Chiều 24/9/2026, Phó Thủ tướng Thường trực Phạm Gia Túc chủ trì cuộc họp về phương án thanh toán các dự án BT còn vướng mắc tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Kết luận chính: thống nhất về nguyên tắc áp dụng cơ chế theo Nghị định 91/2025/NĐ-CP, giao Bộ Tài chính hướng dẫn TP.HCM triển khai. Các dự án được nhắc tên gồm bốn tuyến đường chính và cầu Thủ Thiêm 2 do CTCP Đầu tư Địa ốc Đại Quang Minh làm nhà đầu tư, cùng hạ tầng Khu dân cư phía Bắc do CII (HOSE: CII) thực hiện.
Tin này dễ được đọc theo hướng “doanh nghiệp được nhận đất giá rẻ”. Đọc kỹ hơn, cơ chế có hai chiều, và phần nghĩa vụ quan trọng không kém phần quyền lợi.
1. Nội Dung Cơ Chế: Một Mốc Thời Gian Cho Cả Hai Vế
Nghị định 91/2025 (ban hành 24/4/2025) giải quyết câu hỏi đã kéo dài nhiều năm: giá đất dùng để thanh toán cho dự án BT được xác định tại thời điểm nào. Câu trả lời là giá đất được xác định tại thời điểm ký (ký tắt) hợp đồng BT, không phải thời điểm giao đất hay hoàn công. Giá trị công trình BT cũng được tính theo cùng mặt bằng thời gian đó.
Tại cuộc họp, nguyên tắc được nhấn mạnh là “ngang giá” giữa giá trị dự án BT và giá trị quỹ đất thanh toán. Phần chênh lệch được bù trừ. Nếu giá trị quỹ đất lớn hơn giá trị công trình, nhà đầu tư phải nộp bổ sung tiền sử dụng đất. Nói đơn giản: doanh nghiệp được giữ mốc giá đất cũ, nhưng phải tính cả hai vế trên cùng một mốc, và phần đất nhận dư so với công trình vẫn phải trả tiền.
Cần lưu ý đây là thống nhất về nguyên tắc. Trước khi khép lại từng hợp đồng, TP.HCM còn phải rà soát quy hoạch, giải phóng mặt bằng, xác định giá đất, quyết toán công trình và tính nghĩa vụ tài chính. Cuộc họp chưa công bố thời hạn cụ thể cho các bước này.
2. Con Số Từ Kết Luận Thanh Tra 2019 Vẫn Là Điểm Tham Chiếu
Kết luận thanh tra số 1037 năm 2019 (theo Người Quan Sát) ghi nhận chênh lệch giảm giá trị quyền sử dụng đất khoảng 3.901,7 tỷ đồng, các khoản làm tăng tổng mức đầu tư khoảng 1.734 tỷ đồng, và tiền sử dụng đất dự kiến thanh toán bổ sung cần thu hồi hơn 1.800 tỷ đồng.
Các con số này cho thấy vì sao nguyên tắc ngang giá được đặt ở trung tâm. Việc áp dụng Nghị định 91 không xóa các phát hiện của thanh tra, mà cung cấp một phương pháp thống nhất để tính lại. Kết quả tính lại theo từng hợp đồng có thể khác các con số năm 2019, và hiện chưa có công bố chính thức về số tiền cuối cùng mỗi nhà đầu tư phải nộp thêm (nếu có).
3. Với CII: Pháp Lý Đã Rõ Một Phần Từ Tháng 3, Tin Mới Củng Cố Thêm
Với CII, bước chuyển đáng kể đã diễn ra trước đó. Ngày 25/3/2026, công ty con là Công ty TNHH MTV Khu Bắc Thủ Thiêm (KBTT) nhận mặt bằng thi công. Dự án BT hạ tầng Khu dân cư phía Bắc và trục Bắc – Nam có giá trị khoảng 2.641 tỷ đồng, được thanh toán bằng 9 lô đất với tổng diện tích khoảng 96.132 m² (9,6 ha), theo đơn giá tại thời điểm ký tắt hợp đồng tháng 4/2015; phần đất dư được tính theo mức giá tháng 4/2016 và phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính.
