Bước vào một kỷ nguyên mới, ngành bất động sản (BĐS) được kỳ vọng sẽ đóng vai trò then chốt trong việc thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. Với vai trò dẫn vốn của hệ thống ngân hàng, thành công của chu kỳ này phụ thuộc lớn vào BĐS, lĩnh vực chiếm hơn 20% tổng dư nợ tín dụng của nền kinh tế – một con số không hề nhỏ.
Đây có phải thời điểm phù hợp để đầu tư vào BĐS?
Theo Báo cáo Cập nhật Ngành Bất động sản Q1/2025 của Chứng khoán Agribank, thị trường BĐS tiếp tục cải thiện. Phân khúc căn hộ chung cư ở khu vực phía Bắc đang chững lại sau giai đoạn tăng trưởng mạnh năm 2024, trong khi nguồn cung ở phía Nam vẫn hạn chế. Hoạt động kinh doanh phục hồi tập trung vào các chủ đầu tư uy tín, sở hữu dự án có pháp lý rõ ràng, đang được bán hoặc bàn giao.
Nhìn lại giai đoạn 2022–2023, thị trường BĐS lao đao do lãi suất cao và khủng hoảng trái phiếu, khiến dòng vốn bị đóng băng. Sang năm 2025, bức tranh đã sáng sủa hơn với nhiều tín hiệu tích cực. “Đúng người, đúng thời điểm” – đây có thể là thời khắc để nhà đầu tư cân nhắc bổ sung cổ phiếu BĐS vào danh mục.
Cần nhấn mạnh rằng BĐS là Ngành mang tính chu kỳ Năm 2025 đánh dấu tròn 10 năm của một chu kỳ BĐS. Thị trường đã vượt qua điểm đảo chiều và đang “rã băng”, chuẩn bị cho một giai đoạn khởi sắc.
Dưới đây là những yếu tố chính khẳng định BĐS sắp bước vào chu kỳ mới:
Thứ nhất, tín dụng tăng trưởng trở lại: Mục tiêu tăng trưởng tín dụng năm 2025 là 15–16%, tương đương bơm khoảng 2,5 triệu tỷ đồng vào nền kinh tế. Tính đến ngày 20/3/2025, dư nợ tín dụng đã tăng 17,6% so với cùng kỳ, báo hiệu dòng tiền mạnh mẽ hỗ trợ thị trường BĐS. Hiện tại lãi suất cho vay mua nhà được dự báo duy trì ổn định ở mức thấp, kích thích nhu cầu vay vốn. Chính phủ đã chỉ đạo các ngân hàng thương mại giảm lãi suất cho vay, và nhiều ngân hàng đã có gói vay ưu đãi cho người mua nhà dưới 35 tuổi. Vốn tín dụng cho vay bất động sản được kỳ vọng đẩy mạnh trong năm 2025, giúp người mua và chủ đầu tư tiếp cận vốn dễ dàng hơn, hỗ trợ doanh nghiệp cơ cấu nợ, triển khai dự án và cải thiện tâm lý nhà đầu tư.
Thứ hai, pháp lý được khơi thông, nguồn cung tăng mạnh: Từ tháng 8/2024, ba bộ luật mới – Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS – đã có hiệu lực, tháo gỡ nút thắt pháp lý như cho phép sổ hồng chung cư mini, bỏ khung giá đất, xác định giá theo thị trường hàng năm, siết chặt phân lô bán nền, và các quy định về thu tiền cọc/thanh toán hợp đồng. Điều này được kỳ vọng sẽ tháo gỡ vướng mắc pháp lý, giải quyết bài toán nguồn vốn, thúc đẩy nguồn cung và cân bằng cung – cầu. Nguồn cung bất động sản nhà ở đã cải thiện trong Quý 1/2025, đạt 27.000 sản phẩm, tăng 33% so với cùng kỳ 2024. Nguồn cung mới tăng gấp 3 lần cùng kỳ, đạt 14.500 sản phẩm. Nguồn cung khu vực phía Nam có xu hướng cải thiện nhờ các dự án được tháo gỡ pháp lý. Phân khúc nhà ở xã hội cũng có sự cải thiện.
- Về phân khúc giá rẻ: Nguồn cung nhà ở xã hội dự kiến tăng 2,1 lần trong năm 2025, với 100.000 căn so với 47.500 căn năm 2024.
- Về phân khúc trung và cao cấp: Các dự án lớn như GEM Riverside (DXG), Nam Long Cần Thơ (NLG), và Bắc Hà Thanh (PDR) đã giải quyết xong vấn đề pháp lý, mang đến nguồn cung mới đáng kể.
Thứ ba, đầu tư công - ngọn lửa thắp sáng thị trường BĐS : Năm 2025 là năm cuối của nhiệm kỳ 2021–2026, với nhiều dự án hạ tầng trọng điểm hoàn thành như Cao tốc Bắc Nam giai đoạn 2, Vành đai 3 TP.HCM, Cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, và Sân bay Long Thành. Những công trình này sẽ tạo “cú hích” cho thị trường BĐS, đặc biệt tại các đô thị được kết nối.
Thứ tư, quá trình sáp nhập tỉnh thành: việc sáp nhập có thể tạo ra thay đổi lớn trên thị trường, các khu vực thành trung tâm hành chính mới sẽ được ưu tiên về ngân sách, hạ tầng, chính sách, thu hút đầu tư và giá trị BĐS gia tăng. Ngược lại, khu vực kém lợi thế có thể chững hoặc giảm giá. Việc điều chỉnh quy hoạch từ 63 còn 34 tỉnh/thành được xem là động lực dài hạn thúc đẩy BĐS phát triển tập trung và bền vững. Báo cáo cũng đưa ra danh sách một số địa phương dự báo hưởng lợi như Hưng Yên-Hà Nội, Hà Nam-Nam Định, Bình Phước-Bình Dương, TP.HCM-Vũng Tàu-Bình Dương. Ví dụ, việc Nhơn Trạch dự kiến sáp nhập vào TP.HCM đã đẩy giá đất tăng vọt, kèm theo khối lượng giao dịch lớn.
