Cổ phiếu KDH | Điều gì đang xảy ra?
I. Tổng quan doanh
KDH là một trong số ít doanh nghiệp bất động sản vẫn còn sở hữu quỹ đất lớn và sạch tại TP.HCM, với hơn 600 ha tập trung ở các khu vực hưởng lợi mạnh từ hạ tầng như Thủ Đức, Bình Chánh và khu Tây. Trong bối cảnh quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm, → Lợi thế rất lớn của doanh nghiệp.
Cơ cấu cổ đông: có sự tham gia của nhiều tổ chức lớn như VinaCapital hay Vietcap, nhưng quyền kiểm soát vẫn chủ yếu thuộc nhóm sáng lập, giúp chiến lược phát triển duy trì tính ổn định và dài hạn.
II. Kết quả kinh doanh
1. Kết quả kinh doanh Quý 1/2026
Doanh thu thuần: Đạt 281 tỷ đồng, -60% YoY và -84% QoQ. ~ 7% KH cả năm.
Lợi nhuận sau thuế sau lợi ích CĐTS: Đạt 281 tỷ đồng, +131% YoY, -43% quý trước, ~ 18,7% KH năm.
Nhờ:
- Quý 1: Chỉ ghi nhận bàn giao thêm 6 căn Gladia.
- Lợi nhuận tăng mạnh chủ yếu nhờ khoản thu nhập khác ròng bất thường trị giá 279 tỷ đồng từ giao dịch mua rẻ liên quan đến việc mua lại 99% cổ phần tại dự án Cát Lái (An Lập)
Biên lợi nhuận gộp: tăng rất mạnh, 65%. Lý do ghi nhận các căn thấp tầng của Gladia như biệt thự và nhà phố - sản phẩm này có giá bán cao trong khi giá vốn đất lại thấp
Biên lợi nhuận ròng: còn ấn tượng hơn với con số 100%
Tuy nhiên lưu ý là phần lớn mức tăng lợi nhuận này không đến hoàn toàn từ hoạt động bán bất động sản cốt lõi.
2. Kế hoạch 2026
- Doanh thu: 4.200 tỷ đồng (-9,7% YoY)
- LNST: 1,5 nghìn tỷ đồng (+43% YoY)
Kế hoạch Cổ tức, phát hành:
- Cổ tức 2025: 10% bằng cổ phiếu
- Cổ tức 2026: 10% (chưa rõ tiền hay cổ phiếu)
ESOP:
- 10,86 triệu cổ phiếu ~ 0,968% lượng cổ phiếu đang lưu hành.
- Giá phát hành đề xuất là 12.000 đồng/cổ phiếu, và
- Thời gian hạn chế chuyển nhượng dự kiến là một năm
3. Các dự án
KDH hiện vẫn được đánh giá là một trong số ít doanh nghiệp còn sở hữu quỹ đất lớn và pháp lý tương đối tốt tại TP.HCM, trong bối cảnh thị trường phía Nam đang bước vào chu kỳ hồi phục mới nhờ định giá còn hấp dẫn và hạ tầng giao thông được đẩy mạnh. Các dự án như Vành đai 3, Metro số 1, Metro số 2 hay cao tốc Bến Lức – Long Thành đang giúp những khu vực như Thủ Đức, Bình Chánh và khu Tây TP.HCM trở thành tâm điểm hưởng lợi — cũng chính là nơi KDH tập trung phần lớn quỹ đất.
Giai đoạn 2026–2028 được xem là chu kỳ tăng trưởng mới của KDH với hàng loạt dự án lớn như Gladia, Solina, Bình Trưng Đông, An Lập, Phong Phú 2, Tân Tạo và KCN Lê Minh Xuân mở rộng. Trong đó, Gladia hiện là dự án đóng góp doanh thu chính, còn Solina và cụm Bình Trưng Đông được kỳ vọng sẽ là nguồn tăng trưởng kế tiếp sau 2027.
Đáng chú ý nhất vẫn là đại dự án Tân Tạo quy mô khoảng 330 ha tại khu Tây TP.HCM — quỹ đất lớn nhất của KDH hiện nay. Dự án đã giải phóng hơn 90% mặt bằng và đang hưởng lợi từ các cơ chế tháo gỡ pháp lý mới của Luật Đất đai 2024, giúp kỳ vọng triển khai tích cực hơn so với trước đây. Nếu tiến độ pháp lý thuận lợi, Tân Tạo có thể trở thành động lực tăng trưởng dài hạn rất lớn cho KDH giai đoạn 2027–2028.
