêu
- Các pháp lý đang chờ
- Quyết định phê duyệt giá đất và cục thuế Hải Dương ra thông báo phê duyệt giá đất và thuế sử dụng đất Khu dân cư phía đông đường Yết Kiêu
- Thực trạng dự án:
- Đã có 10 hạng mục dự án đang triển khai thi công trong đó: hạng mục san nền đạt 90%, đường giao thông đạt 85%, Cấp nước và PCCC đạt 85%, thông tin liên lạc đạt 85%, điện chiếu sáng đạt 85%, các hạng mục khác đang gấp rút thực hiện.
Dự toán chi tiết doanh thu - lợi nhuận dự án Yết Kiêu
-
370 lô ký hợp đồng góp vốn chuyện nhượng quyền sử dụng đất và hạ tầng với giá tại thời điểm 2013 là 3.5 triệu/m2
-
415 lô ký hợp đồng vay vốn với giá đầu năm 2020 là 8 triệu/m2
-
316 lô công ty đang nắm giữ chưa bán giá đất ở gần đó đang giao dịch 35 triệu/m2.
Cụ thể:
-
Doanh thu xây thô 1101 lô đất: 1101 x 1.2 tỷ/lô = 1.321 tỷ
-
Doanh thu bán đất nền: 470 x350 triệu/lô + 415 x 900 triệu/lô + 316 x 3.5 tỷ/lô = 1.644 tỷ đồng.
-
Chi phí nộp thuế sử dụng đất và phạt chậm nộp: 300 tỷ
-
Chi phí giải phóng mặt bằng và hạ tầng từ 2013: 150 tỷ
-
Chi phí xây thô 1101 căn: 700 tỷ
-
Chi phí vốn: 50 tỷ
-
Chi phí bán hàng và quản lý dự án: 50 tỷ
-
Lợi nhuận dự kiến: (1.321+1.644)- (300+150+700+50+50) = 1.715 tỷ
Định giá cổ phiếu dựa trên dòng tiền dự án Yết Kiêu
EPS = 1.715 tỷ/69 triệu cổ phiếu = 24.8
Với PE trung bình của các DN BĐS từ 15 -20 thì riêng dự án Yết Kiêu giá cổ phiếu AAV ước lượng: 24.8 * 15 = 372 nghìn đồng/cổ phiếu
IV. Dự án cụm du lịch nhà vườn Biệt thự Côn Sơn và Dự án Nhà ở xã hội Việt Hòa Tp Hải Dương 2 tòa 19 tầng và 25 tầng
Các dự án này không cần triển khai mà bán vo cho chủ đầu tư khác thu về 500 tỷ đồng bằng vốn hóa hiện tại.
THÔNG TIN DỰ ÁN
Chủ đầu tư dự án : Công ty Cổ phần Hồng Hưng (Công ty con)
Diện tích đất quy hoạch : 63.466 m2
Tổng mức đầu tư : 986,66 tỷ đồng
Tình hình pháp lý dự án :
Giấy Chứng nhận đầu tư số 04121000594 cấp lần đầu ngày 17/10/2011, điều chỉnh thay đổi lần thứ nhất ngày 01/12/2013 do Ủy ban Nhân dân tỉnh Hải Dương cấp;
Quyết định số 2396/QĐ-UBND ngày 25/8/2011 của Ủy ban nhân dân thành phố Hải Dương phê duyệt quy hoạch chi tiết Khu chung cư và biệt thự cao cấp tại phường Việt Hòa, thành phố Hải Dương (tỷ lệ 1/500).
Quyết định số 410/QĐ-UBND ngày 20/02/2013 của Ủy ban nhân dân thành phố Hải Dương, về việc Phê duyệt quy hoạch chi tiết Khu chung cư và nhà ở tại Phường Việt Hòa, thành phố Hải Dương, tỉnh Hải Dương, tỷ lệ 1/500 (Điều chỉnh lần 1).
