Bạn đang băn khoăn liệu cổ phiếu DXG – siêu cổ bất động sản có quay lại xu hướng tăng khủng như trước đây hay không? Trong bài viết này, em sẽ phân tích chi tiết các động lực thúc đẩy tăng trưởng của DXG, từ hoạt động kinh doanh, triển vọng dự án chủ lực đến những biến động của thị trường bất động sản. Hãy đọc kỹ bài phân tích dưới đây để nắm bắt toàn bộ bức tranh, từ đó đưa ra quyết định cho riêng bản thân mình.
I. KẾT QUẢ KINH DOANH QUÝ 4/2024
-
Kết quả kinh doanh quý IV/2024 của DXG cho thấy sự khởi sắc đáng kể nhờ hoạt động bàn giao tại dự án Gem Sky World. Trong quý IV, doanh thu thuần của DXG đạt 1,5 nghìn tỷ đồng, tăng 7,8% so với cùng kỳ và tăng 51% theo quý, trong khi lợi nhuận sau thuế của cổ đông Công ty mẹ đạt 158 tỷ đồng, tăng lần lượt 3,7 lần so với cùng kỳ năm trước và 5,1 lần theo quý, nhờ bàn giao hơn 140 căn hộ tại dự án này.
-
Lũy kế cả năm 2024, DXG đã ghi nhận kết quả kinh doanh ấn tượng khi doanh thu thuần đạt 4,7 nghìn tỷ đồng, tăng 27,1% so với cùng kỳ, và lợi nhuận sau thuế của cổ đông Công ty mẹ đạt 253 tỷ đồng, tăng 47% so với năm trước – lần lượt vượt 121% và 111% kế hoạch đề ra. Sự khởi sắc này phần lớn đến từ hoạt động bàn giao tại các dự án chủ lực như Gem Sky World và Opal Skyline, đồng thời công ty con CTCP Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (DXS) ghi nhận nhuận lãi ròng 141 tỷ đồng cả năm, cải thiện đáng kể so với khoản lỗ 168 tỷ đồng năm 2023.
-
Bên cạnh đó, doanh nghiệp đã giảm đáng kể khoản lỗ từ các công ty liên kết, khi năm 2024 ghi nhận lỗ chỉ 38 tỷ đồng so với 112 tỷ đồng của năm trước, nhờ sự phục hồi của thị trường bất động sản đã cải thiện hiệu quả kinh doanh của các công ty môi giới. Chi phí lãi vay trong năm 2024 cũng giảm 21,7%, chỉ đạt 420 tỷ đồng, góp phần hạ chi phí tài chính xuống 20,8% so với năm 2023. Đáng chú ý, doanh thu tài chính giảm mạnh xuống còn 48 tỷ đồng (giảm 88,3%), do không phát sinh khoản lãi từ thanh lý khoản đầu tư trị giá trên 300 tỷ đồng.
-
Qua đó, DXG đã đạt được những kết quả vượt kế hoạch cả quý và cả năm 2024, tạo nền tảng vững chắc cho đà tăng trưởng trong thời gian tới.
II. CẬP NHẬT CÁC DỰ ÁN CHÍNH
Gem Sky World – Quy mô và Triển Vọng Kinh Doanh
- Gem Sky World, dự án có quy mô 92 ha tại Đồng Nai với 4.000 căn hộ thấp tầng, đã tạo được dấu ấn rõ ràng khi DXG bán được hơn 2.300 căn và bàn giao hơn 1.800 căn vào cuối năm 2024. Hiện còn tồn đọng hơn 1.600 căn hộ chưa bán, tất cả đều đã đủ điều kiện mở bán. Trong nửa sau của năm 2025, doanh nghiệp đặt mục tiêu tiếp tục mở bán dự án với con số từ 700 đến 800 căn, mở ra cơ hội tăng trưởng mới cho DXG.
Gem Riverside – Dự án Chung Cư Cao Cấp tại TP.HCM
- Gem Riverside (DXH Riverside) nằm trên diện tích 4,3 ha tại Thành phố Thủ Đức, TP.HCM, với quy hoạch gồm 12 tòa chung cư cao từ 33 đến 35 tầng, tổng cộng 3.175 căn hộ. Dự án đã nhận được giấy phép xây dựng vào tháng 9/2024 và hiện đang trong giai đoạn chuẩn bị khởi công xây dựng. Dự kiến, hạ tầng móng sẽ được hoàn thiện vào Q2/2025 để đủ điều kiện xin cấp phép mở bán, với kế hoạch bán hết các căn hộ trong năm 2025. Dự án được dự báo sẽ hoàn thiện và bàn giao từ cuối năm 2026 đến năm 2027.
