CTCP Tập đoàn GELEX (GEX) MUA +26,7%: Mở rộng sang mảng BĐS nhà ở, đẩy mạnh quy mô mảng KCN cốt lõi

Quantran0211 · 12 Tháng Một 2026 04:17

• Chúng tôi điều chỉnh tăng 3,3% giá mục tiêu của CTCP Tập đoàn GELEX (GEX) và nâng khuyến nghị từ PHÙ HỢP THỊ TRƯỜNG lên MUA, trong bối cảnh giá cổ phiếu đã giảm 28% trong bốn tháng qua.

• Nguyên nhân thúc đẩy chúng tôi nâng định giá chủ yếu đến từ việc chúng tôi bổ sung vào mô hình định giá các công ty con và dự án mới, bao gồm: (1) FIH Việt Nam (BĐS nhà ở Lê Lai, nắm giữ 70%), (2) BĐS nhà ở Cần Giờ (nắm giữ 30%), (3) Titan Hải Phòng (KCN Trấn Dương, nắm giữ 49%), (4) dự án điện gió gần bờ công suất 129 MW (nắm giữ 36%), cùng với (5) mức tăng 86% đối với định giá PXL. Các yếu tố này bù đắp cho mức giảm lần lượt 25% và 2% của tỷ trọng đóng góp vào định giá từ VGC và mảng thiết bị điện, do sự sụt giảm của tỷ lệ lợi ích kinh tế (trang 7).

• Chúng tôi điều chỉnh tăng 5% dự báo tổng LNST sau lợi ích CĐTS báo cáo giai đoạn 2025–29 của GEX, chủ yếu do chúng tôi (1) bổ sung phần đóng góp vào LNST sau lợi ích CĐTS từ FIH Việt Nam (chiếm khoảng 20% tổng LNST sau lợi ích CĐTS của GEX) và (2) đưa đóng góp lợi nhuận từ KCN Trấn Dương/PXL/điện gió gần bờ (chiếm khoảng 4% tổng LNST sau lợi ích CĐTS của GEX) vào mô hình dự báo của chúng tôi. Các yếu tố này bù đắp cho mức giảm 21%/23% của tỷ trọng đóng góp lợi nhuận tổng hợp từ VGC/VCW, do tỷ lệ lợi ích kinh tế giảm sau đợt phát hành lần đầu ra công chúng (IPO) của GEI.

• Chúng tôi dự báo LNST sau lợi ích CĐTS báo cáo sẽ ghi nhận ở mức 1,4 nghìn tỷ đồng (-24% YoY) trong năm 2026, chủ yếu do thu nhập bất thường giảm xuống còn khoảng 110 tỷ đồng (so với mức 860 tỷ đồng dự kiến trong năm 2025). Mức giảm này lấn át mức tăng 11% YoY của LNST cốt lõi (nhờ được thúc đẩy bởi mức tăng lần lượt 28%/52% YoY của LNST sau lợi ích CĐTS của VGC/VCW, trong bối cảnh lợi nhuận của GEE ghi nhận mức giảm nhẹ YoY).

• GEX hiện sở hữu mức định giá khá hấp dẫn, với PEG đạt 0,4, dựa trên mức tốc độ tăng trưởng kép (CAGR) EPS giai đoạn 2026–28 là 63% và P/E dự phóng năm 2026 là 28,3x. Theo chúng tôi, nguyên nhân P/E dự phóng neo ở mức cao chủ yếu xuất phát từ triển vọng tăng trưởng mạnh mẽ của EPS trong giai đoạn 2026–28.

• Yếu tố hỗ trợ: Nhận được phê duyệt đối với các dự án BĐS nhà ở mới và các khoản đầu tư KCN.

Rủi ro: Thua lỗ từ hoạt động đầu tư chứng khoán.

Công ty Cổ phần Hạ tầng GELEX (GEI) đã thực hiện IPO vào tháng 12/2025, với tổng số tiền thu về ước tính đạt 2,8 nghìn tỷ đồng theo mức giá đấu giá là 28.000 đồng/cổ phiếu, và đặt mục tiêu sẽ niêm yết vào đầu tháng 2/2026. Nguồn vốn huy động sẽ được dùng để phục vụ kế hoạch vốn đầu tư XDCB quy mô lớn cho mảng KCN cốt lõi trong giai đoạn 2026–30, đồng thời hỗ trợ cho kế hoạch mở rộng sang mảng BĐS nhà ở cao cấp của công ty. GEX dự kiến sẽ không tham gia vào đợt IPO này, qua đó làm giảm tỷ lệ sở hữu trực tiếp của GEX tại GEI xuống 70,2% sau IPO (so với 79,1% trước IPO). Điều này cũng làm giảm tỷ lệ lợi ích kinh tế của GEX tại VGC/VCW. Chi tiết vui lòng tham khảo Báo cáo Công ty GEI – tháng 12/2025

GEI tiếp tục mở rộng quy mô các mảng kinh doanh cốt lõi, bao gồm: (1) KCN Trấn Dương tại Hải Phòng (nắm giữ 70% cổ phần, quy mô 208 ha; vốn đầu tư XDCB khoảng 3,3 nghìn tỷ đồng; dự kiến bàn giao từ năm 2027), (2) nâng tỷ lệ sở hữu tại PXL lên 65% để phát triển KCN Long Sơn (850 ha), với thời điểm khởi công/bàn giao dự kiến lần lượt diễn ra trong các năm 2026/28, và (3) tiếp tục theo đuổi quá trình phê duyệt đầu tư dự án điện gió gần bờ công suất 129 MW trong quý 1/2026. Chúng tôi ước tính ba dự án này sẽ đóng góp khoảng 4% vào tổng LNST sau lợi ích CĐTS của GEX trong giai đoạn 2025–29

GEX hiện đang bắt đầu gia nhập vào mảng kinh doanh BĐS nhà ở cao cấp thông qua FIH Việt Nam (trong đó, GEX/GEI lần lượt sở hữu 70%/100%): FIH đã mua lại dự án Lê Lai (diện tích 13,6 ha) tại Hải Phòng với chi phí đất rơi vào khoảng 3 nghìn tỷ đồng, đã khởi công vào ngày 19/12, dự kiến sẽ mở bán trong quý 1/2026 và bàn giao các sản phẩm thấp tầng trong năm 2027 (chúng tôi giả định cuối năm 2027). Dự án Lê Lai được kỳ vọng sẽ đóng góp khoảng 20% vào tổng LNST sau lợi ích CĐTS hợp nhất của GEX trong giai đoạn 2025–29