Ngoài bất động sản nhà ở, KDH còn có tiềm năng dài hạn từ KCN Lê Minh Xuân mở rộng gần 110 ha, hướng tới khai thác từ năm 2027 nhờ nhu cầu khu công nghiệp và nhà ở đi kèm đang tăng mạnh tại khu vực phía Nam.
III. Về sức khỏe tài chính
Sức khỏe tài chính của KDH hiện tại vẫn thuộc nhóm khá ổn trong ngành bất động sản
1. Tính đến cuối Q1/2026, KDH đang nắm khoảng 3.825 tỷ đồng tiền và tương đương tiền… (+62% YoY; +39% QoQ)
- Tỷ lệ tiền mặt trên tổng tài sản hiện khoảng 9,6%, cải thiện so với cuối năm 2025.
→ KDH vẫn duy trì được vùng đệm thanh khoản tương đối an toàn.
2. Cấu trúc dòng tiền của KDH không còn “đẹp” như giai đoạn trước
- Khoản phải thu khách hàng ngắn hạn cuối Q1/2026 đạt khoảng 1.250 tỷ đồng; +620% YoY.
- Khoản người mua trả tiền trước -48% YoY; còn 689 tỷ đồng.
- Trước đây, KDH ở trạng thái “tiền đi trước doanh thu”:
- Hiện tại, doanh nghiệp đang chuyển sang trạng thái “doanh thu đi trước một phần dòng tiền”
- Điều này không có nghĩa doanh thu của KDH là “ảo”, vì doanh nghiệp thực tế đã bàn giao sản phẩm.
- Tuy nhiên, chất lượng dòng tiền đã yếu hơn so với giai đoạn trước
3. Hàng tồn kho tiếp tục là điểm đáng chú ý nhất của KDH
Trong Q1/2026 khi tăng mạnh lên khoảng 29.126 tỷ đồng, chủ yếu do doanh nghiệp đẩy mạnh đầu tư vào các quỹ đất lớn. Trọng tâm vẫn là cụm dự án khu Đông TP.HCM như Khang Phúc – KDC Tân Tạo và nhóm Bình Trưng Đông, trong đó dự án mới An Lập – Bình Trưng Đông vừa được hợp nhất với giá trị hơn 5.400 tỷ đồng. Bên cạnh đó, dự án Bình Hưng 11A (The Solina) cũng tăng tồn kho, cho thấy KDH đang chuẩn bị nguồn hàng cho chu kỳ mở bán giai đoạn 2027.
4. Nợ vay
- Tổng nợ vay của KDH cuối Q1/2026 đạt khoảng 15.348 tỷ đồng.
- Trong đó, nợ vay dài hạn tăng mạnh nhất; +112% YoY.
- Tỷ lệ nợ vay trên tổng nguồn vốn cũng tăng đáng kể: từ khoảng 24–29% giai đoạn 2024–2025, lên khoảng 38,5% tại cuối Q1/2026.
→ Mức đòn bẩy này hiện chưa quá rủi ro nếu so với mặt bằng chung ngành bất động sản.
IV. Điều gì đang xảy ra với KDH?
KDH thời gian gần đây chịu áp lực tâm lý khi bị nhắc tên trong các sai phạm liên quan đến phát hành và sử dụng vốn trái phiếu giai đoạn trước, chủ yếu xoay quanh việc sử dụng dòng tiền chưa hoàn toàn đúng mục đích đăng ký ban đầu. Nhưng đây không phải là vấn đề lớn và khá phổ biến với nhiều doanh nghiệp bất động sản giai đoạn 2021–2023. Tuy nhiên, thông tin này vẫn tác động mạnh vì KDH vốn được xem là doanh nghiệp “sạch” và quản trị tốt.
Bên cạnh đó, cổ phiếu còn chịu áp lực bán ròng từ khối ngoại, đặc biệt là nhóm quỹ liên quan VinaCapital khi Vietnam Investment Property Limited (quỹ có liên quan tới nhóm VinaCapital và cả người nội bộ của KDH) bán thỏa thuận 7,5 triệu cổ phiếu KDH trong tháng 3. Giao dịch này là thỏa thuận nên nhiều khả năng mang tính cơ cấu danh mục hơn là bán tháo, nhưng động thái này cho thấy các tổ chức đang thận trọng hơn với KDH trong ngắn hạn.
V. Tóm tắt
!!! KDH không phải cổ phiếu trong danh mục chiến lược
Trân trọng
Đào Diệu Linh | ID MBS: B225,
