I. Vài nét về Doanh nghiệp
CTCP Đầu tư Phát triển Thành Đạt (DTD) là một doanh nghiệp có tiếng trong lĩnh vực xây lắp tại Hà Nam, từng tham gia nhiều dự án hạ tầng quan trọng trên địa bàn. Từ năm 2019, DTD bắt đầu gia nhập lĩnh vực Bất động sản Khu công nghiệp (BĐS KCN) với dự án KCN Đồng Văn III và tích cực tích lũy quỹ đất đô thị với các dự án nhà ở như Khu nhà ở Thành Đạt, Khu nhà ở Văn Xá – Chợ Lương. Hiện tại, DTD đang tái cơ cấu, chuyển dịch dần trọng tâm từ mảng KCN sang mảng xây lắp và phát triển quỹ đất dân dụng.
II. Luận điểm đầu tư chính
- Tín hiệu tích cực từ các dự án Bất động sản Dân cư:** Chúng tôi kỳ vọng các dự án Bất động sản dân cư của DTD sẽ bắt đầu kinh doanh từ năm 2026 và mang lại dòng tiền đáng kể cho doanh nghiệp.
• Khu nhà ở Thành Đạt (8,7 ha):
◦ Dự án đã hoàn tất các thủ tục pháp lý và bàn giao đất để triển khai.
◦ Dự kiến hoàn thành xây dựng vào năm 2025 và nghiệm thu trong năm 2026.
◦ Sẽ cung cấp 6,2 ha đất ở và dịch vụ.
◦ Tiềm năng bán hàng khả quan nhờ vị trí đắc địa: gần Bệnh viện Bạch Mai và Việt Đức cơ sở 2, tiếp giáp mặt đường lớn.
◦ Dự án Sun Urban City Hà Nam đã giúp thiết lập mặt bằng giá mới tại Phủ Lý, với đất nền biệt thự dao động từ 30-35 triệu/m2 và chung cư 15-20 triệu/m2, tạo triển vọng tích cực cho giá bán của dự án Thành Đạt.
◦ Bệnh viện Việt Đức & Bạch Mai cơ sở 2 dự kiến đi vào hoạt động từ cuối năm 2025 – đầu năm 2026 cũng sẽ thúc đẩy thị trường BĐS khu vực lân cận.
◦ Ước tính dự án sẽ đem lại dòng tiền khoảng 1.100 tỷ đồng từ 2026-2029 .
• Tổ hợp Khu nhà ở Văn Xá – Chợ Lương (Tổng 35 ha; DTD sở hữu 40%):
◦ Đây là dự án liên doanh giữa DTD (40%) và NHA (60%), có lợi thế về giá thành phát triển nhờ sử dụng quỹ đất thanh toán đối ứng cho công trình BT.
◦ Khu nhà ở Văn Xá (15,1 ha): Đến Quý II/2025, tuyến đường đối ứng BT đã hoàn thành thi công tại phần lớn đoạn đủ điều kiện để doanh nghiệp tiến hành nghiệm thu và nhận bàn giao quỹ đất theo tiến độ. DTD và NHA đang xin ứng trước một phần quỹ đất để triển khai sớm và thu hồi vốn, phần còn lại sẽ tiếp tục được giao đất trong năm 2026.
◦ Khu nhà ở Chợ Lương (19,8 ha): Đã được giao đất lần hai. Dự kiến Quý IV/2025, các hạng mục hạ tầng cơ bản sẽ hoàn thành, cho phép ghi nhận lợi nhuận từ năm 2026.
◦ Mặt bằng giá đất tại khu vực được kỳ vọng tiếp tục tăng trưởng tích cực nhờ hiệu ứng từ đại dự án Sun Urban City, KĐT Đại học Nam Cao và tổ hợp dự án của Taseco Land.
◦ Ước tính tổ hợp này sẽ đem lại dòng tiền lớn với sản phẩm chủ yếu là đất nền. DTD dự kiến ghi nhận khoảng 518 tỷ đồng lợi nhuận phân bổ từ dự án trong giai đoạn 2026-2030 (tương ứng phần sở hữu 40%).
