Công ty Cổ phần Vincom Retail (VRE: HOSE)
1. KQKD Q1/2024 duy trì ổn định so với quý trước
Trong Q1/2024, VRE công bố doanh thu thuần đạt 2,25 nghìn tỷ đồng (+16% svck và -3,8% so với quý trước) và LNST đạt 1,08 nghìn tỷ đồng (+5,7% svck và +1,4% so với quý trước), hoàn thành lần lượt 23,7% và 24,5% kế hoạch năm 2024 của Công ty.
Mảng cho thuê trung tâm thương mại chiếm 85,5% tổng doanh thu trong Q1/2024, mặc dù tăng 0,8% svck nhưng giảm 1,2% so với quý trước, với doanh thu đạt 1,93 nghìn tỷ đồng. Giá thuê trung bình có xu hướng cao hơn với mức tăng ước tính là 3,9% svck trong khi tỷ lệ lấp đầy tiếp tục giảm xuống mức trung bình ước tính là 82,8% (tỷ lệ lấp đầy giảm 2,6% svck). Kết quả này có thể do các khách hàng thuê ghi nhận kết quả kém tích cực trong bối cảnh nền kinh tế suy yếu trong năm 2023 và ảnh hưởng của dịch Covid 19 trước đó, khi những khách thuê này rời khỏi các trung tâm thương mại và đây là quý thứ 3 VRE ghi nhận tỷ lệ lấp đầy của trung tâm thương mại giảm.
Theo báo cáo thị trường quý 1/2024 của CBRE Việt Nam, tỷ lệ bỏ trống trung bình của thị trường bất động sản bán lẻ tại TP.HCM và Hà Nội ổn định trong sáu tháng qua do nguồn cung mới hạn chế. Tuy nhiên thị trường bán lẻ đã tăng trưởng chậm lại so với mức tăng trưởng ở mức hai chữ số trong năm năm trước (trừ giai đoạn 2020-2021 do đại dịch Covid 19), do vậy, thị trường bất động sản bán lẻ tại Việt Nam có thể bị ảnh hưởng tiêu cực với diện tích bỏ trống cao hơn ở các tỉnh thành ngoài Hà Nội và TP.HCM. Do đó, VRE có thể bị ảnh hưởng tiêu cực khi có 83 trung tâm thương mại tại 44 tỉnh thành, khiến công suất thuê của VRE giảm trong ba quý vừa qua.
Theo ĐHCĐ năm 2024, ban điều hành VRE có kế hoạch tìm kiếm dần những người thuê mới cho các trung tâm thương mại hiện có sau khi khai trương bốn trung tâm thương mại mới trong quý 2 năm 2024 và do đó kỳ vọng công suất thuê sẽ phục hồi từ quý 3 năm 2024. Vào 01/06/2024, VRE đã khai trương kỹ thuật trung tâm thương mại Vincom Megamall Grand Park tại Quận 9, TP.HCM với tổng diện tích sàn là 45.255 m2. Việc khai trương mới của Vincom Megamall tại Quận 9 cho thấy VRE đã khởi động lại kế hoạch phát triển của mình để đáp ứng kế hoạch bổ sung trong 3 năm với hơn 800.000 m2 vào diện tích sàn kinh doanh hiện có của mình.
Ngoài ra, ba trung tâm thương mại mới (bao gồm Vincom Plaza Bắc Giang - tỉnh Bắc Giang, Vincom Plaza Điện Biên Phủ và Vincom Plaza Hà Giang) dự kiến sẽ khai trương vào cuối tháng 6/2024. Theo thông tin của Công ty, đến tháng 4/2024, các trung tâm thương mại này đã thu hút được khách thuê, theo đó, Vincom Megamall Grand Park nhận được cam kết cho thuê lên tới 87% tổng diện tích cho thuê, Vincom Plaza Bắc Giang nhận được cam kết cho thuê 79% tổng diện tích cho thuê và Vincom Điện Biên Phủ là 75% tổng diện tích cho thuê. VRE dự kiến sẽ đạt tỷ lệ lấp đầy tối thiểu là 90% khi khai trương.
Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản trong Q1/2024, VRE đã bàn giao 45 căn nhà phố và ghi nhận doanh thu 277 tỷ đồng (+98,5 lần svck và +3,5% so với quý trước). Trong Q1/2023, VRE chỉ bàn giao 1 căn nhà phố so với 45 căn nhà phố trong Q1/2024.
Trong Q1/2024, VRE ghi nhận biên lợi nhuận gộp cho thuê tốt hơn so với Q4/2023 (59,9% so với 57,0% trong Q4/2024) nhưng biên lợi nhuận gộp Q1/2024 thấp hơn 1,8% so với Q1/2023 (61,7%) do chi phí thuê đất Q1/2024 cao hơn. Trong năm 2023, Chính phủ đã quyết định giảm 30% chi phí sử dụng đất hàng năm cho các tập đoàn và cá nhân thuê đất để hỗ trợ nền kinh tế và áp dụng cho toàn bộ năm 2023. Từ năm 2024, chi phí sử dụng đất hàng năm cho các trung tâm thương mại của VRE sẽ quay trở lại về mức giá thông thường. Do đó, biên lợi nhuận gộp Q1/2024 thấp hơn so với Q1/2023. Tuy nhiên, biên lợi nhuận gộp mảng cho thuê trong Q1/2024 vẫn vượt Q4/2023 do công ty thực hiện tiết kiệm chi phí hoạt động và không có tiền thưởng năm cho nhân viên như trong Q4/2023.
Trong Q1/2024, tổng nợ tương đương như Q4/2023 ở mức 3,96 nghìn tỷ đồng, trong đó 1,81 nghìn tỷ đồng là nợ ngắn hạn và 2,15 nghìn tỷ đồng là nợ dài hạn. Tuy nhiên, trong Q1/2024, VRE đã tài trợ cho Vinfast và Vinbus 2,35 nghìn tỷ đồng với lãi suất vay 12%/năm và VRE cho biết khoản này có thể được thu hồi vào cuối quý 3/2024 khi Vingroup hoàn tất giao dịch chuyển nhượng SDI (Cổ đông lớn của VRE) cho nhóm cổ đông mới. Như vậy, VRE đã chuyển từ trạng thái thặng dư tiền mặt (kéo dài trong 2 năm) sang nợ ròng. Số dư tiền mặt của VRE ở mức 3,94 nghìn tỷ đồng vào cuối Q1/2024, trong khi tổng nợ cao hơn nhẹ so với số dư tiền mặt ở mức 3,96 nghìn tỷ đồng. Tại cuối Q1/2024, hệ số khả năng thanh toán lãi vay (EBIT/chi phí lãi vay) vẫn ở mức cao là 10,7 lần, cho thấy khả năng trả lãi vay tốt của VRE.
Vào ngày 16/5/2024, VRE thông báo đã ký hợp đồng đặt cọc với tập đoàn Vingroup, Vinhomes và Vinwonders Nha Trang để mua lại các khu đất thương mại thuộc sở hữu của các công ty. VRE có thể tiếp tục phát triển mảng kinh doanh bất động sản trong tương lai khi VRE hết hàng tồn kho vào năm 2025. Tuy nhiên, số dư tiền mặt sẽ tiếp tục giảm sau khi đã sử dụng cho việc phát triển trung tâm thương mại mới.
2. Triển vọng và luận điểm đầu tư
Trong năm tháng đầu năm 2024, doanh số bán lẻ của Việt Nam tăng khiêm tốn 8,7% so với cùng kỳ năm trước, thấp hơn mức tăng trưởng hai chữ số của những năm trước. Là đơn vị dẫn đầu thị trường bất động sản bán lẻ, VRE có thể bị ảnh hưởng bởi sự mở rộng chậm lại của các khách thuê, dẫn đến tỷ lệ lấp đầy thấp hơn như đã xảy ra trong ba quý vừa qua.
