CỔ PHIẾU CCL
Về chính sách tiền tệ:
Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN), tăng trưởng tín dụng của toàn ngành Ngân hàng năm 2023 đạt khoảng 13,5% và mức lãi suất điều hành được liên tục điều hành giảm. NHNN đã chỉ đạo các tổ chức tín dụng tiết kiệm, cắt giảm chi phí để giảm mặt bằng lãi suất cho vay, chia sẻ khó khăn cho doanh nghiệp. Kết quả là lãi suất tiền gửi và cho vay mới của các ngân hàng thương mại đã giảm mạnh so với cuối năm 2022
=> Như vậy, chính sách tiền tệ năm 2023 đã được điều hành linh hoạt, hiệu quả, phù hợp với diễn biến của nền kinh tế. Điều này góp phần rất lớn vào ổn định kinh tế vĩ mô. Theo đó, tỷ lệ lạm phát được duy trì ở mức thấp và đạt mục tiêu đề ra; tỷ giá hối đoái ổn định; lãi suất được điều hành theo hướng giảm để hỗ trợ cho tăng trưởng kinh tế
Triển vọng kinh tế năm 2024 cho ngành BĐS:
Thị trường bất động sản vẫn khó khăn trong năm 2024 và bắt đầu khởi sắc hơn từ nửa cuối năm 2024 khi các nút thắt Pháp lý–Vốn–Thanh Khoản Dần được tháo gỡ. Tuy nhiên, triển vọng phục hồi chủ yếu sẽ đến từ các phân khúc căn hộ nhu cầu ở thực ở nội đô hoặc ven trung tâm có vị trí và cơ sở hạ tầng phát triển. Đối với doanh nghiệp BĐS trên sàn, kết quả kinh doanh năm 2024 dự kiến sẽ khó tăng trưởng đột biến do tiến độ và khả năng hấp thụ của nền kinh tế. Đây là năm bản lề cho quá trình hồi phục của toàn ngành.
Thách thức:
- Sức cầu mua nhà hồi phục chậm, nguồn thu BĐS giảm ảnh hưởng lợi nhuận năm 2024
- Áp lực trả nợ đáo hạn trái phiếu lớn trong khi khả năng trả nợ vẫn thấp, tỷ lệ nợ xấu gia tăng.
Triển vọng năm 2024:
- Lãi suất vay đã giảm 2-3% so với năm trước.
- Thanh khoản cải thiện ở phân khúc căn hộ trung và cao cấp quanh khu vực nội địa.
- Các chính sách pháp lý hiện tại và mới được ban hành gồm:
- Tiếp tục áp dụng Nghị định 08 để đảm bảo quản lý hiệu quả và giám sát hoạt động BĐS, đặc biệt là đối với các dự án lớn và quan trọng.
- Tiếp tục áp dụng Thông tư 02 và Thông tư 03 để thúc đẩy minh bạch và công bằng trong các giao dịch BĐS, bảo vệ quyền lợi của cả người mua và bán.
- Ban hành Nghị định 10 và hướng dẫn triển khai để cấp sổ cho condotel, tăng tính minh bạch và quản lý trong lĩnh vực nghỉ dưỡng.
- Các văn bản, thông tư hướng dẫn triển khai Luật kinh doanh bất động sản, Luật nhà ở (Sửa đổi) sẽ hỗ trợ thị trường bất động sản mạnh dạn triển khai, gỡ vướng các thủ tục pháp lý của các dự án đang nằm chờ
- Thông qua Luật đất đai sửa đổi dự kiến sẽ áp dụng bắt đầu từ 01/07/2024.
I. Về quỹ đất:
1. Dự án Mekong Center (5A):
Có tổng diện tích 115ha đất sạch với 5.000 sản phẩm pháp lý “ngon lành” bao gồm đất nền, biệt thự, nhà ở liền kề loại hình 100% đất ở đô thị ngoài ra cũng phải kể đến đất DVTM tương đối lớn vì mật độ xây dựng chỉ có 50% cũng đem lại nguồn thu không hề nhỏ và thường xuyên. (Hình 1- Quỹ đất và tổng sản phẩm dự án 115ha Mekong Center).
Tính đến năm 2023 thì đã bán được khoảng 2468 sản phẩm và dự kiến còn lại 2532 sản phẩm
- Đối với nhà phố thương mại có giá bán từ 1.6-3.2 tỷ
- Nhóm sản phẩm shophouse có giá từ 3.6-6 tỷ
- Đất nền có giá từ 1.45 - 3.1 tỷ
- Đất nền cho biệt thự từ 1.8 - 7.5 tỷ
Trong năm 2024 xây dựng thêm các nhà ở liền kề, xây dựng hạ tầng và một số kế hoạch xây dựng khác
2. Dự án khu dân cư Minh Châu:
KDC Minh Châu có tổng diện tích 03 ha là phần của CCL với giá vốn siêu rẻ 1 triệu/m2 mua cách đây hơn chục năm, dự án này có những đặc điểm như sau:
Dự án Khu dân cư Minh Châu (Vạn Phát Avenue) nằm trên mặt tiền QL1A, nằm tại ngay cửa ngõ của thành phố Sóc Trăng, là tâm điểm kết nối giao thương, có nhiều tiện ích xung quanh trong bán kính 1-2 km thuộc vùng lõi nội đô. Dự án có tổng diện tích quy hoạch 38,3 ha với mật độ xây dựng toàn khu 35%. Trong đó bao gồm: 19 ha đất ở; 12,3ha đất giao thông; còn lại là đất cây xanh – thể dục thể thao, công trình công cộng - dịch vụ, và đất khác.
