Thị trường bất động sản cuối 2025: Tăng tốc thận trọng và bước đệm cho chu kỳ mới 2026
Quý IV/2025 được xem là thời điểm bản lề của thị trường bất động sản Việt Nam. Nhiều chính sách quan trọng về pháp lý – tín dụng đi vào thực thi sẽ quyết định thị trường có bước vào giai đoạn hồi phục nhanh hay tiếp tục duy trì trạng thái tăng trưởng thận trọng sang năm 2026.
Trong bối cảnh đó, các chuyên gia đồng thuận rằng thị trường đang chuyển từ “chờ đợi” sang “tăng tốc”, nhưng vẫn giữ sự thận trọng cần thiết.
Kịch bản thị trường cuối năm: Phục hồi nhưng phân hóa mạnh
Những tháng cuối 2025 chứng kiến nhiều tín hiệu lạc quan: nguồn cung mới nhích lên, giao dịch tăng trở lại và tâm lý người mua dần cởi mở hơn. Tuy nhiên, giá bất động sản vẫn duy trì đà tăng nhẹ do cung chưa phục hồi hoàn toàn và chi phí đầu vào của doanh nghiệp tiếp tục neo cao.
Điều này tạo ra sự phân hóa rõ rệt: chỉ những khu vực có hạ tầng giao thông đồng bộ, pháp lý minh bạch và nhu cầu ở thực cao mới có thể tăng trưởng bền vững trong giai đoạn cuối năm và đầu 2026.
Ba xu hướng nổi bật của thị trường Quý IV/2025
Thị trường quý IV sẽ xuất hiện ba xu hướng đáng chú ý:
1. Giá bán tiếp tục tăng nhẹ
Thị trường đón nhận nguồn cung mới nhưng vẫn chưa đủ lớn để tạo áp lực giảm giá. Tâm lý mua nhà để ở và đầu tư dài hạn khiến giá giữ được đà tăng.
2. Nhu cầu tăng – tâm lý chuyển từ quan sát sang tham gia
Người mua không còn chờ đợi quá lâu như giai đoạn 2023–2024 mà chủ động tìm kiếm các sản phẩm pháp lý hoàn chỉnh và giá trị thật.
3. Giá thuê tăng – tài sản có dòng tiền lên ngôi
Các sản phẩm vừa bảo toàn được giá trị, vừa vận hành tạo dòng tiền như căn hộ hoàn thiện, nhà phố thương mại… trở thành lựa chọn hàng đầu của nhà đầu tư trung – dài hạn.
Dòng vốn đầu tư cũng có xu hướng dịch chuyển từ Bắc vào Nam, đặc biệt tập trung tại TP.HCM, Đồng Nai, Long An – nơi hạ tầng đang được đẩy mạnh hoàn thiện.
Nhà đầu tư chuyển sang chiến lược “ăn chắc mặc bền”
Sau giai đoạn biến động và thanh lọc 2022–2024, nhà đầu tư trở nên tỉnh táo hơn. Họ ưu tiên những sản phẩm:
- Pháp lý sạch,
- Hạ tầng hoàn chỉnh,
- Khả năng khai thác thực tế,
- Chủ đầu tư uy tín,
- Tính thanh khoản tốt.
Theo VARS, lượng tìm kiếm đất nền và nhà liền kề quý IV/2025 tăng hơn 40% so với cùng kỳ, tập trung tại Bắc Ninh, Quảng Ninh, Nghệ An, Đồng Nai và Long An. Đây đều là các khu vực có tốc độ phát triển hạ tầng nhanh và vẫn còn dư địa tăng giá.
Trên thực tế, dòng vốn thông minh đang chuyển hướng từ “săn hàng nóng” sang “chọn hàng chất” – ưu tiên các sản phẩm có thể tạo giá trị bền vững và khai thác dòng tiền, thay vì kỳ vọng lướt sóng.
Cuối năm: Giao dịch sôi động nhờ nhu cầu thực và dòng tiền mạnh
Thời điểm cuối năm truyền thống luôn là giai đoạn giao dịch tăng mạnh vì:
- Người dân có tâm lý muốn sở hữu nhà trước Tết.
- Dòng tiền cuối năm dồi dào từ tích lũy và thưởng Tết.
