Thị trường đang “xoay tua”, nhưng bất động sản thì sao?
Thị trường chứng khoán Việt Nam đang bước vào giai đoạn hồi phục “nước rút” của năm 2025 sau những biến cố về thuế quan với những dấu ấn đặc biệt. VN-Index đã chính thức vượt qua vùng kháng cự 1.300 điểm và tiệm cận lại vùng đỉnh cũ, sau nhịp hồi phục mạnh mẽ từ đáy 1.073 điểm hồi đầu tháng 4 (khi Mỹ công bố kế hoạch áp thuế đối ứng). Dòng tiền thông minh đang “xoay tua” nhanh chóng giữa các nhóm ngành, từ ngân hàng, chứng khoán, thép, đến bán lẻ, nhưng vẫn chưa xuất hiện một nhóm ngành dẫn sóng rõ ràng ngoài việc nhóm cổ phiếu Vingroup thu hút và dẫn đầu giúp điểm số thị trường tăng nhanh trong tháng qua.
Tuy nhiên, hãy dừng lại một chút và tự hỏi: Nhóm ngành nào bị “bỏ quên” nhưng lại có thể là tiềm năng tăng trưởng mạnh mẽ nhất trong thời gian tới?
1. Bất động sản – Tại sao lại “lặng sóng” như vậy?
1.1. Sự thận trọng từ quá khứ đến hiện tại
-
Năm 2022-2023, ngành bất động sản đối mặt với hàng loạt khó khăn: chính sách siết tín dụng, lãi suất tăng cao, và áp lực thanh khoản khiến nhiều doanh nghiệp phải bán tháo dự án, thậm chí đứng trước nguy cơ phá sản.
-
Tâm lý thận trọng: Sau nhịp điều chỉnh mạnh đầu năm do lo ngại chính sách thuế quốc tế, dòng tiền nội và ngoại vẫn đang “phân bổ” sang các ngành an toàn hơn như ngân hàng hay tiêu dùng.
-
Tâm lý nhà đầu tư bị ảnh hưởng nặng nề, khiến dòng tiền e dè với nhóm cổ phiếu này.
1.2. Cổ phiếu BĐS chưa tăng, nhưng thị trường thì đã
- Trong khi nhóm ngân hàng, thép, bán lẻ đã hồi phục và thậm chí phá đỉnh, nhóm cổ phiếu BĐS vẫn đang giao dịch ở vùng giá tích lũy thấp trong nhiều năm.
⇒ Điều này tạo ra một khoảng cách lớn giữa thị giá và giá trị thực tế của các cổ phiếu
Nhưng đây chính là cơ hội vàng! Khi các ngành khác đã tăng nóng, BĐS đang tích lũy động lực để “tăng bù” với những chất xúc tác mạnh mẽ.
2.Khoảng cách giữa tiềm năng và giá trị thực tế
Thị trường chứng khoán Việt Nam hiện nay đang vận hành theo một quy luật quen thuộc: “Ngành nào chưa tăng sẽ tăng bù.” Hãy nhìn lại diễn biến của các nhóm ngành khác kể từ đầu năm 2025:
- Ngân hàng: Nhóm cổ phiếu ngân hàng đã phục hồi mạnh mẽ nhờ lợi nhuận cải thiện và các chính sách giảm lãi suất từ đầu năm. Nhiều mã như TCB, MBB, CTG đã tiệm cận hoặc vượt đỉnh.
- Thép: Tận dụng đà phục hồi của nhu cầu xây dựng nội địa và xuất khẩu, nhóm thép, đặc biệt là HPG, đã ghi nhận mức tăng trưởng ổn định.
- Bán lẻ: Với sự phục hồi của tiêu dùng trong nước, các mã như MWG, DGW đã dẫn sóng, với đà tăng ổn định tính từ đầu năm đến nay.
Trong khi đó, nhóm bất động sản dù sở hữu những yếu tố nền tảng mạnh mẽ, vẫn đang ở vùng “đáy”. Đây không phải vì ngành này thiếu tiềm năng, mà bởi dòng tiền lớn chưa thực sự quay trở lại. Khoảng cách giữa giá trị thực tế và giá cổ phiếu hiện tại chính là cơ hội lớn nhất!
3. Tích lũy động lực để bứt phá
Như một chiếc lò xo bị nén chặt, nhóm cổ phiếu bất động sản đang tích lũy sức mạnh để chuẩn bị cho một chu kỳ tăng trưởng mới. Những yếu tố như lãi suất giảm, nhu cầu nhà ở tăng cao, và nguồn cung khan hiếm là những đòn bẩy mạnh mẽ khiến nhóm ngành này không chỉ “tăng bù,” mà còn có khả năng dẫn sóng thị trường trong những tháng tới.
