Vừa qua, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) chính thức khẳng định không siết chặt tín dụng bất động sản (BĐS) năm 2026 mà chỉ kiểm soát tốc độ tăng trưởng phù hợp với mức chung 15%, NHNN ưu tiên dòng vốn vào sản xuất kinh doanh và các lĩnh vực ưu tiên. Điều này xóa tan lo ngại bán tháo cổ phiếu BĐS trong thời gian gần đây, mở ra triển vọng phục hồi thị trường ổn định hơn. Dưới đây là phân tích dự báo, rủi ro, lợi thế và khuyến nghị cổ phiếu phù hợp đầu tư trong năm 2026.
Dự báo thị trường BĐS 2026
Thị trường BĐS Việt Nam 2026 dự kiến tăng trưởng tích cực với nguồn cung căn hộ sơ cấp tại Hà Nội đạt 35.000-40.000 căn, chủ yếu cao cấp từ Masterise Homes, Sunshine, MIK; TP.HCM khoảng 17.200 căn tập trung đại đô thị pháp lý hoàn thiện. Nhìn chung, giá nhà khó giảm nhưng tăng nóng được kiểm soát nhờ khung pháp lý cải thiện và hạ tầng trọng điểm vận hành, thanh khoản cải thiện ở phân khúc nhu cầu thực. Chủ trương đó là không lặp lại kịch bản căng thẳng 2022, thay vào đó phân hóa rõ rệt giữa nhà ở cao cấp ổn định và KCN bùng nổ nhờ FDI.
Rủi ro chính
Rủi ro lớn nhất là dư cung phân khúc cao cấp nếu tín dụng chảy mạnh, dẫn đến thanh khoản kém ở dự án kém chất lượng. Tín dụng BĐS chiếm 20-30% dư nợ ngân hàng năm 2025 có thể bị kiểm soát chặt nếu lạm phát tăng, ảnh hưởng hệ thống tài chính. Tiếp theo là tình hình phân hóa địa phương: Hà Nội ổn định nhưng TP.HCM cần thời gian tăng tốc và cộng thêm cạnh tranh quỹ đất KCN gay gắt nếu hạ tầng vùng ven chưa đồng bộ.
Lợi thế nổi bật
Lợi thế từ chính sách không siết tín dụng giúp doanh nghiệp tiếp cận vốn dễ hơn, ưu tiên dự án hiệu quả cũng như nhà ở xã hội và phục vụ sản xuất. FDI dịch chuyển mạnh mẽ đẩy nhu cầu KCN, tỷ lệ lấp đầy >73%, nguồn cung mới +9.000ha từ 2026; giá thuê tăng 3-6% Bắc-Nam. Hạ tầng liên vùng hoàn thiện và khung pháp lý tái định hình khơi thông trái phiếu, quỹ đất, tạo đà tăng trưởng bền vững.
→ Tại sao có thể thấy được KCN lợi thế hơn nhà ở?
KCN hưởng FDI trực tiếp (dự báo hồi phục cuối 2026), hợp đồng thuê dài hạn ổn định, ít rủi ro thanh khoản so với nhà ở dễ dư cung cao cấp và phụ thuộc lãi suất tiêu dùng. Nhà ở như VHM vẫn tốt nhưng phân hóa mạnh, ưu tiên dự án pháp lý sạch (điển hình là KDH và NLG); KCN như KBC, SZC, IDC có dư địa tăng giá thuê và quỹ đất sẵn sàng.