CTCP Bluemarq Group (DXG) MUA +32,8%: Bàn giao tại dự án The Privé từ năm 2027 dự kiến thúc đẩy lợi nhuận giai đoạn 2027/28 tăng mạnh

Quantran0211 · 18 Tháng Sáu 2026 07:52

CTCP Bluemarq Group (DXG) MUA +32,8%

Bàn giao tại dự án The Privé từ năm 2027 dự kiến thúc đẩy lợi nhuận giai đoạn 2027/28 tăng mạnh

DXg

• Chúng tôi duy trì khuyến nghị MUA dành cho CTCP Bluemarq Group (DXG) và điều chỉnh tăng 4% giá mục tiêu lên 17.000 đồng/cổ phiếu từ mức 16.400 đồng/cổ phiếu (đã điều chỉnh cho đợt phát hành cổ phiếu thưởng tỷ lệ 14%).
• Giá mục tiêu cao hơn của chúng tôi chủ yếu được thúc đẩy bởi việc đưa các dự án Ngọc Khánh, Opal Luxury và Saigon Riverfront vào định giá, cập nhật mô hình định giá sang giữa năm 2027, cùng với mức định giá cao hơn đối với mảng môi giới (xem chi tiết trong Báo cáo Cập nhật DXS của chúng tôi, ngày 11/6/2026), điều này một phần bị ảnh hưởng bởi số dư nợ vay ròng cao hơn và việc chúng tôi loại bỏ hai dự án Lux Riverview và Zen Riverside ra khỏi danh mục định giá.
• Chúng tôi dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2026 đạt 239 tỷ đồng (+4% YoY), được thúc đẩy bởi hoạt động bàn giao backlog chưa ghi nhận doanh thu tại dự án Gem Sky World (GSW), đóng góp từ mảng môi giới và doanh thu tài chính tăng trưởng so với cùng kỳ. Đối với năm 2027, chúng tôi dự báo LNST sau lợi ích CĐTS sẽ tăng gấp 8 lần lên mức 1,9 nghìn tỷ đồng, chủ yếu nhờ vào việc bắt đầu bàn giao theo kế hoạch tại dự án The Privé và đóng góp cao hơn từ dự án GSW. Nhìn chung, chúng tôi duy trì các dự báo LNST sau lợi ích CĐTS cho năm 2026/27.
• Chúng tôi dự báo doanh số bán hàng của DXG đạt 11,7 nghìn tỷ đồng trong năm 2026 và 7,2 tỷ nghìn đồng trong năm 2027. Dự báo doanh số bán hàng năm 2026 của chúng tôi chủ yếu đến từ hoạt động mở bán đang diễn ra tại The Privé, trong khi dự báo năm 2027 phản ánh đóng góp từ The Privé, kế hoạch tái khởi động dự án GSW vào năm 2027 (so với giả định cuối năm 2026 trước đây) và kế hoạch mở bán dự án Ngọc Khánh. Chúng tôi dự phóng doanh số bán hàng năm 2028 đạt 8,7 nghìn tỷ đồng, được hỗ trợ bởi danh mục dự án đa dạng hơn bao gồm GSW, Ngọc Khánh và các dự án mới gồm Opal Luxury và Opal Cityview.
• DXG đang giao dịch ở mức P/B dự phóng các năm 2026/27 lần lượt là 1,1 lần/1,0 lần dựa trên các dự báo của chúng tôi, so với mức trung bình 5 năm là 1,4 lần, mức mà chúng tôi đánh giá là hấp dẫn nhờ triển vọng lợi nhuận rõ ràng trong giai đoạn 2026–27.
• Rủi ro: Tiến độ mở bán các dự án mới chậm hơn dự kiến.

The Privé đang mở bán và GSW mở bán lại sẽ là động lực cho doanh số bán hàng giai đoạn 2026-27: Chúng tôi kỳ vọng The Privé (4,3 ha tại phường Bình Trưng, TP.HCM; khoảng 3.200 căn thuộc 12 tòa nhà, với khoảng 50% tổng số căn đã được bán) sẽ bán hết trong năm 2027, với việc bàn giao bắt đầu từ năm 2027; dự án này được ước tính sẽ đóng góp khoảng 81% vào dự báo doanh số bán hàng của DXG trong giai đoạn 2026–27. Trong khi đó, chúng tôi kỳ vọng GSW (khoảng 4.000 căn thấp tầng và đất nền tại Đồng Nai; khoảng 60% đã bán tính đến cuối quý 1/2026) sẽ được mở bán lại vào năm 2027F (so với cuối năm 2026F trước đây), nhằm phản ánh giả định thận trọng hơn của chúng tôi về thời điểm mở bán, trong khi triển vọng nhu cầu tại dự án này vẫn được hỗ trợ bởi tiến độ phát triển của Sân bay Quốc tế Long Thành.

Các đợt mở bán mới tại tỉnh Bình Dương cũ sẽ thúc đẩy chu kỳ bán hàng tiếp theo: Ngoài GSW và The Privé, DXG còn sở hữu danh mục dự án lớn gồm 9 dự án với tổng diện tích khoảng 50 ha. Trong trung hạn (2027–28), chúng tôi kỳ vọng các đợt mở bán sẽ diễn ra tại Ngọc Khánh (khoảng 1 ha), Opal Cityview (khoảng 1 ha) và Opal Luxury (8,6 ha), tất cả đều nằm tại tỉnh Bình Dương cũ (nay thuộc TP.HCM), nhờ lộ trình mở bán tương đối rõ ràng hơn trong danh mục dự án của công ty.

