Một bên là “The Gió” đã thổi, một bên là “The Lá” đang đợi mùa. Gió nổi – và cánh cửa đang dần mở ra.
The Gió: Đông phong đã nổi
Trong quý 2/2025, AGG chính thức mở bán The Gió – dự án căn hộ trung cao cấp tại trung tâm TP. Thủ Đức – và kết quả - 1.200 căn hộ đợt 1 đã có chủ, chiếm 40% tổng số 3.000 căn toàn dự án cho thấy sức hút rất lớn với dự án và thương hiệu An Gia.
Ở thời điểm mà thị trường chỉ ưu tiên những gì có thật – The Gió trở thành một trong số ít dự án tại TP.HCM vừa có vị trí, vừa có pháp lý, vừa bung hàng đúng thời điểm. Và quan trọng hơn cả: nó tạo dòng tiền cho AGG, giúp công ty xoay vòng vốn để chuẩn bị cho những “ván cờ dài hơi” phía Tây.
The Gió không chỉ là một dự án. Nó là “cánh buồm đầu tiên” mà AGG đã giăng ra để đón gió Đông – và gió đã nổi thật.
The Lá Village & West Gate 2: Cửa Tây đang mở
Nếu khu Đông là dòng tiền mặt đã chảy về túi, thì khu Tây lại là tài sản âm thầm chờ ngày định giá lại. Và AGG, trong lúc thị trường còn đang mải miết bàn chuyện hồi phục, đã kịp cắm trước hai “cọc lớn” tại Bình Chánh: The Lá Village (27 ha) và West Gate 2 (~3.2 ha).
Cả hai dự án này đều thuộc dạng đất nông nghiệp hợp tác đầu tư, không phải đất sạch mua sẵn. Đây không phải là mô hình mới, nhưng AGG khôn ngoan ở chỗ chọn đúng thời điểm để triển khai – khi Chính phủ đang thí điểm cơ chế chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở thương mại.
Hiện hồ sơ pháp lý của cả hai dự án đã đi đến giai đoạn tổng hợp tại Sở Tài nguyên & Môi trường, dự kiến sẽ trình lên HĐND TP.HCM trong vòng 2–3 tháng tới. Nếu thuận lợi, hoàn toàn có thể kỳ vọng hoàn tất pháp lý vào giữa hoặc cuối 2026, lúc đó sẵn sàng bung hàng ra thị trường.
Tại sao điểm này quan trọng?
Vì đây là mô hình “low-cost land” – tức quỹ đất đầu vào có chi phí thấp hơn đáng kể so với các dự án mua đất sạch truyền thống, từ đó tạo ra biên lợi nhuận gộp rất lớn nếu chuyển đổi thành công. Minh hoạ cụ thể như sau:
- Giá vốn đất sạch tại khu Tây TP.HCM hiện vào khoảng 30–40 triệu/m², chưa kể chi phí pháp lý, giải phóng mặt bằng, thuế…
- Trong khi đó, với mô hình hợp tác đầu tư trên đất nông nghiệp,ước tính chi phí đầu vào có thể thấp hơn 50–70%, tùy vị trí và quy mô
==> Nếu pháp lý được “khơi thông”, biên lợi nhuận gộp của dự án có thể cao hơn 1.5–2 lần so với các dự án thông thường. Đây là chênh lệch đủ lớn để làm thay đổi cả định giá doanh nghiệp.
Ở góc độ RNAV (giá trị tài sản ròng), chỉ cần 1 trong 2 dự án chuyển đổi thành công, RNAV của AGG đã có thể tăng mạnh. Còn nếu cả hai cùng ra hàng trong giai đoạn 2026–2027, AGG sẽ sở hữu một nguồn tài sản tái định giá cực kỳ đáng kể.
Đây chính là “ván cờ dài hơi” của AGG: trong lúc thị trường chỉ nhìn thấy kết quả bán hàng ở khu Đông, thì phía Tây đang âm thầm tích lũy giá trị – và đến một lúc nào đó, sẽ “mở két” tạo ra cú định giá lại cổ phiếu.
Gọng kìm “Đông – Tây” của AGG
Chiến lược phát triển của AGG đang thể hiện rõ nét sự cân bằng giữa ngắn hạn và dài hạn, giữa dòng tiền thực và giá trị tích lũy – một thế trận hai mũi rõ ràng, không vội vã nhưng có chiều sâu.
Khu Đông – The Gió: Tạo dòng tiền, giữ nhịp vận hành
Với The Gió – dự án căn hộ tại Thủ Đức, AGG đang chủ động tạo ra dòng tiền thông qua việc mở bán đúng thời điểm thị trường có nhu cầu ở thực.
Khu Tây – The Lá Village & West Gate 2: Tích lũy tài sản giá rẻ, chờ thời mở khoá giá trị
Song song với việc tạo dòng tiền, AGG đang âm thầm tích lũy quỹ đất có tiềm năng sinh lời cao tại khu Tây TP.HCM. Với lợi thế tiếp cận thông qua hình thức hợp tác trên đất nông nghiệp – chi phí đầu vào thấp – hai dự án The Lá Village (27ha) và West Gate 2 (~3.2ha) được xem là “vốn chìm” có thể tạo giá trị đột biến khi pháp lý được hoàn thiện.
AGG không chạy theo tốc độ tăng trưởng ngắn hạn bằng mọi giá. Họ lựa chọn một hướng đi bài bản, kiểm soát rủi ro, vừa đảm bảo dòng tiền để vận hành, vừa tích lũy tài sản chờ thời điểm định giá lại.
Đây là mô hình phát triển bền vững trong điều kiện thị trường còn nhiều biến động, và là lựa chọn phù hợp với những nhà đầu tư đánh giá cao chiến lược dài hạn, thay vì chỉ nhìn vào kết quả quý sau.
==> AGG là điển hình của DN BĐS chơi “ván cờ hai bước” → ai thấy được đường dài sẽ gom lúc thị trường chưa định giá đủ. “Đông – Tây cùng sáng” có thể là key định giá lại AGG trong 2–3 năm tới.
