Năm 2021, giữa bối cảnh dịch bệnh Covid-19 bùng phát mạnh mẽ từ cuối tháng 4, DXG đã gây bất ngờ trong năm này với việc đặt kế hoạch vốn hóa đạt 1 tỷ USD. Và tình cờ hay nỗ lực cũng chưa rõ, DXG đã chạm mốc này với niềm hân hoan của cổ đông khi đạt thị giá quanh 36 – 37 vào những ngày cuối cùng của năm.
Năm 2022, cổ đông DXG lại một pha hứng khởi tiếp tục khi DN đặt mục tiêu vốn hóa 2 tỷ đô tương ứng với thị giá 70 nghìn/cp…khiến thị giá trên sàn kéo một mạch từ 35 lên trên 47 trong thời gian ngắn. Để rồi, trong đợt thanh lọc TTCK VN khi hàng loạt lãnh đạo DN bị bắt, DXG cũng bị tin đồn tương tự, cùng với đó là bối cảnh chiến tranh Nga – Ukraine, thị giá DXG cũng rớt theo cùng làn sóng bán tháo của thị trường khi điều chỉnh 30 giá về thấp nhất là 17.2!
Đến khi mọi thứ qua đi, các thông tin tiêu cực dần bị bác bỏ và sáng tỏ…NĐT nhìn lại những gì DXG đặt ra, dựa trên tiềm lực DN hiện có, bất giác mở ra một cơ hội đầu tư cho tầm nhìn vô cùng tham vọng: từ mốc vốn hóa hơn 10 nghìn tỷ vào ngày 21/06/2022 để trở thành doanh vốn hóa 10 tỷ đô vào 2030.
Chúng ta hãy cùng chờ đón để phân tích những gì DXG làm và đạt được cho một thương vụ đầu tư với mức sinh lời…cực kỳ hấp dẫn!
TP.HCM, 15/08/2022
Mr_PC
…
I. DXG – VỊ THẾ TRONG NGÀNH VÀ THAM VỌNG DOANH NGHIỆP
Thành lập vào năm 2003 với VĐL 800 triệu đồng cùng 10 nhân sự. Trải qua 18 năm thành lập, DXG đã dần khẳng định mình khi thuộc TOP 10 DN BĐS vốn hóa lớn nhất trên sàn bên cạnh: VHM, NVL, SSH, DIG, KDH, NLG…khi đạt mức vốn hóa hơn 17 nghìn tỷ (VĐL 6.07 nghìn tỷ) vào 12/08/2022.
Hiện tại, bên cạnh 02 lĩnh vực chủ đạo là Bất động sàn và Dịch vụ BĐS (mã CK DXS) thì DXG đang tập trung đầu tư, phát triển hoàn thiện hệ sinh thái thêm 03 lĩnh vực cho tầm nhìn trung và dài hạn 2022 – 2030:
Hình 01: Hệ sinh thái khép kín của Tập đoàn DXG:
Nguồn: BCTN 2021 của DXG
1. Vị thế DN:
Năm 2020 - 2021, hầu hết các DN BĐS nói chung và DXG nói riêng ít nhiều đều bị ảnh hưởng khi tiến độ thực hiện dự án và bán hàng sụt giảm nghiêm trọng. Đến năm 2022, dịch bệnh cơ bản đã được kiểm soát và các DN BĐS dần trở lại đường ray với hàng loạt mục tiêu tăng trưởng, mở rộng được đề ra.
Ngoại trừ các DN và tập đoàn BĐS chưa niêm yết như: Tập đoàn Hưng Thịnh, Sun Group….thì quỹ đất của các DN trên sàn là vô cùng lớn. DXG cũng thuộc TOP 5 quỹ đất hiện hữu với hơn 4.1 nghìn ha để phát triển và tiếp tục thâu tóm thêm từ 3 – 3.5 nghìn ha trong thời gian tới.
Hình 02: Quỹ đất các DN niêm yết tính đến tháng 12/2021:
Nguồn: BCTN 2021 và tác giả tự tổng hợp tham khảo thêm
*Lưu ý: Trên đây là tổng hợp của tác giả dựa trên báo cáo thường niên 2021 của DN và một số nguồn tốt nhất có thể tìm được. NĐT chỉ xem và tham khảo như một nguồn thông tin thêm.