- Kiều hối và tiền của nhà đầu tư xa quê đổ về địa phương.
Những dự án có pháp lý minh bạch, hạ tầng kết nối tốt và tiềm năng khai thác – như Xô Viết Green City – trở thành lựa chọn hàng đầu, đặc biệt khi nhiều dự báo cho rằng giá đất có thể bước vào chu kỳ tăng mạnh từ năm 2026.
2026: Năm khởi đầu cho chu kỳ tăng trưởng mới
Với nền tảng kinh tế ổn định, lạm phát được kiểm soát, lãi suất duy trì mức hợp lý và các luật mới đi vào hiệu lực, 2026 được kỳ vọng là năm bắt đầu một chu kỳ tăng trưởng mới của thị trường BĐS Việt Nam.
Những sản phẩm có vị trí chiến lược và giá trị thật sẽ trở thành “ngôi sao” của chu kỳ này.
Nhận định thêm về cổ phiếu ngành bất động sản giai đoạn cuối 2025 – 2026
Diễn biến của cổ phiếu bất động sản cũng phản ánh rõ sự phân hóa của thị trường thực.
Nhóm tích cực – hưởng lợi trực tiếp từ hồi phục thị trường
1. Bất động sản khu công nghiệp (KBC, BCM, IDC, SZC)
- FDI tiếp tục vào mạnh.
- Tỷ lệ lấp đầy tăng và giá thuê duy trì xu hướng đi lên.
- Lợi nhuận 2026 kỳ vọng tăng mạnh nhờ bàn giao và mở rộng quỹ đất.
2. BĐS nhà ở pháp lý sạch – triển khai nhanh (VHM, KDH, NLG, DIG)
- Hưởng lợi lớn từ Luật mới và thủ tục pháp lý được gỡ.
- Dự án mở bán trở lại, thanh khoản cải thiện rõ từ Q4/2025.
- Biên lợi nhuận của các doanh nghiệp đầu ngành dần hồi phục.
3. Nhóm có dòng tiền ổn định (HDG, CRE…)
- Ưu tiên của dòng vốn thận trọng.
- Mô hình khu đô thị vận hành tốt giúp doanh nghiệp ổn định lợi nhuận.
Nhóm cần thận trọng – rủi ro cao
1. Doanh nghiệp nợ lớn, pháp lý chậm (NVL, PDR, HQC, LDG…)
- Áp lực trái phiếu đáo hạn còn lớn.
- Dòng tiền chưa thực sự phục hồi.
- Biến động mạnh, phù hợp trading hơn là đầu tư dài hạn.
2. BĐS nghỉ dưỡng
- Chưa bước vào chu kỳ phục hồi mạnh.
- Pháp lý condotel chưa hoàn toàn rõ ràng.
- Lượng khách du lịch nội địa tăng nhưng chưa đủ để bứt phá.
Triển vọng giá cổ phiếu cuối 2025 – đầu 2026
- Bluechips (VHM, KDH, NLG): tăng trưởng ổn định, hấp dẫn cho đầu tư dài hạn.
- KCN: tiếp tục là nhóm dẫn dắt, định giá chưa quá cao.
- Midcap pháp lý sạch (DIG, DRH, TCH…): dễ hút dòng tiền nhờ kỳ vọng chu kỳ mới.
- Nhóm nợ cao: rủi ro lớn, phải chọn lọc kỹ.
Kết luận
Thị trường bất động sản cuối 2025 đang bước vào giai đoạn tăng tốc thận trọng với nhiều tín hiệu hồi phục rõ ràng.
Nhu cầu mua ở thực và đầu tư dài hạn trở lại mạnh mẽ; dòng tiền thông minh ưu tiên pháp lý, hạ tầng và khả năng khai thác thực.
Song song, nhóm cổ phiếu bất động sản cũng phân hóa mạnh: các doanh nghiệp tài chính lành mạnh, pháp lý rõ ràng và có dự án mở bán – bàn giao trong 2026 sẽ là tâm điểm thu hút dòng tiền.
Năm 2026 được kỳ vọng sẽ mở ra một chu kỳ tăng trưởng mới, dành cho những nhà đầu tư kiên định, chọn đúng “tọa độ giá trị” và nắm bắt kịp thời cơ hội của thị trường.