Vị trí : Phường Việt Hòa, thành phố Hải Dương Phía Bắc giáp khu dân cư cũ và đất dự kiến xây khu dân cư đô thị Nam cầu Hàn.Phía Nam giáp đường Hoàng Ngân (đường gom phía Bắc QL5). Phía Đông giáp Cụm công nghiệp đường 5. Phía Tây giáp khu dân cư cũ.
Quy mô: Loại hình đầu tư: Khu dân cư mới với các công trình nhà ở dạng biệt thự, nhà ở liền kề, chung cư, công trình công cộng, dịch vụ thương mại có kiến trúc hiện đại.Tổng diện tích đất quy hoạch cho công trình nhà ở: 33.786,06 m2.
Dự án thành phần trong khu đất thuộc dự án Khu chung cư và nhà ở tại phường Việt Hòa, thành phố Hải Dương: gồm hai lô có diện tích 7.372 m2 và 1.805 m2. Dự án đã thực hiện chuyển nhượng các lô đất nền tuy nhiên phần lô xây dựng chung cư và nhà ở sau thời gian tạm dừng dự kiến sẽ được tái triển khai vào cuối năm 2025.
V. Dự án cụm du lịch nhà vườn Biệt thự Côn Sơn Resort – TP Chí Linh:
Với quy mô hơn 90 ha bao gồm các khu rừng sinh thái bảo tồn; quần thể khách sạn và nhà hàng 4 sao; trung tâm hội nghị với sức chứa 1.000 người; các tổ hợp thể thao như sân tập golf, bể bơi và các hoạt động thể thao, vui chơi ngoài trời khác; khu nghỉ dưỡng và chăm sóc sức khỏe; hệ thống công viên. hoa và cây xanh, suối, hồ; các khu biệt thự nghỉ dưỡng có quy mô từ hơn 300 m2 đến hơn 1.000 m2, dự án Côn Sơn Resort là dự án tâm huyết của Tập đoàn Việt Tiên Sơn trên con đường phát triển vì tương lai bền vững. Chính phủ phê duyệt Quy hoạch tổng thể bảo tồn Khu di tích lịch sử - văn hóa Côn Sơn – Kiếp Bạc gắn với phát triển du lịch, TP Chí Linh, Tỉnh Hải Dương.
Một số hình ảnh tiêu biểu về dự án:
Theo ghi nhận tại ĐHCĐ ngày 21/04/2025 vừa qua ban lãnh đạo đánh giá đây là dự án trọng điểm và định vị thương hiệu tạo dấu ấn riêng biệt cho AAV. Dự án dự kiến sẽ thực hiện triển khai tiếp vào cuối năm 2025.
Định giá cổ phiếu AAV
Nếu tiếp cận theo phương pháp dự phóng Ln theo từng dự án và các dự án của công ty trong hệ sinh thái Trabinco thì giá của AAV: 650 nghìn đồng/ cổ phiếu
B. PHÂN TÍCH CHÚT PTKT CỦA AAV
CHART NGÀY:
Phiên đóng ngày 29/04/2025 với cú tát ao kinh điển của tạo lập
CHART TUẦN:
CHART THÁNG
Cả chart tuần và chart tháng đều đang muốn cho thấy tạo đáy ở 1 chân sóng lớn.
Sang tuần mới những ngày đầu tháng 5 giá giật đùng đùng vượt 8.7 + vol là vào sóng ăn tiền với mục tiêu ngắn hạn: vùng 15-16 ; mục tiêu trung hạn: 25-30
BÀI PHÂN TÍCH DOANH NGHIỆP MANG TÍNH CHẤT CÁ NHÂN - KHÔNG KHUYẾN NGHỊ MUA BÁN MANG TÍNH CHẤT THAM KHẢO - CUNG CẤP THÔNG TIN HỮU ÍCH CHO QUÝ NHÀ ĐÂU TƯ HIỂU RÕ DOANH NGHIỆP