2. Tham vọng DN năm 2022 và giai đoạn đến 2030
Sau năm 2021 khá thành công khi DXG đạt mốc vốn hóa gần 1 tỷ đô, bất chấp đại dịch thì đến 2022, DXG tiếp tục không giấu diếm tham vọng khi đặt kế hoạch DT đạt 11 nghìn tỷ, tăng 10% và LNST thuộc về cty mẹ đạt 1.4 nghìn tỷ, tăng trưởng gần 21%. Trong đó, đáng chú ý nhất là mục tiêu vốn hóa 2 tỷ đô (với VĐL đang 6.07 nghìn tỷ thì tương ứng với thị giá 70 nghìn/cp), dù điều này tính đến hiện tại có vẻ khó đạt được khi DN chỉ đang ở mức vốn hóa hơn 17 nghìn tỷ. Tuy nhiên, tham vọng trên có thể dần đạt được trong năm 2023 khi hàng loạt dự án tốt của DXG đang được “khơi thông” dần vào cuối 2022 sẽ định trình bày ở mục Mảng BĐS của DXG.
Hình 03: Kế hoạch DXG 2022 và giai đoạn đến 2030:
Nguồn: BCTN DXG 2021
Ngoài ra, điểm đáng chú ý tiếp theo trong BCTN 2021 của DXG, thì mục tiêu vốn hóa 10 tỷ đô của DXG vào năm 2030 (tương ứng vs VHM hiện tại) là vô cùng lớn. Điều này đòi hỏi quá trình tăng tiến không ngừng của DN và với vai trò là NĐT, chúng ta cần theo dõi và đánh giá mức độ sát sao cũng như là độ khả thi mà DXG làm được để có hiệu quả đầu tư và kiểm soát rủi ro tốt nhất.
II. HỆ SINH THÁI DẦN HOÀN THIỆN CHO THAM VỌNG VỐN HÓA HÀNG TỶ ĐÔ LA.
1. BẤT ĐỘNG SẢN: PHÂN KHÚC CAO CẤP TỪ LOẠT DỰ ÁN GEM VỚI GẦN 6000 HA QUỸ ĐẤT ĐANG CÓ
Như đã nói ở trên, với hơn 4.100 ha đất đang sở hữu, nằm trong TOP5 quỹ đất DN niêm yết trên sàn, cùng với đó là từ 3.000 – 3.500 ha đất tiếp tục trong kế hoạch mở rộng, nâng tổng diện tích đất phát triển vượt mốc 7.000ha. Có thể nói, DXG đang dần chuyển mình thành một trong những tập đoàn BĐS hàng đầu Việt Nam.
Theo báo của CTCP CK VN-Direct và ước tính của tác giả dựa trên số liệu tham khảo được cũng như là từ BCTN 2021 của DXG, các dự án mà DXG đang triển khai giai đoạn 2022 – 2024 là vô cùng lớn cả về mức độ hấp dẫn lẫn tiềm năng:
Bảng 01: Các dự án DXG triển khai bán hàng giai đoạn 2022 – 2024:
Nguồn: BCPT VND, BCTN DXG 2021 và tác giả tự tổng hợp
Trên đây là các dự án và lộ trình phát triển giai đoạn từ 2022 – 2024 của DXG. Đáng chú ý ở những dự án được in đậm (theo đánh giá của tác giả) – đây là những dự tâm huyết của DXG, khẳng định thương hiệu và nâng tầm DXG lên tầm cao mới.
1.1 Dự án trọng điểm:
- Gem Sky World: Gần ngay gần khu vực Dự án cảng hàng không và sân bay quốc tế Long Thành, có diện tích 92 ha với tổng mức đầu tư 3.060 tỷ đồng. Được vận hành bởi CTCP Đầu tư Kinh doanh BĐS Hà An – DXG đang sở hữu 99,99% và đã thông qua Nghị quyết HĐQT góp thêm 4 nghìn tỷ nâng tổng số vốn thực góp hơn 12.7 nghìn tỷ.
-DXH Riverside (Gem Riverside cũ): tổng diện tích lên đến 6,71 Ha với 12 Block căn hộ, hơn 3.175 sản phẩm. Đây là dự án gây nhiều tranh cãi trong thời gian gần đây khi vướng vấn đề pháp lí cũng như là liên quan đến NĐT và chủ đầu tư. DXG kỳ vọng sẽ hoàn tất quy trình pháp lý trong Q3/2022 để có thể mở bán dự án trong năm nay theo giá bán mới từ 100 triệu/m2 (phân khúc cao cấp) thay vì mức 45 – 50 triệu/m2 như phân khúc trung cấp ban đầu.
- Gem City: dự kiến mở bán trong năm 2023 với mức giá phù hợp thị trường xung quanh dự án gồm 8 Block cao 25 tầng, 2150 căn hộ trên mặt tiền đường Liên Phường, Quận 9 Thành phố Thủ Đức.
