CTCP Đầu tư Sài Gòn VRG (SIP) MUA +43,5%
Nhà phát triển KCN với dòng tiền mặt dồi dào và quỹ đất lớn
• Chúng tôi phát hành báo cáo lần đầu cho CTCP Đầu tư Sài Gòn VRG (SIP) với khuyến nghị MUA và giá mục tiêu giữa năm 2024 là 178.000 đồng/cổ phiếu.
• SIP là một trong những nhà phát triển Khu Công nghiệp (KCN) niêm yết lớn nhất tại trung tâm công nghiệp phía Nam. SIP hiện đang sở hữu 4 KCN tại tỉnh Tây Ninh (khoảng 2.200 ha), TP.HCM (khoảng 500 ha) và Đồng Nai (khoảng 500 ha), tổng diện tích đất KCN khoảng 3.200 ha. Tính đến tháng 6/2023, diện tích có thể cho thuê còn lại của SIP là 1.068 ha.
• SIP cũng đã tích lũy được một lượng lớn đất Khu Đô thị (KĐT) tại tỉnh Tây Ninh. Công ty đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho 247 ha tại KĐT Phước Đông - Giai đoạn A và đang giải phóng mặt bằng thêm 401 ha cho Giai đoạn B.
• SIP cũng vận hành 4 trạm biến áp điện, cấp nước và các tiện ích khác trong các KCN của công ty, tạo ra thu nhập định kỳ ổn định, đóng góp 66% vào dự báo lợi nhuận gộp lũy kế giai đoạn 2023-2025 của chúng tôi. Trong khi đó, hoạt động cho thuê đất KCN chiếm 25% dự báo lợi nhuận gộp giai đoạn 2023-2025 của chúng tôi do SIP áp dụng phương pháp phân bổ để ghi nhận doanh thu từ hoạt động cho thuê đất KCN.
• Chúng tôi dự báo doanh thu năm 2023 sẽ tăng 7% YoY đạt 6,5 nghìn tỷ đồng và LNST sau lợi ích CĐTS giảm 3% YoY còn 949 tỷ đồng, chủ yếu do không ghi nhận thu nhập tài chính dự kiến từ kinh doanh chứng khoán trong năm 2023 so với mức lãi 45 tỷ đồng từ hoạt động này vào năm 2022.
• Chúng tôi dự báo LNST sau lợi ích CĐTS các năm 2024/2025 lần lượt tăng 8%/15% YoY chủ yếu nhờ doanh thu dịch vụ và cho thuê KCN cao hơn nhờ diện tích còn có thể cho thuê và đã được giải phóng mặt bằng lớn của SIP.
• SIP đã được chấp thuận chuyển niêm yết từ UPCoM sang HOSE và sẽ niêm yết trên HOSE vào ngày 8/8/2023. Chúng tôi kỳ vọng việc chuyển sang HOSE sẽ mang lại tính thanh khoản tốt hơn nhờ độ tiếp cận công chúng và tỷ lệ giao dịch ký quỹ cao hơn, bên cạnh đó là tăng tính minh bạch cho cổ phiếu.
• Rủi ro đối với quan điểm tích cực của chúng tôi: Doanh thu cho thuê đất KCN và/hoặc doanh thu từ các tiện ích chậm hơn dự kiến.
Nhà phát triển KCN với quỹ đất lớn tại các tỉnh phía Nam . Tính đến tháng 6/2023, chúng tôi ước tính SIP đã tích lũy được khoảng 620 ha diện tích KCN có thể cho thuê và 170 ha đất KĐT có thể bán, được SIP đền bù với giá thấp khoảng 280.000 đồng/m2 (12 USD/m2). Chúng tôi cho rằng quỹ đất này sẽ mang lại dư địa tăng trưởng dài hạn cho SIP do chúng tôi kỳ vọng nhu cầu đất sẽ tăng khi nguồn cung đất hiện tại hạn chế ở các tỉnh phía Nam cũng như giá đất tăng.
Doanh thu cho thuê đất KCN và thu nhập cốt lõi mang lại dòng tiền dồi dào . SIP có lượng tiền mặt lớn 3,6 nghìn tỷ đồng (bao gồm tiền mặt, các khoản tương đương tiền và tiền gửi ngắn hạn) vào cuối quý 1/2023 và tỷ lệ tiền mặt/vốn chủ sở hữu dao động từ 0,9 lần đến 1,2 lần trong giai đoạn 2020-2022. Chúng tôi kỳ vọng công ty sẽ duy trì lượng tiền mặt dồi dào do chúng tôi dự báo dòng tiền từ HĐKD (CFO) sẽ đạt trung bình 2,5 nghìn tỷ đồng/năm trong giai đoạn 2023-2025, chủ yếu do (1) dòng tiền vào từ việc cho thuê đất KCN là 1,3 nghìn tỷ đồng/mỗi năm với kỳ vọng SIP sẽ cho thuê 55 ha đất/năm trong giai đoạn dự báo và (2) lợi nhuận gộp ổn định từ các dịch vụ tiện ích cho KCN trung bình là 749 tỷ đồng/năm trong giai đoạn 2023-2025.
Mở tài khoản Ưu đãi, Hỗ trợ giao dịch, tư vấn bám sát
Liên hệ: 097.522.8813