3. Một số dự án khác:
Năm 2022 HĐQT đã ủy quyền M&A mấy lô phố cổ có diện tích mấy nghìn m2 mua lại được giá rẻ khi Vietinbank phát mại của một đại gia.
Kế hoạch M&A thêm các dự án ở khu vực Trần Đề và Mỹ Xuyên, mỗi dự án mấy chục ha ( ảnh 3) cũng đang gấp rút chuẩn bị để tăng quỹ đất giúp gối đầu phát triển sản phẩm gần như đã hoàn thiện đến những bước cuối cùng. (ảnh 4)
- FPT mua lại 15.000m2 đất của CCL. Mảnh đất này được CCL mua từ 2008, với giá thấp, giúp CCL book lợi nhuận đột biến (tin chưa được kiểm chứng), nếu là thật thì đây là động lực tăng trưởng mạnh mẽ của CCL trong quý này.
II. Về tài chính:
-
Cập nhật BCTC mới nhất của quý 1/2024, CCL có tổng tài sản 1.169 tỷ đồng; Vốn chủ sở hữu 700 tỷ; Nợ vay ngân hàng quý 1 tăng hơn 314 tỷ đồng trong khi năm 2023 nợ vay khoảng 303 tỷ đồng, DN có dấu hiệu gia tăng nợ vay ngắn hạn vào đầu năm 2024. kết hợp với khoản phải trả ngắn hạn khác gia tăng kéo tổng nợ phải trả tăng lên gần 470 tỷ đồng.
-
Tỷ lệ Nợ vay/TTS = 26,91 %
-
Nợ/VCSH = 44,98 % (PDR = 36,78% ; VHM = 32,56% )
-
Tỷ lệ nợ vay của CCL đang ở mức cao so với các doanh nghiệp cùng ngành, song vẫn trong mức có khả năng chi trả của công ty trong bối cảnh thị trường BĐS đang khởi sắc từ vùng đáy trong năm nay.
-
KQKD Q1/2024 tăng trưởng tốt với doanh thu 82 tỷ đồng (+5.9% yoy) và LNST 14 tỷ đồng (+22.4% yoy). Năm 2024, Công ty đặt ra kế hoạch doanh thu 400 tỷ đồng (+26% yoy ) và LNST 60 tỷ đồng (+3% yoy). CCL có tiềm năng tăng trưởng trong dài hạn tích cực đến từ dự án Khu đô thị Mekong Centre có quy mô hơn 100 ha với gần 4,000 đất nền và các dự án khác tại Sóc Trăng.
IV. Dự phóng kết quả kinh doanh 2024:
-
Doanh thu dự kiến trong năm 2024 của CCL đạt 360 tỷ tăng khoảng 13.5% so với năm 2023. Trong quý 1 doanh thu đã đạt được 82 khoảng 22.2% so với kế hoạch
-
LNST ước tính trong năm 2024 sẽ được 60 tỷ. Trong quý 1 LNST của CCL đạt 14 tỷ ước tính hoàn thành khoảng 23% kế hoạch
-
Kinh doanh bất động sản: Ước tính đạt doanh số 285 tỷ đồng, trong đó chủ yếu khai thác kinh doanh các sản phẩm nhà và đất trong Khu đô thị 5A.
-
Kinh doanh vật liệu xây dựng, thi công: Ước tính đạt doanh thu 70 tỷ đồng.
-
Hoạt động cung cấp dịch vụ: Ước tính đạt doanh thu 5 tỷ đồng
-
ĐỊNH GIÁ
- Giá trị BVPS của CCL hiện tại đang ở mức khoảng 11740. Vì thế đang giao dịch dưới mức giá trị sổ sách.
Mức P/B ngành đang ở 1.2 => Định giá hợp lý doanh nghiệp là 14.088 đồng
- Dựa vào lợi nhuận ước tính ta dự báo được EPS 2024F rơi vào khoảng 1.007 đ/cp. Mức PE trung bình ngành 17.3 lần => Giá trị hợp lý theo pp định giá PE là 17.416 đ/cp.
V. Chi trả cổ tức:
Doanh nghiệp có kế hoạch chi trả cổ tức với tỷ lệ 5% bằng tiền mặt. Đối với giá thị trường hiện tại còn khá thấp so với giá trị thì mức chi trả cổ tức này khá hấp dẫn.
Mỗi cp của cổ đông mua ở mức giá hiện tại thì nhận được cổ tức là 500đ/cp tương đương với mức tỷ suất sinh lợi là khoảng 4-5%.