Dự báo năm 2024, VRE đạt doanh thu và NPAT lần lượt là 9,24 nghìn tỷ đồng (-5,6% so với cùng kỳ năm trước) và 4,14 nghìn tỷ đồng (-6,2% so với cùng kỳ năm trước). Mảng cho thuê trung tâm thương mại dự kiến sẽ đạt doanh thu là 8,28 nghìn tỷ đồng, tương đương 89,6% tổng doanh thu, với mức tăng trưởng 6,2% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, doanh số kinh doanh bất động sản năm 2024 có thể giảm - 61,3% so với cùng kỳ năm trước, vì các phần lớn doanh thu kinh doanh bất động sản chưa ghi nhận đã được ghi nhận trong năm 2023.
Trong năm 2025, VRE sẽ tiếp tục tăng trưởng thông qua:
- Cải thiện tỷ lệ lấp đầy và tiếp tục tăng giá cho thuê trung tâm thương mại
- 6 trung tâm thương mại mới khai trương trong Q2/2024 và Q4/2024 sẽ hoạt động đầy đủ trong cả năm 2025
- Thêm 2 trung tâm thương mại mới trong năm 2025 tại các dự án mới của Vinhomes. Trong năm 2025, kỳ vọng VRE sẽ đạt doanh thu và LNST lần lượt là 9,57 nghìn tỷ đồng (+3,5% svck) và 4,62 nghìn tỷ đồng (+11,8% svck)
Theo báo cáo khảo sát về tỷ lệ vốn hóa trong khu vực Châu Á - Thái Bình Dương quý 1 năm 2024 của CBRE được công bố vào tháng 5 năm 2024, tỷ lệ vốn hóa trung bình cho các khoản đầu tư vào trung tâm thương mại đang có u hướng tăng ở nhiều quốc gia, chẳng hạn như Úc, Trung Quốc và Hàn Quốc, phản ánh sự thận trọng của các nhà đầu tư đối với việc đầu tư tài sản mới trong khi chờ đợi cắt giảm lãi suất của các nước lớn trên thế giới.
Giá mục tiêu 1 năm cho cổ phiếu VRE 29.500 đồng/cổ phiếu, VRE đang giao dịch ở mức P/E 2024F là 11,8x và P/B là 1,2x, thấp hơn nhiều so với các chủ đầu tư các trung tâm thương mại trong khu vực Đông Nam Á như SM Prime Holdings (Philipin) và Central Pattana ( Thái Lan).
Là đơn vị dẫn đầu thị trường bất động sản bán lẻ Việt Nam, VRE phải đối mặt với sự thận trọng của khách thuê trong việc mở rộng kinh doanh do thị trường bán lẻ Việt Nam phục hồi chậm. Điều này có thể ảnh hưởng đến hoạt động hiện tại của các trung tâm thương mại VRE với công suất thuê thấp hơn cũng như có thể ảnh hưởng đến các trung tâm thương mại được lên kế hoạch ra mắt trong tương lai (kể cả với các trung tâm thương mại mà VRE đã đầu tư).
Những rủi ro giảm đối với VRE bao gồm:
- Việc phát triển các dự án của Vingroup không đúng tiến độ có thể ảnh hưởng đến việc mở rộng của công ty như Vinhomes Long Beach Cần Giờ - TPHCM, Vinhomes Wonder Park- Hà Nội and Vinhomes Cổ Loa- Hà Nội
- Sức tiêu thụ yếu hơn dự kiến có thể dẫn đến kế hoạch mở rộng của khách thuê chậm lại
- Có thể có những thay đổi về chiến lược/hoạt động tổng thể từ các cổ đông lớn mới.
Từ các rủi ro trên, việc đầu tầu vào VRE cần thận trọng và có kế hoạch cắt lỗ nếu thị trường và tin tức có xu hướng tiêu cực.