3.1 Định giá hấp dẫn
- Giá cổ phiếu của nhiều doanh nghiệp BĐS đang ở vùng đáy, với mức giảm từ 50-90% so với đỉnh từ cuối 2021. Điều này tạo ra biên độ tăng trưởng hấp dẫn khi dòng tiền quay lại.
- Tỷ lệ hấp thụ bất động sản tăng cao trong quý 1/2025, nhưng giá cổ phiếu lại “đi ngang,” chứng tỏ thị trường đang bị định giá thấp hơn giá trị thực.
- P/E ngành khoảng 12-13 lần (loại bỏ nhóm Vin), thấp hơn công nghệ (20-22 lần) và tương đương chứng khoán (14-16 lần).
3.2 Chính sách hỗ trợ mạnh mẽ từ Chính phủ
- Luật sửa đổi về đất đai, kinh doanh bất động sản, và nhà ở sẽ tháo gỡ các nút thắt pháp lý cho hàng loạt dự án đang bị đình trệ.
- Ngân hàng tiếp tục giảm lãi suất vay mua nhà: Hiện tại, lãi suất vay mua nhà đã giảm xuống mức thấp nhất 5 năm qua, chỉ còn khoảng từ 4,5%/năm. Tạo động lực kích cầu mạnh mẽ cho thị trường nhà ở.
3.3 Nhu cầu nhà ở vẫn rất lớn
- Quá trình đô thị hóa tại Việt Nam đang diễn ra nhanh chóng, với tỷ lệ đô thị hóa mới đạt 40%, thấp hơn nhiều so với các quốc gia trong khu vực.
- Nguồn cung khan hiếm do nhiều dự án bị đình trệ trong giai đoạn 2022-2024, tạo ra cơ hội lớn cho các doanh nghiệp có quỹ đất sạch.
3.4 Dòng tiền ngoại “ưu ái” BĐS
Dòng tiền ngoại đang trở lại mạnh mẽ, với quỹ VEIL (giá trị tài sản ròng 1,6 tỷ USD) liên tục gom cổ phiếu BĐS từ đầu tháng 5. Các mã BĐS như VIC, VHM, NVL được khối ngoại mua ròng mạnh. Điều này cho thấy nhà đầu tư nước ngoài đang đặt cược lớn vào tiềm năng “bật nảy” của ngành và sắp tới xu hướng này hoàn toàn có thể diễn ra với các cổ phiếu BĐS khác giàu tiềm năng.
Bất Động Sản: Sóng ngầm trước cơn sóng lớn 
Thị trường bất động sản hiện tại giống như mặt biển trong những ngày không gợn sóng – tĩnh lặng đến mức nhiều người lầm tưởng nó đã rơi vào quên lãng. Nhưng đừng quên, những cơn sóng ngầm mạnh mẽ nhất luôn hình thành dưới mặt nước phẳng lặng. Và khi thời cơ đến, nó sẽ bùng nổ, vươn lên thành những đợt sóng lớn. Hàng loạt cổ phiếu BĐS tốt về tiềm năng quỹ đất và nhiều dự án đang được triển khai gần đây và tương lai như PDR, TCH, DXG, NLG,AGG,… sẽ có thể là các cơ hội đầu tư tốt hơn trong nửa cuối năm 2025.
Sau giai đoạn đầy khó khăn của năm 2022-2024, ngành bất động sản đã âm thầm tích lũy đủ động lực để quay trở lại. Những tín hiệu phục hồi từ chính sách pháp lý, nguồn vốn rẻ, và nhu cầu nhà ở tăng cao đang thúc đẩy thị trường hồi sinh từng bước. Nhưng điều đáng nói hơn, nhóm bất động sản hiện đang bị định giá thấp hơn giá trị thực rất nhiều, tạo ra một cơ hội đầu tư hiếm có mà không phải lúc nào cũng xuất hiện.
Nếu ví thị trường như một cuộc đua, thì bất động sản chính là tay đua đang ở phía sau, sẵn sàng tăng tốc khi các đối thủ đã cạn kiệt năng lượng vì tăng quá nhanh. Khi cơn sóng lớn xuất hiện, bạn sẽ muốn mình đang ở trên đỉnh sóng, thay vì đứng dưới nhìn nó cuốn qua.
Hãy nhớ rằng, thị trường luôn dành phần thưởng lớn nhất cho những người dũng cảm và nhìn xa trông rộng. 