Novaland (NVL) chuẩn bị phát hành cổ phiếu để hoán đổi hơn 2.600 tỷ đồng nợ, mở ra cơ hội tái cấu trúc tài chính mạnh mẽ. Động thái này liệu có tạo ra áp lực pha loãng hay là thời điểm vàng để mua vào cổ phiếu NVL với mức giá hấp dẫn? Cùng phân tích sâu các rủi ro và cơ hội đầu tư tiềm năng sau khi Novaland chuyển nợ thành cổ phần, cập nhật chi tiết giá hoán đổi, kế hoạch phát hành và chiến lược của cổ đông lớn.
I. Kế hoạch hoán đổi nợ bằng cổ phiếu: Cú “chốt” quan trọng trong hành trình tái cơ cấu của Novaland
- Trong tài liệu họp Đại hội đồng cổ đông bất thường ngày 7/8/2025, CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland – mã chứng khoán NVL) đã trình phương án phát hành cổ phiếu riêng lẻ để hoán đổi khoản nợ trị giá hơn 2.645 tỷ đồng với ba chủ nợ lớn, trong đó đáng chú ý nhất là CTCP Novagroup – cổ đông lớn nắm giữ trên 335 triệu cổ phiếu NVL. Đây là một trong những bước đi táo bạo nhưng được xem là cần thiết trong bối cảnh Novaland đang từng bước tái cấu trúc toàn diện sau giai đoạn khủng hoảng thanh khoản và áp lực trả nợ đáo hạn kéo dài từ cuối năm 2022 đến năm 2024. Kế hoạch phát hành cổ phiếu nhằm thay thế nghĩa vụ nợ tiền mặt sẽ giúp Novaland chủ động hơn trong quản trị dòng tiền, đồng thời xóa bỏ các khoản nợ phải trả trên bảng cân đối kế toán. Dù là một lựa chọn mang tính “cắt lỗ” về mặt kiểm soát tỷ lệ sở hữu của các cổ đông lớn, nhưng hành động này lại thể hiện rõ quyết tâm vực dậy doanh nghiệp bằng những phương án cụ thể, minh bạch và hướng tới tính bền vững tài chính.
II. Tác động tích cực: Giảm nợ, cải thiện chỉ số tài chính và mở ra hy vọng phục hồi
-
Về mặt kế toán, khi Novaland thực hiện hoán đổi khoản nợ hơn 2.645 tỷ đồng sang cổ phiếu phổ thông, doanh nghiệp sẽ ghi nhận sự gia tăng tương ứng trong vốn chủ sở hữu. Điều này giúp cải thiện ngay các chỉ số tài chính trọng yếu như giảm tỷ lệ nợ vay/vốn chủ sở hữu (D/E), tăng hệ số thanh toán và tạo ra một bảng cân đối kế toán lành mạnh hơn.
-
Trong bối cảnh các tổ chức tín dụng đang rất thận trọng trong việc giải ngân vào bất động sản, việc Novaland tự cắt giảm nợ thông qua cơ chế “nội bộ hóa” với cổ đông lớn là hành động khôn ngoan để tăng khả năng tiếp cận vốn mới về sau. Thêm vào đó, dòng tiền không bị chi ra để trả nợ ngay lập tức – điều tối quan trọng trong bối cảnh nhiều dự án như NovaWorld Phan Thiết hay Aqua City vẫn đang trong quá trình tái khởi động. Có thể nói, đây là bước đi tài chính vừa giúp doanh nghiệp “giảm cân”, vừa tạo dư địa tăng tốc trở lại trong thời gian tới nếu thị trường thuận lợi.
III. Tác động tiêu cực: Áp lực pha loãng cổ phiếu và rủi ro “xả hàng” từ cổ đông lớn
-
Bên cạnh mặt tích cực, việc phát hành cổ phiếu để hoán đổi nợ cũng mang đến không ít rủi ro, đặc biệt là nguy cơ pha loãng quyền lợi cổ đông hiện hữu. Với việc phát hành một lượng cổ phiếu mới (dù con số cụ thể còn chờ xác định vào ngày 31/7/2025), tổng số cổ phiếu lưu hành sẽ tăng lên, từ đó làm giảm lợi nhuận trên mỗi cổ phiếu (EPS) nếu lợi nhuận ròng không tăng tương ứng. Đây là điều nhà đầu tư cá nhân đặc biệt lo ngại khi nắm giữ dài hạn. Chưa dừng lại ở đó, lịch sử gần đây cho thấy các chủ nợ chính như Novagroup và Diamond Properties đã liên tục bán ra cổ phiếu NVL – cụ thể Novagroup đã giảm tỷ lệ sở hữu từ 27,5% xuống 17,1% chỉ trong vòng hai năm.