Các Dự Án Khác
-
Opal Luxury (Dĩ An, Bình Dương – 8,6 ha): Hiện đang trong giai đoạn hoàn thiện pháp lý và chờ quyết toán tiền sử dụng đất. Dự án dự kiến sẽ hoàn thành vào Q2/2025.
-
Park View (Thuận An, Bình Dương – 5,1 ha): Dự án đã nhận được phê duyệt 1/500 trong năm 2024 và đang trong giai đoạn xác định tiền sử dụng đất, với kế hoạch mở bán dự kiến vào năm 2026.
-
Opal City View (TP. Thủ Dầu Một, 0,97 ha): Dự án đã có giấy phép đầu tư, đang xin phê duyệt 1/500 và giấy phép xây dựng, dự kiến có thể mở bán vào năm 2026.
- Những thông tin trên cho thấy DXG đang có chiến lược phát triển đa dạng và rõ ràng, với các dự án từ phân khúc căn hộ thấp tầng đến các chung cư cao cấp, từ khu vực Đồng Nai đến TP.HCM và Bình Dương. Điều này không chỉ giúp doanh nghiệp mở rộng danh mục sản phẩm mà còn tạo đà tăng trưởng kinh doanh mạnh mẽ trong những năm tới.
III. CƠ CẤU TÀI SẢN
1. Tiền mặt và Đầu tư Ngắn hạn
- Tính đến ngày 31/12/2024, lượng tiền mặt và các khoản đầu tư ngắn hạn, chủ yếu là tiền gửi ngân hàng, đạt giá trị khoảng 1,3 nghìn tỷ đồng, chiếm 4,6% tổng tài sản. Con số này tăng mạnh 3,5 lần so với đầu năm 2024 nhờ dòng tiền từ hoạt động bán hàng gia tăng và nguồn tiền thu được từ việc chào bán thêm hơn 101 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu, thu về hơn 1.100 tỷ đồng – phần lớn được sử dụng để hỗ trợ công ty con bất động sản Hà An trong việc trả nợ vay.
2. Các Khoản Phải Thu Ngắn Hạn
Các khoản phải thu ngắn hạn đạt hơn 11 nghìn tỷ đồng, chiếm 37,8% tổng tài sản, giảm 3,7% so với đầu năm 2024. Cụ thể:
- Phần phải thu khách hàng đạt 1.478 tỷ đồng.
- Khoản trả trước cho người bán đạt 3.287 tỷ đồng.
- Phần còn lại, chiếm 6.405 tỷ đồng, bao gồm:
- Ký quỹ, ký cược cho các hợp đồng môi giới phân phối dự án: 3.316 tỷ đồng.
- Tạm ứng đầu tư và nhận chuyển nhượng dự án cho các đối tác, bên liên quan: 2.412 tỷ đồng. Ngoài ra, doanh nghiệp còn ghi nhận khoản phải thu khác từ vốn góp hợp đồng hợp tác kinh doanh đạt 764 tỷ đồng.
3. Hàng Tồn Kho
Hàng tồn kho đạt 13,4 nghìn tỷ đồng, chiếm 46,1% tổng tài sản, giảm 4,9% so với đầu năm 2024. Giá trị hàng tồn kho chủ yếu bao gồm:
- Chi phí phát triển dở dang của các dự án bất động sản, ước tính đạt 9.095 tỷ đồng (như Gem Sky World, Gem Riverside, DXH Park City,…).
- Giá trị bất động sản để bán đã hoàn thành xây dựng, đạt khoảng 3.946 tỷ đồng (thuộc các dự án như Gem Sky World, Opal Skyline,…).
4. Tài Sản Ngắn Hạn
- Tài sản ngắn hạn chiếm ưu thế trong cơ cấu tài sản, với tổng giá trị đạt gần 26,1 nghìn tỷ đồng, tương đương 89,5% tổng tài sản. Điều này cho thấy doanh nghiệp có khả năng thanh khoản cao, tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động kinh doanh và đầu tư trong ngắn hạn.
IV. CƠ CẤU NGUỒN VỐN
1. Tổng Quan Về Nợ Vay và Tài Sản Tài Chính
- Tính đến ngày 31/12/2024, tổng nợ vay của DXG đạt gần 6,6 nghìn tỷ đồng, chiếm 22,5% tổng tài sản – mức tăng 23,9% so với cuối năm 2023. Trong đó, nợ vay ngắn hạn đạt 3.159 tỷ đồng và nợ vay dài hạn đạt 3.396 tỷ đồng. Cấu trúc nợ vay của DXG bao gồm cả nợ trái phiếu với tổng giá trị 1.390 tỷ đồng, trong đó có 948 tỷ đồng là trái phiếu sắp đến hạn trả trong năm 2025. Hệ số đòn bẩy tài chính (D/E) của doanh nghiệp tăng từ 0,37 lần năm 2023 lên 0,43 lần năm 2024, trong khi hệ số thanh toán tiền mặt duy trì ở mức thấp chỉ 0,12 lần.