Chia giá trị hợp đồng cho diện tích, chi phí đất quy đổi bình quân vào khoảng 27,5 triệu đồng/m². Đây là phép tính tham khảo để hình dung, không phải giá vốn kế toán, vì giá trị từng lô còn phụ thuộc chỉ tiêu quy hoạch và quyết toán cuối cùng.
| Chỉ tiêu (KBTT, cuối 2025) | Giá trị |
|---|---|
| Chi phí xây dựng hạ tầng dở dang | ~409 tỷ đồng |
| Bất động sản từ hợp đồng BT | ~67 tỷ đồng |
| Vốn CII đã đầu tư vào KBTT | ~1.500 tỷ đồng |
| Dự phòng đã trích lập | ~216 tỷ đồng |
Nguồn: Vietstock tổng hợp từ BCTC CII.
Bảng trên cho thấy giá trị ghi sổ của mảng này trên báo cáo tài chính còn khá nhỏ so với quy mô tài sản của CII. Nói cách khác, phần lớn giá trị tiềm năng của quỹ đất Thủ Thiêm chưa hiện diện trên bảng cân đối, và chỉ chuyển thành doanh thu, lợi nhuận khi các lô đất được phát triển và bán hàng. Một số lô đã có dự án (Lakeview 1, 2, The River Thủ Thiêm đã hoàn thành; D’Verano đang ở giai đoạn cuối), các lô còn lại cần thêm thời gian và vốn.
4. Bức Tranh Tài Chính Hiện Tại Cần Đặt Cạnh Kỳ Vọng
Theo báo cáo tài chính riêng quý II/2026 (công ty mẹ), CII ghi nhận lợi nhuận trước thuế quý II khoảng 17 tỷ đồng, giảm khoảng 91% so với 180 tỷ đồng cùng kỳ; lũy kế 6 tháng khoảng 28 tỷ đồng, giảm khoảng 84%. Doanh nghiệp giải trình nguyên nhân chính là trích lập dự phòng đối với khoản đầu tư vào công ty con; chi phí tài chính tăng từ khoảng 218 tỷ lên hơn 358 tỷ đồng. Báo cáo riêng không phản ánh đầy đủ hoạt động của cả tập đoàn, nên chưa nên đồng nhất các con số này với kết quả hợp nhất.
Về bảng cân đối riêng tại 30/6/2026: tổng tài sản khoảng 21.475 tỷ đồng (+16,6% so với đầu năm), nợ phải trả dài hạn khoảng 9.212 tỷ đồng (+40,9%), vốn chủ sở hữu khoảng 8.730 tỷ đồng. Kế hoạch năm 2026 CII công bố là doanh thu hợp nhất 3.720 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế cổ đông công ty mẹ 225 tỷ đồng (giảm 34%), với danh mục đầu tư hạ tầng quy mô rất lớn như mở rộng cao tốc TP.HCM – Trung Lương – Mỹ Thuận và TOD Hàng Xanh.
Điều này gắn với một điểm cần lưu ý: phát triển các lô đất Thủ Thiêm đòi hỏi vốn, trong khi CII đồng thời theo đuổi nhiều dự án hạ tầng lớn và đòn bẩy dài hạn đang tăng. Nghĩa vụ nộp bổ sung tiền sử dụng đất (nếu phát sinh) cũng là một khoản chi cần tính vào dòng tiền.
5. Đại Quang Minh: Nhà Đầu Tư Lớn Nhất Nhưng Không Niêm Yết
Đại Quang Minh thực hiện bốn tuyến đường chính (Đại lộ Vòng cung, đường ven hồ trung tâm, đường ven sông Sài Gòn, đường Châu thổ – trên cao) với vốn đầu tư khoảng 8.265 tỷ đồng theo Người Quan Sát, cùng cầu Thủ Thiêm 2, và được thanh toán bằng quỹ đất ở khu trung tâm Thủ Thiêm (nơi phát triển dự án Sala). Doanh nghiệp này không niêm yết, nên nhà đầu tư trên sàn khó theo dõi trực tiếp tác động tài chính. Tuy vậy, cách xử lý hồ sơ Đại Quang Minh, vốn có quy mô lớn hơn và gắn trực tiếp với các phát hiện thanh tra, sẽ là tiền lệ quan trọng cho cách tính nghĩa vụ tài chính của các hợp đồng BT khác tại Thủ Thiêm.
