Một trong những thông tin Hot nhất thời gian gần đây là đấu giá đất Thủ Thiêm. Trong quá khứ, việc đấu giá đất Thủ Thiêm đã từng tạo ra một làn sóng sốt đất, vậy trong lần đầu giá tới này thì điều đó có lặp lại hay không?
1. Cơn sốt đất trong quá khứ
Trong quá khứ, đấu giá đất Thủ Thiêm là giai đoạn mà NĐT rất chú ý, vì để đấu giá thành công có lô đất lên đến 400-500 triệu/m vuông, thậm chí có lô lên đến 2 tỷ/m vuông và hiện tại giá bán các bất động sản, các biệt thự ở Thủ Thiêm cũng lên đến 400-700 triệu/m vuông. Trong đợt đấu giá đất sắp tới, hệ thống kì vọng cho một làn sóng sốt đất như trong quá khứ và đương nhiên giá của nó sẽ lớn hơn nhiều. Làn sóng tăng giá này sẽ đẩy giá đất xung quanh và lân cận cũng tăng giá theo. Hiện tại, CII đang sở hữu 2 lô đất (3.6 và 4.8) và đợt đầu giá này, CII đang được kì vọng sẽ được hưởng lợi nhiều nhất.
2. Hoạt động kinh doanh
Nếu nhìn vào doanh thu của HĐKD năm 2024 thì CII không có sự bứt phá nhiều nhưng nếu bóc tách ra thì doanh thu từ thu phí giao thông tăng nhiều so với 2023 cụ thể là 2.559 tỷ( +51% yoy), tuy nhiên hoạt động kinh doanh bđs thì giảm sút điều này dễ hiểu vì bđs trong năm 2024 đi xuống và chính việc đấu giá đất Thủ Thiêm sắp tới trở thành động lực để hoạt động kinh doanh trong mảng bđs của CII nóng trở lại.
Nhìn cụ thể vào mảng BOT của CII trong năm 2024, mảng này mang lại doanh thu cũng như là LNG lớn hơn rất nhiều so với các năm trước. Và việc tăng trưởng này chủ yếu đến từ việc hợp nhất KQKD của Công ty CP BOT Trung Lương - Mỹ Thuận vì công ty con của CII là Công ty CP cầu đường CII nâng tỷ lệ sở hữu từ 50% lên 89%. Ngoài ra CII còn quản lý và vận hành 5 dự án BOT khác nữa.
Trong năm 2023, mảng BOT chiếm 53% cơ cấu doanh thu của CII, con số đó nâng thành 80% trong năm 2024 và mảng BĐS chỉ chiếm 10% cơ cấu doanh thu. Kỳ vọng trong năm nay nhờ vào việc đầu giá đất Thủ Thiêm với 2 dự án CII thì mảng BĐS sẽ phục hồi trở lại.
Đối với mảng BĐS, hiện tại CII chào mua công khai và nâng tỷ lệ sở hữu NBB từ 54,53% lên 59,52% và ghi nhận NBB từ công ty liên kết thành công ty con, kế hoạch tiếp tục nâng tỷ lệ sở hữu NBB lên 80%. Hiện, NBB còn nhiều dự án tiềm năng như Delagi, NBB II, NBB Garden III và CII đang có một số dự án khác đang trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư trong khu đô thị Thủ Thiêm là LakeView 4, D’Vernal, Riverfront Residence, The River 2 được ước tính tổng vốn đầu tư là hơn 5.000 tỷ. Tựu chung lại thì đối với mảng BĐS thì CII đang có rất nhiều tiềm năng ngay khi thông tin đấu giá đất Thủ Thiêm trở lại.
3. Phân tích kĩ thuật và định giá
Nhìn về quá khứ thì giai đoạn đấu giá đất trước đó vào khoảng tháng 9/2021 thì giá cổ phiếu CII tăng 250-260% từ giá 14-15.xx. Và đến thời điểm hiện tại, đa số các cổ phiếu BĐS đã tạo đáy và CII cũng tương tự.
Trong năm 2024, tuy doanh thu không đột biến nhưng LNST đạt 638 tỷ đạt 148% so với kế hoạch nhưng CII chỉ khởi sắc được 2 quý đầu năm. Và với kì vọng lớn đến từ cuộc đấu giá đất Thủ Thiêm quay trở lại và sự hồi phục trong ngành BĐS nói chung, hệ thông định giá CII trong năm 2025 là 21-22.000/cổ phiếu.
(Lưu ý: Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, chưa có khuyến nghị mua bán trên thời gian thực)