2. Dòng Tiền và Khả Năng Thanh Khoản
- Dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của DXG đã liên tục ở mức âm trong nhiều năm gần đây, ngoại trừ năm 2021, chủ yếu do hàng tồn kho gia tăng và các khoản phải thu lớn, kết hợp với áp lực thanh toán đối với người bán. Mặc dù lượng tiền mặt và đầu tư ngắn hạn tăng mạnh nhờ hoạt động bán hàng gia tăng và nguồn tiền từ việc chào bán cổ phiếu, rủi ro về khả năng chi trả nợ và thanh khoản vẫn cần được theo dõi chặt chẽ. Tuy nhiên, với giá trị tài sản hiện có, rủi ro vỡ nợ được đánh giá không quá cao.
3. Các Khoản Phải Trả Khác
DXG có các khoản phải trả khác với giá trị ước tính đạt 3.922 tỷ đồng, chiếm khoảng 13,5% tổng tài sản. Trong đó, các khoản cần lưu ý gồm:
- Phải trả tiền đặt cọc mua căn hộ: 1.900 tỷ đồng.
- Nhận góp vốn theo hợp đồng hợp tác kinh doanh: 1.197 tỷ đồng.
- Khoản thu hộ tiền cho chủ đầu tư dự án: 439 tỷ đồng.
4. Huy Động Vốn Từ Cổ Đông
-
Để cải thiện tình hình tài chính, DXG đã thông báo chốt danh sách cổ đông nhằm thực hiện chào bán hơn 150 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu theo tỷ lệ 24:5 vào ngày 7/1/2025. Giá chào bán được ấn định ở mức 12.000 đồng/cổ phần, dự kiến thu về hơn 1.800 tỷ đồng. Về phương án sử dụng vốn huy động, DXG dự kiến sẽ dùng hơn 1.500 tỷ đồng góp vốn cho CTCP Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Hà An nhằm trả nợ vay, trong khi phần còn lại, gần 243 tỷ đồng, sẽ được sử dụng để trả nợ trái phiếu và cho các đối tác.
-
Như vậy, mặc dù DXG đang đối mặt với áp lực từ nợ vay gia tăng và dòng tiền kinh doanh âm, các biện pháp huy động vốn từ cổ đông cùng với kế hoạch sử dụng vốn nhằm giảm bớt gánh nặng nợ và tái cấu trúc nguồn vốn cho thấy chiến lược tài chính được chuẩn bị kỹ lưỡng để duy trì và cải thiện khả năng thanh khoản, hướng tới sự ổn định trong hoạt động kinh doanh.
V. TRIỂN VỌNG 2025
Triển vọng 2025 và Các Dự Án Chủ Lực
- Trong năm 2025, DXG được kỳ vọng sẽ đẩy mạnh doanh số bán hàng nhờ tập trung vào các dự án chủ lực như Gem Sky World và Gem Riverside, góp phần tạo đà tăng trưởng cho giai đoạn 2025 – 2026. Đặc biệt, khi thị trường bất động sản phía Nam đang dần cải thiện sau sự khởi sắc của thị trường phía Bắc, tình trạng pháp lý của các dự án của DXG cũng được cải thiện rõ rệt. Bên cạnh đó, các dự án tại Bình Dương như Opal Luxury, Park View và Park City hứa hẹn sẽ tiếp tục hỗ trợ hiệu quả cho tình hình kinh doanh dài hạn của doanh nghiệp.
Triển vọng Mảng Môi giới Bất động sản
- Mảng môi giới bất động sản của DXG đang có những tín hiệu phục hồi mạnh mẽ. Những kết quả kinh doanh tích cực đã được ghi nhận trong năm 2024 đã góp phần cải thiện lợi nhuận, tạo nền tảng vững chắc cho sự phát triển của mảng môi giới trong năm 2025, khi thị trường bất động sản được kỳ vọng khởi sắc trở lại.
Thách thức về Nợ vay và Dòng tiền
- Mặc dù có những triển vọng tích cực, DXG vẫn phải đối mặt với một số thách thức. Nợ vay của doanh nghiệp tiếp tục gia tăng; tính đến cuối năm 2024, nợ vay tăng mạnh trong bối cảnh các dự án kéo dài do vướng mắc pháp lý và các quy định liên quan đến ngành bất động sản được thắt chặt hơn. Hơn nữa, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của DXG đã liên tục duy trì ở mức âm trong nhiều năm, điều này có thể ảnh hưởng đến khả năng thanh khoản của doanh nghiệp trong tương lai.