Các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất gần các dự án hạ tầng như Sân bay Long Thành, Vành đai 3, Cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, hoặc Cầu vượt biển Cần Giờ – Vũng Tàu sẽ hưởng lợi lớn. Những cái tên nổi bật bao gồm DXG, HDC, NLG, và DIG.
Về vấn đề hàng tồn kho, cuối năm 2024, tồn kho BĐS đạt 491 nghìn tỷ đồng – mức cao chưa từng có. Với các dự án kẹt pháp lý, tồn kho là “cục máu đông” đe dọa doanh nghiệp. Nhưng khi pháp lý được khơi thông, đây sẽ là “kho vàng” khổng lồ. Theo báo cáo của công ty chứng khoán Agribank, Q1.2025 cung cấp con số tồn kho ngành tại thời điểm 31/3/2025 là 353 nghìn tỷ đồng, trong đó hơn 80% là tồn kho dở dang. Quy mô tồn kho tiếp tục tăng 25% so với bình quân giai đoạn 2019-2022, cho thấy quá trình bán hàng vẫn chưa cải thiện nhiều. Tuy nhiên, báo cáo Q1.2025 đưa ra một tín hiệu tích cực mới: tỷ lệ giữa tiền người mua trả trước và hàng tồn kho đã tăng từ 25% đầu năm lên 27% vào cuối quý 1/2025, cho thấy động lực tăng trưởng doanh thu trong năm 2025.
Đối với kết quả kinh doanh, Q1.2025 đã ghi nhận lợi nhuận sau thuế toàn ngành đạt 20 nghìn tỷ đồng, tăng trưởng 440% so với cùng kỳ. Mức tăng trưởng này chủ yếu nhờ VEF ghi nhận lợi nhuận cao từ chuyển nhượng dự án Vinhomes Global Gate và VHM bàn giao các dự án lớn. NLG và KDH cũng ghi nhận lợi nhuận tăng tích cực. Dự kiến kết quả kinh doanh năm 2025 sẽ ghi nhận cải thiện hơn so với năm 2024, tuy nhiên lợi nhuận sẽ có sự phân hóa, tập trung ở các chủ đầu tư uy tín, có dự án bán đầy đủ pháp lý và cơ sở hạ tầng đang hoàn thiện. Theo thống kê, đứng đầu hàng tồn kho là NVL (146 nghìn tỷ đồng), VIC (112,8 nghìn tỷ đồng), KDH (22nghìn tỷ đồng), NLG (18 nghìn tỷ đồng), và DXG (13,4 nghìn tỷ đồng).
Về cơ hội đầu tư : Mặt bằng định giá ngành BĐS hiện ở mức P/B 1,7 lần, thấp hơn mức trung bình 5 năm là 2,3 lần. Từ đầu năm 2025, cổ phiếu BĐS đã tăng 60%, vượt xa VN-Index (+6%), phản ánh kỳ vọng phục hồi nhờ hỗ trợ pháp lý, nguồn cung cải thiện, và nhu cầu tăng trưởng.
Tóm lại, thị trường đang có nhiều tín hiệu cho 1 chu kỳ mới, nhưng bức tranh sẽ phân hóa hơn. Các Doanh nghiệp đang triển khai nhiều dự án với vị trí quỹ đất đẹp kèm với tính pháp lý cao, sẽ là lựa chọn ưu tiên. Và theo nghiên cứu của chúng tôi các doanh nghiệp đó là:
- NLG được đánh giá cao nhờ quỹ đất lớn (685ha) tập trung vào phân khúc trung cấp, vừa túi tiền tại các tỉnh vùng ven phía Nam. Doanh số bán hàng 4 tháng đầu năm 2025 tăng trưởng tốt, và kỳ vọng doanh số 2025 đạt mục tiêu cao gấp 2,8 lần 2024
- VHM có quỹ đất lớn nhất ngành (khoảng 19.600ha), lợi thế về vị thế và tài chính lành mạnh. Doanh số bán hàng cuối Q1/2025 tăng 116% svck, và doanh số chưa ghi nhận lớn là nền tảng cho doanh thu/lợi nhuận tương lai
- KDH sở hữu quỹ đất hơn 600ha tại TP.HCM, tập trung phân khúc trung và cao cấp. Lợi nhuận 2025 được kỳ vọng tăng trưởng tích cực nhờ mở bán các dự án hợp tác với Keppel (Emeria, Clarita)
- HDC có lợi thế quỹ đất lớn (490ha) tại Bà Rịa – Vũng Tàu với giá vốn thấp. Lợi nhuận 2025 dự báo tăng cao nhờ bàn giao dự án, thoái vốn cổ phần và hưởng lợi từ chu kỳ phục hồi BĐS khu vực BR-VT được thúc đẩy bởi hạ tầng và các yếu tố khác
- DXG với dự án Gem Riverside được cấp giấy phép xây dựng vào tháng 9/2024, dự kiến bán hàng trong nửa đầu năm 2025
- PDR đã tái cấu trúc tài chính, dự án KDC Bắc Hà Thanh (Bình Định) là nguồn lực chiến lược trong nửa đầu năm 2025,và kỳ vọng lợi nhuận lớn từ dự án Cao ốc Thuận An 1&2 (Bình Dương)
Trân trọng !