6. Tổng Hợp: Từ “Bất Định Về Giá” Sang “Bài Toán Có Lời Giải”
Điểm cốt lõi của tin hôm nay không nằm ở chỗ doanh nghiệp được nhận đất với giá cũ, mà ở chỗ bài toán đã chuyển từ bất định sang có phương pháp. Trước Nghị định 91, câu hỏi “định giá đất ở thời điểm nào” có thể khiến giá trị quỹ đất thanh toán thay đổi rất lớn, và chính sự bất định này làm các dự án đắp chiếu nhiều năm. Nay mốc giá đã được chốt cho cả hai vế, nguyên tắc ngang giá được xác nhận ở cấp Chính phủ.
Nhưng một phương trình có lời giải chưa có nghĩa là đã giải xong. Kết quả cuối cùng với từng doanh nghiệp còn phụ thuộc ba biến số chưa công bố: giá trị quyết toán công trình, giá đất xác định lại theo mốc ký hợp đồng, và khoản tiền sử dụng đất phải nộp bổ sung nếu đất nhận vượt giá trị công trình. Với CII, thêm một biến số thứ tư là khả năng thu xếp vốn để biến quỹ đất thành sản phẩm, trong bối cảnh lợi nhuận công ty mẹ đang ở mức thấp và nợ dài hạn tăng. Vì vậy, theo dõi các bước quyết toán của TP.HCM và hướng dẫn của Bộ Tài chính sẽ cho biết rõ hơn giá trị thực tế của tin này, thay vì chỉ nhìn vào mức giá đất của năm 2015.
Cái gì vướng cũng đã dần được gỡ, vậy cuộc đấu giá hot nhất cuối năm nay sẽ giúp CII đạt được target nào trong 2026? Cả nhà liên hệ ngay em Linh qua số Zal.o 096.996.5276 để nhận ngay bản kế hoạch đầy đủ kháng cự và hỗ trợ của CII trong năm 2026 để cả nhà chủ động nắm được phần nào về lộ trình kỹ thuật của CII.
Miễn trừ trách nhiệm: Bài viết mang tính phân tích dựa trên thông tin công khai từ báo chí, cơ quan nhà nước và báo cáo tài chính được trích dẫn; không phải khuyến nghị mua, bán hay nắm giữ bất kỳ cổ phiếu nào, không phải báo cáo nghiên cứu và không đại diện cho quan điểm chính thức của bất kỳ công ty chứng khoán nào. Số liệu có thể được điều chỉnh khi cơ quan chức năng và doanh nghiệp công bố thông tin chính thức. Người đọc tự chịu trách nhiệm với quyết định đầu tư của mình.
Nguồn tham khảo:
- Người Quan Sát – Chính phủ thống nhất cơ chế gỡ vướng đất tại Thủ Thiêm (24/9/2026)
- Báo Chính phủ – Phó Thủ tướng Thường trực chủ trì họp tháo gỡ vướng mắc dự án BT Thủ Thiêm
- Dân trí – Tháo gỡ vướng mắc cho một số dự án BT tại Thủ Thiêm
- The Leader – Nghị định 91 gỡ vướng dự án BT Thủ Thiêm
- Vietstock – CII nhận thêm mặt bằng dự án BT ở Thủ Thiêm
- CafeF – CII nhận mặt bằng thi công, mở khóa 9,6 ha quỹ đất
- Người Quan Sát – CII báo lợi nhuận quý II/2026
- Thời báo Tài chính Việt Nam – Lợi nhuận quý II của CII
- CafeF – Kế hoạch lợi nhuận 2026 của CII