Cổ phiếu VRE: Liệu vùng giá hiện tại đã đủ hấp dẫn?

duongduongg · 28 Tháng Hai 2025 04:13

1. Tình hình tài sản của Vincom Retail (VRE)

Vincom Retail là công ty hàng đầu trong lĩnh vực bất động sản bán lẻ tại Việt Nam, sở hữu và vận hành hệ thống trung tâm thương mại lớn nhất nước với hơn 80 trung tâm tại 43 tỉnh thành (tính đến cuối quý 3/2024). Tài sản của VRE chủ yếu bao gồm bất động sản đầu tư (trung tâm thương mại), tài sản dài hạn như shophouse, và các khoản phải thu từ các hợp đồng hợp tác kinh doanh.

Tăng trưởng tài sản: Tài sản của VRE có xu hướng tăng trong những năm gần đây, đặc biệt từ sau đại dịch COVID-19. Ví dụ, báo cáo tài chính năm 2022 cho thấy vốn chủ sở hữu tăng từ 30.651 tỷ đồng (2021) lên 33.425 tỷ đồng (2022), chủ yếu nhờ lợi nhuận sau thuế tăng mạnh. Tài sản dài hạn, bao gồm bất động sản đầu tư và chi phí xây dựng dở dang, cũng tăng do công ty mở rộng thêm các trung tâm thương mại và đầu tư vào shophouse.
Dòng tiền và thanh khoản: VRE duy trì dòng tiền kinh doanh ổn định từ hoạt động cho thuê mặt bằng bán lẻ, chiếm phần lớn doanh thu (khoảng 85-90%). Điều này giúp công ty giảm áp lực nợ vay, với tỷ lệ nợ vay/vốn chủ sở hữu ở mức thấp (6% vào quý 2/2023). Tuy nhiên, các khoản tiền đặt cọc lớn (ví dụ: 14.220 tỷ đồng tính đến cuối tháng 9/2024 cho các dự án với Vingroup và Vinhomes) cho thấy công ty đang đầu tư mạnh vào quỹ đất và dự án mới, có thể ảnh hưởng đến thanh khoản ngắn hạn.

2. Giá cổ phiếu VRE giảm dù tài sản tăng

Mặc dù tài sản tăng và kết quả kinh doanh của VRE khá tích cực (doanh thu 6 tháng đầu năm 2024 đạt 4.733 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế 2.104 tỷ đồng, tăng lần lượt 15% và 4% so với cùng kỳ), giá cổ phiếu VRE lại giảm mạnh trong thời gian gần đây, chạm mức thấp nhất kể từ khi niêm yết (18.200 đồng/cp vào ngày 22/11/2024). Có một số nguyên nhân chính giải thích hiện tượng này:

Áp lực bán ròng từ khối ngoại: Từ giữa năm 2024, nhà đầu tư nước ngoài liên tục bán ròng cổ phiếu VRE, với lượng bán lớn (hơn 19,5 triệu cổ phiếu trong phiên 3/7/2024). Điều này xuất phát từ lo ngại về triển vọng lợi nhuận ngắn hạn và tỷ lệ sở hữu nước ngoài (FOL) giảm xuống dưới 65%, khiến VRE có nguy cơ bị loại khỏi chỉ số VN Diamond Index – một chỉ số quan trọng thu hút các quỹ ETF.
Tâm lý thị trường tiêu cực: Việc Vingroup thoái 41,5% vốn tại VRE (thông qua công ty con SDI) vào cuối quý 3/2024 với giá trị 39.100 tỷ đồng đã tạo ra lo ngại về sự thay đổi chiến lược của tập đoàn mẹ. Dù Vingroup vẫn giữ 18,8% cổ phần, động thái này khiến nhà đầu tư lo lắng về tính độc lập tài chính của VRE và các giao dịch liên quan đến các bên liên quan (ví dụ: khoản vay 2.350 tỷ đồng cho VinFast và VinBus).
Tỷ lệ lấp đầy giảm và thị trường bán lẻ chậm lại: Tỷ lệ lấp đầy trung tâm thương mại của VRE giảm liên tục trong 3 quý gần đây (82,8% vào quý 1/2024, so với 85,5% cùng kỳ năm trước), phản ánh sức tiêu thụ yếu và sự thận trọng của khách thuê trong bối cảnh kinh tế suy giảm. Công ty chứng khoán SSI đã hạ dự báo doanh thu và lợi nhuận năm 2024 của VRE xuống lần lượt 9.250 tỷ đồng (-5,6%) và 4.140 tỷ đồng (-6,2%), đồng thời giảm giá mục tiêu từ 33.600 đồng/cp xuống 29.500 đồng/cp.
Định giá hấp dẫn nhưng thiếu động lực tăng giá: Dù cổ phiếu VRE được đánh giá là chiết khấu sâu (P/E và P/B thấp hơn so với mức lịch sử), thị trường chưa thấy các yếu tố xúc tác rõ ràng để đẩy giá lên. Việc công ty tập trung mở rộng (6 trung tâm thương mại mới trong 2024) và đầu tư shophouse (dự kiến ghi nhận doanh thu từ 2025) mang lại triển vọng dài hạn, nhưng không đủ sức cải thiện tâm lý ngắn hạn.

3. Nhận định tổng quan

Điểm tích cực: Tài sản tăng trưởng ổn định phản ánh nền tảng cơ bản vững chắc của VRE, với vị thế dẫn đầu trong ngành bán lẻ bất động sản và tiềm năng từ các dự án shophouse trong giai đoạn 2025-2026 (như Vinhomes Royal Islands và Golden Avenue). Công ty cũng có khả năng sinh lời tốt và nợ vay thấp, tạo cơ sở cho sự phục hồi dài hạn.
Điểm tiêu cực: Giá cổ phiếu giảm không hoàn toàn phản ánh giá trị nội tại mà chịu ảnh hưởng lớn từ tâm lý thị trường, áp lực bán ròng của khối ngoại, và các lo ngại về giao dịch với bên liên quan. Triển vọng ngắn hạn (năm 2024) vẫn đối mặt với thách thức từ thị trường bán lẻ chậm lại và chi phí đầu tư lớn.
Kết luận: Hiện tượng tài sản tăng nhưng cổ phiếu giảm cho thấy sự phân kỳ giữa giá trị thực của công ty và định giá thị trường. Nhà đầu tư dài hạn có thể xem VRE là cơ hội khi giá đã ở vùng thấp, với tiềm năng tăng giá lên đến 52% (27.700 đồng/cp theo BSC Research). Tuy nhiên, trong ngắn hạn, giá cổ phiếu có thể tiếp tục chịu áp lực nếu không có yếu tố tích cực mới (ví dụ: cải thiện FOL, dòng tiền từ quỹ ETF quay lại, hoặc kết quả kinh doanh vượt kỳ vọng).