DuyAnhVDSC · 29 Tháng Tám 2026 13:34

DXG: Lợi nhuận 2026 vẫn đi ngang, câu chuyện tăng trưởng thực sự nằm ở The Privé từ năm 2027

Công ty Cổ phần Bluemarq Group (DXG) đang ở giai đoạn bản lề giữa hai chu kỳ ghi nhận lợi nhuận. Năm 2026, kết quả kinh doanh của công ty được dự báo chưa có nhiều đột biến, trong khi câu chuyện tăng trưởng đáng chú ý nhất lại nằm ở năm 2027, khi dự án The Privé bắt đầu được bàn giao theo kế hoạch.

Lợi nhuận sau thuế cổ đông công ty mẹ năm 2026 của DXG được dự báo đạt 219 tỷ đồng, giảm 5% so với năm 2025. Mức lợi nhuận này chủ yếu đến từ ba nguồn: hoạt động bàn giao phần backlog chưa ghi nhận doanh thu tại dự án Gem Sky World (GSW), đóng góp từ mảng môi giới, và mức tăng của thu nhập tài chính so với cùng kỳ. Việc lợi nhuận đi ngang, thậm chí giảm nhẹ, trong bối cảnh công ty vẫn đang bán hàng tại The Privé cho thấy phần lớn giá trị hợp đồng đã ký tại dự án này chưa được chuyển hóa thành doanh thu và lợi nhuận kế toán trong năm nay, do đặc thù ghi nhận theo tiến độ bàn giao thực tế chứ không phải theo tiến độ bán hàng.

Bước sang năm 2027, lợi nhuận sau thuế cổ đông công ty mẹ được dự báo tăng khoảng 8 lần so với năm 2026, lên mức 1,8 nghìn tỷ đồng. Động lực chính đến từ việc The Privé bắt đầu được bàn giao đúng kế hoạch, cộng với phần đóng góp lớn hơn từ GSW. Đây là dạng tăng trưởng có cơ sở thực chất, bởi nguồn gốc lợi nhuận đến từ việc chuyển hóa doanh số bán hàng đã ký thành doanh thu và lợi nhuận kế toán, chứ không phải từ các khoản mục bất thường như hoàn nhập dự phòng hay thanh lý tài sản. Tuy nhiên, mức tăng 8 lần cũng phản ánh nền so sánh năm 2026 ở mức thấp, nên cần nhìn vào quy mô lợi nhuận tuyệt đối hơn là tốc độ tăng trưởng phần trăm khi đánh giá công ty.

Về doanh số bán bất động sản, DXG được dự báo đạt lần lượt 8,0 nghìn tỷ đồng, 7,3 nghìn tỷ đồng và 9,0 nghìn tỷ đồng trong các năm 2026, 2027 và 2028. Trong năm 2026, phần lớn doanh số đến từ The Privé, dự án đã ghi nhận khoảng 4,7 nghìn tỷ đồng doanh số bán từ đầu năm đến nay. Đây là tín hiệu tích cực về sức hấp thụ của dự án, tuy vẫn cần lưu ý rằng doanh số bán hàng và doanh thu, lợi nhuận kế toán là hai khái niệm khác nhau, và độ trễ giữa hai chỉ tiêu này chính là lý do lợi nhuận năm 2026 chưa phản ánh hết kết quả bán hàng.

Sang năm 2027, ngoài việc tiếp tục ghi nhận doanh số tại The Privé, công ty dự kiến mở bán lại GSW và mở bán dự án Ngọc Khánh, quy mô khoảng 1 ha tại khu vực TP.HCM - Bình Dương cũ. Năm 2028, doanh số bán hàng dự kiến đến từ việc hoàn tất bán The Privé, tiếp tục bán GSW và Ngọc Khánh, cùng với việc mở bán dự án Opal Cityview, cũng có quy mô khoảng 1 ha tại cùng khu vực. Cần nhấn mạnh rằng các dự án mở bán trong giai đoạn 2027-2028 hiện vẫn ở dạng kế hoạch, chưa phải kết quả đã xảy ra, nên mức độ đóng góp thực tế sẽ phụ thuộc vào tiến độ pháp lý và tiến độ triển khai dự án trong thời gian tới.

Nhìn tổng thể, DXG đang trong giai đoạn tích lũy backlog bán hàng để chuẩn bị cho một chu kỳ ghi nhận lợi nhuận mạnh hơn, nhưng chu kỳ đó chỉ thực sự bắt đầu từ năm 2027 khi The Privé được bàn giao. Nhà đầu tư quan tâm đến cổ phiếu này cần theo dõi sát tiến độ pháp lý và tiến độ xây dựng của The Privé, vì đây là yếu tố quyết định trực tiếp đến việc lợi nhuận năm 2027 có đạt được như kỳ vọng hay không. Bên cạnh đó, rủi ro lớn nhất đối với câu chuyện tăng trưởng của DXG nằm ở khả năng các dự án mới như GSW giai đoạn mở bán lại, Ngọc Khánh hay Opal Cityview mở bán chậm hơn kế hoạch, điều này sẽ kéo dài thêm thời gian để công ty hiện thực hóa phần lợi nhuận đang kỳ vọng trong giai đoạn 2027-2028.

Nhà đầu tư quan tâm sâu hơn về DXG cũng như các cơ hội đầu tư khác trên thị trường có thể liên hệ Duy Anh qua trang bio để được tư vấn chi tiết.