2. Triển khai Khu Thương mại – Dịch vụ Đồng Văn III:
• Khu công nghiệp Đồng Văn III giai đoạn 1 và 2 (tổng diện tích 300 ha) hiện đã lấp đầy phần lớn diện tích, dự kiến đạt tỷ lệ lấp đầy 99% vào cuối năm 2025 . Khoảng 15 ha đất thương phẩm còn lại dự kiến sẽ được bán hết trong giai đoạn 2025-2026, mang về dòng tiền ước tính khoảng 500 tỷ đồng cho DTD.
• Sau khi hoàn tất cho thuê đất KCN, DTD sẽ tập trung kinh doanh dịch vụ thương mại với dự án Khu TMDV và nhà ở cho chuyên gia thuê tại KCN Đồng Văn III (3,4 ha; TMĐT 793 tỷ đồng), với DTD nắm giữ 65% vốn.
• Dự án đã cơ bản hoàn thành thi công và dự kiến đi vào hoạt động từ Quý IV/2025.
• Toàn bộ căn hộ đã được đăng ký thuê hết, đạt tỷ lệ lấp đầy 99% ngay khi chưa đi vào hoạt động chính thức.
• Với nhu cầu cao, dự án ước tính mang về doanh thu ổn định khoảng 100 tỷ đồng/năm từ năm 2027.
• Ngoài ra, DTD cũng được chấp thuận mở rộng thêm 7 ha nhà ở xã hội (NOXH) gần KCN Đồng Văn III, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho công nhân.
3. Lợi nhuận ổn định từ hoạt động Xây lắp & Vận hành Hạ tầng:
• DTD đã chính thức quay trở lại lĩnh vực xây dựng từ năm 2024, ngành nghề cốt lõi với hơn 30 năm kinh nghiệm. Công ty tập trung vào các dự án có biên lợi nhuận ổn định.
• Các gói thầu tồn đọng tại Bệnh viện Bạch Mai và Việt Đức cơ sở 2 đang có tín hiệu được tháo gỡ. Dự án kỳ vọng được nghiệm thu vào tháng 10/2025, và DTD sẽ nhận về các khoản thanh toán còn lại (khoảng 70 tỷ đồng ). Các quỹ đất của DTD lân cận khu vực này cũng sẽ hưởng lợi đáng kể khi hai bệnh viện đi vào hoạt động.
4. Tiềm năng Cảng Yên Lệnh Bắc
• Dự án Cảng thủy nội địa Yên Lệnh Bắc (2,97 ha; TMĐT 468 tỷ đồng) đã đi vào hoạt động ổn định và đang vận hành tối đa công suất (2 ca/ngày) do nhu cầu lớn trong khu vực.
• Cảng đặt mục tiêu doanh thu năm 2025 đạt 80 tỷ đồng , gấp đôi so với năm 2024. DTD đặt mục tiêu rút ngắn thời gian tất toán khoản vay từ 10 năm xuống còn 3 năm nhờ dòng tiền ổn định từ hoạt động khai thác cảng. Chúng tôi đánh giá cao tiềm năng khai thác cảng trong dài hạn, đặc biệt khi Hà Nam đang thu hút nhiều dự án lớn về KCN, đô thị và hạ tầng giao thông.
Khả Năng Kết Nối Của Cảng Yên Lệnh Bắc
Giao thông đường bộ: Cảng Yên Lệnh Bắc có lợi thế kết nối trực tiếp với tỉnh Hưng Yên thông qua các trục quốc lộ quan trọng như QL38 và QL39. Nhờ mạng lưới giao thông này, hàng hóa từ các khu công nghiệp tại Hưng Yên có thể được vận chuyển nhanh chóng đến cảng để phục vụ xuất khẩu hoặc tiêu thụ trong nước.
III. Khuyến nghị Đầu tư
Dựa trên những phân tích chi tiết về triển vọng kinh doanh, các dự án Bất động sản dân cư đầy tiềm năng, nguồn doanh thu ổn định từ cảng và dịch vụ KCN, khuyến nghị MUA đối với cổ phiếu DTD.
Kỳ vọng các dự án BĐS nhà ở sẽ bắt đầu kinh doanh từ năm 2026, mang lại dòng tiền đáng kể cho DTD trong bối cảnh doanh nghiệp đang chuyển dịch trọng tâm từ mảng KCN sang xây lắp và phát triển quỹ đất. Bên cạnh đó, danh mục tài sản tạo dòng tiền ổn định như Cảng Yên Lệnh và chuỗi khách sạn (theo nguồn) sẽ giúp DTD duy trì nền tảng tài chính lành mạnh trong dài hạn.