-
Mặc dù cổ phiếu phát hành lần này sẽ bị hạn chế chuyển nhượng trong vòng 1 năm, nhưng sau thời gian “lock-up”, lượng cổ phiếu lớn này hoàn toàn có thể trở thành áp lực cung tiềm tàng, ảnh hưởng đến tâm lý thị trường và tạo áp lực giảm giá nếu doanh nghiệp không tăng trưởng đủ mạnh để hấp thụ.
IV. Thị trường đang thuận lợi: Giá cổ phiếu phục hồi và kỳ vọng phục sinh ngành bất động sản
- Thật may cho Novaland là kế hoạch hoán đổi nợ này được triển khai trong giai đoạn cổ phiếu NVL đang phục hồi mạnh. Tính từ đầu năm 2025 đến nay, giá cổ phiếu NVL đã tăng hơn 60%, hiện dao động quanh mốc 15.000 đồng/cp. Điều này không chỉ giúp công ty phát hành ít cổ phiếu hơn để hoán đổi cùng một khoản nợ (vì giá cổ phiếu cao hơn), mà còn cho thấy tâm lý thị trường đang dần cải thiện đối với nhóm bất động sản nói chung và Novaland nói riêng. Nhà đầu tư kỳ vọng sự trở lại của các siêu dự án từng “đóng băng” trong giai đoạn trước, cũng như tín hiệu nới lỏng tín dụng từ các ngân hàng trong quý IV/2025 và năm 2026. Mặt khác, sự phục hồi của thị trường chứng khoán (VN-Index vượt mốc 1.300 điểm) cùng dòng tiền đầu cơ quay lại nhóm cổ phiếu bất động sản có thể tạo đệm hỗ trợ tốt cho đợt phát hành lần này.
V. Các yếu tố nhà đầu tư cần theo dõi: Giá hoán đổi, tỷ lệ phát hành và chiến lược của cổ đông lớn
- Một điểm mấu chốt nhà đầu tư cần đặc biệt quan tâm là mức giá hoán đổi cổ phiếu sẽ được Hội đồng Quản trị công bố vào ngày 31/7/2025. Nếu giá hoán đổi thấp hơn giá thị trường tại thời điểm đó, cổ đông hiện hữu sẽ phải gánh chịu sự pha loãng lớn hơn, dẫn đến hiệu ứng điều chỉnh giá sau phát hành. Ngoài ra, tỷ lệ phát hành trên tổng số cổ phiếu đang lưu hành cũng là yếu tố không thể bỏ qua – nếu con số này vượt quá 10–15%, tác động pha loãng sẽ càng rõ nét. Cuối cùng, diễn biến giao dịch của các cổ đông lớn như Novagroup và Diamond Properties sau thời gian hạn chế chuyển nhượng sẽ đóng vai trò then chốt. Nếu các tổ chức này tiếp tục bán ra, cổ phiếu NVL sẽ bị áp lực cung kéo dài và khó có thể tăng mạnh trong ngắn hạn, bất chấp tình hình tài chính được cải thiện trên sổ sách.
VI. Kết luận: NVL – cổ phiếu cơ cấu có tiềm năng, nhưng chưa dành cho nhà đầu tư ngại rủi ro
-
Nhìn chung, động thái phát hành cổ phiếu để hoán đổi nợ của Novaland là bước đi mạnh mẽ và cần thiết để tháo gỡ các “nút thắt” nợ nần đang kìm hãm sự phục hồi của doanh nghiệp. Tuy nhiên, đi kèm với cơ hội là những rủi ro rõ rệt về pha loãng, áp lực bán ra từ cổ đông lớn và khả năng giá cổ phiếu bị điều chỉnh sau phát hành. Do đó, cổ phiếu NVL hiện phù hợp với những nhà đầu tư ưa thích cổ phiếu cơ cấu, có tầm nhìn trung – dài hạn, chấp nhận biến động ngắn hạn.
-
Thời điểm này mua thêm hoặc mở mua mới NVL đã hợp lý chưa? Đợi hoán đổi nợ xong mua hay mua trước hoán đổi nợ? Cả nhà liên hệ ngay Zal.o 096.996.5276 (Linh) để nhận ngay kế hoạch cụ thể của điểm mua và điểm gia tăng tiếp theo của NVL. Lưu ý, khi liên hệ riêng em Linh sẽ có kế hoạch cho từng anh chị và hơn hết NVL vẫn còn một ẩn số chưa được giải đáp mà em sẽ chia sẻ trước để cả nhà nắm để từ đó nắm được bố cục thông tin giúp chủ động hơn trong việc nắm giữ.
Cổ Phiếu NVL: Hoán Đổi Nợ Thành Cổ Phiếu - Cơ Hội Mua Giá Thấp