Rủi ro từ Việc Phát hành Cổ phiếu
- Ngoài ra, việc DXG liên tục phát hành cổ phiếu để huy động vốn từ cổ đông với tần suất cao từ năm 2016 đã góp phần làm tăng vốn điều lệ của doanh nghiệp từ 1.173 tỷ đồng đầu năm 2016 lên đến 7.225 tỷ đồng ở cuối năm 2024. Sự gia tăng này có thể dẫn đến rủi ro pha loãng cổ phiếu, ảnh hưởng đến giá trị đầu tư của nhà đầu tư hiện hữu.
VI. KẾT LUẬN
-
Tình trạng hiện tại của DXG cho thấy doanh nghiệp đang có nền tảng kinh doanh vững chắc với những dấu hiệu khởi sắc từ hoạt động bàn giao dự án chủ lực, đặc biệt là Gem Sky World và Gem Riverside.
-
Tuy nhiên, bên cạnh những thành tựu này, DXG vẫn đối mặt với các thách thức nghiêm trọng về tài chính: tổng nợ vay tăng gần 6,6 nghìn tỷ đồng, chiếm 22,5% tổng tài sản, với hệ số đòn bẩy tăng từ 0,37 lên 0,43, cho thấy áp lực tài chính gia tăng; dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh duy trì ở mức âm trong nhiều năm do hàng tồn kho và các khoản phải thu lớn, ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng thanh khoản; và rủi ro pha loãng cổ phiếu khi vốn điều lệ tăng từ 1.173 tỷ đồng năm 2016 lên 7.225 tỷ đồng ở cuối năm 2024 thông qua các đợt phát hành cổ phiếu nhằm huy động vốn.
-
Bối cảnh năm nay sẽ là một câu chuyện rất khác. Khi luật định danh đã làm thay đổi cuộc chơi. Dòng tiền không rõ nguồn gốc có thể khó chảy vào thị trường được nữa khi thông tin đã minh bạch.
-
Yếu tố về hệ sinh thái cũng là một trong những yếu tố quyết định của bất động sản thời gian tới. Việc có hệ sinh thái nội khu hoàn chỉnh sẽ là một thách thức mà các doanh nghiệp bất động sản phải đối mặt khi, VHM đã làm quá tốt việc đó. Bất động sản bây giờ không phải như ngày trước chỉ yêu cầu vị trí đẹp, bây giờ phải thêm cả hệ sinh thái nội khu có hoàn chỉnh hay không? Cũng quyết định luôn việc xuống tiền.
-
Chưa kể chính sách cho vay đã siết chặt các vấn đề liên quan tới thị trường bất động sản khiến cho việc được phê duyệt vay sẽ càng khó khăn hơn.
-
Quan trọng hơn là Việt Nam đang trong tình trạng dân số già. Mọi người phải xem xét lại cái tư tưởng là đất không mọc ra mà chỉ có người mọc ra. Câu chuyện đó đã đảo ngược khi kể từ 2021 nước ta đã bắt tốc tốc độ già hóa nhanh chóng. Em đã có viết một bài viết để nói về vấn đề này. Khi người già nhiều hơn thì bất động sản nội khu phải mạnh và phù hợp với họ chứ không còn đơn giản như xưa là có nhà là được
-
Qua đó cả nhà có thể thấy thị trường bất động sản và DXG cũng đã có rất nhiều thay đổi theo thời gian. Sản phẩm và vị trí của DXG cũng đang dần dịch chuyển ra khỏi khu vực trung tâm của Sài Gòn từ đó giảm độ nhạy về giá cả. Không phải là không tăng nhưng bối cảnh và vị trí đã khác xa thời gian trước. Vì vậy mức tăng trưởng được đánh giá là chậm rãi và đều, hơn là những đợt tăng sốc kinh khủng như thời điểm 2018.
-
Vậy đâu là điểm mua cho nhịp tăng 2025 của cổ phiếu DXG? Cả nhà nhanh tay liên hệ em Linh qua Za.Lo 096.996.5276 để nhận được kế hoạch chi tiết về điểm mua, điểm chốt lời, chốt lỗ cụ thể cộng thêm các tin tức có thể ảnh hưởng đến đà tăng trưởng của DXG thời điểm này được lên kế hoạch trước giúp cả nhà có thể chủ động trong việc nắm giữ mà không bị tác động bởi đám đông.