- Gem Premium: Gem Premium được định hướng với phân khúc cao cấp, là dự án DXG sở hữu nhiều lợi thế, là dự án cuối cùng tại TP.HCM sở hữu 2 mặt tiền sông Sài Gòn với chiều dài 1,7km. Dự án Gem Premium gồm ba dự án thành phần. Riêng hai dự án thành phần Gem Premium và Gem River View có quy mô hơn 10 ha. DXG đang mua thêm các khu đất lân cận để mở rộng quy mô dự án trên 15ha và sẽ tách nhỏ hoàn thành pháp lý từng dự án để không ảnh hưởng chung tới tiến độ toàn bộ dự án. Đây là dự án đáng mong chờ bậc nhất sau Gem Riverside mà DXG triển khai.
1.2 Diễn biến mới:
DXG công bố đã thành công thực hiện các thương vụ thâu tóm quỹ đất trong năm nay với dự án tại Thanh Hóa, Bình Phước, Đồng Nai, Hậu Giang và Vĩnh Phúc, nổi bật như:
- DatxanhHomes Diamond City (Thanh Hóa): DXG đã mua lại một phần dự án thuộc Star City (Vinhomes) tại Thanh Hóa với tổng quỹ đất ước tính 431,000 m2. Dự án dự kiến sẽ triển khai cao tầng với 11 tòa nhà, cung cấp 4,500 căn hộ cùng các công trình tiện tích nội khu như trường học, bệnh viện, hồ bơi.
- Hậu Giang: Tập đoàn Đất Xanh đã được tỉnh phê duyệt quyết định đầu tư trong buổi hội nghị Xúc tiến đầu tư vừa qua. Doanh nghiệp dự kiến sẽ phát triển hai dự án nhà phố tại khu vực Hậu Giang bao gồm DatxanhHomes Lux City và DatxanhHomes Green City với tổng diện tích lần lượt đạt 962,000 m2 và 434,700 m2.
- Vĩnh Phúc: Cũng trong tháng 7/2022, doanh nghiệp cũng đã được chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà phố với tổng diện tích ước tính khoảng 378,700 m2.
1.3 Tình hình thu xếp vốn:
Trong 2022, DXG có khoảng 2,300 tỷ đồng trái phiếu sẽ đến đợt đáo hạn. Trong nửa đầu năm doanh nghiệp đã thực hiện chi trả/mua trước hạn 1,700 tỷ đồng. Giá trị nợ vay trái phiếu đến hạn thanh toán năm nay còn lại vào khoảng 450 tỷ. Doanh nghiệp tự tin đã thu xếp được nguồn tài chính để thực hiện chi trả các nghĩa vụ nợ vay trong năm nay.
Về kế hoạch phát hành trái phiếu chuyển đổi trị giá 300 triệu USD tại thị trường quốc tế, DXG cho biết thương vụ đang có tiến triển thuận lợi, dự kiến sẽ hoàn tất phát hành vào cuối tháng 8 hoặc đầu tháng 9 năm nay. Trước đó, doanh nghiệp đã phát hành thành công 1,000 tỷ đồng trái phiếu cho một ngân hàng thương mại trong nước. Bên cạnh đó, doanh nghiệp cũng đang trong quá trình hoàn tất một khoản vay hợp vốn trị giá 100 triệu USD với các ngân hàng quốc tế.
2. DỊCH VỤ BĐS: THỊ PHẦN SỐ 01 VIỆT NAM
DXS được đánh giá là công ty dịch vụ bất động sản lớn nhất cả nước hiện nay, với quy mô 56 công ty thành viên trải dài khắp 63 tỉnh thành, gần 10.000 nhân viên kinh doanh và 100.000 cộng tác viên, mỗi năm giao dịch từ 30.000 – 50.000 sản phẩm. Hệ thống công ty thành viên đều lớn mạnh tại mỗi vùng miền như Đất Xanh Miền Bắc, Đất Xanh Miền Trung, Đất Xanh Miền Nam, Đất Xanh Miền Tây, Đất Xanh Đông Nam Bộ, Dat Xanh Premium… Ngoài ra, có đơn vị chuyên biệt về phân khúc sản phẩm cao cấp như Dat Xanh Plus, sản phẩm nước ngoài như Dat Xanh International. - Tính đến tháng 03/2022, DXS vững giữ vững vị thế thống lĩnh trên thị trường dịch vụ môi giới bất động sản khi chiễm lĩnh 33% thị phần dịch vụ cả nước.
- Mục tiêu thị phần mảng dịch vụ bán mới năm 2022 đạt 40% cả nước.
3. XÂY DỰNG: TẬN DỤNG HỆ SINH THÁI MẠNH MẼ TỪ TẬP ĐOÀN
Nhằm tiên phong trong lĩnh vực kĩ thuật và xây dựng, tháng 4/2021 Tập đoàn đã thành lập Dat Xanh E&C với sứ mệnh cung cấp giải pháp dịch vụ bất động sản toàn diện. Dat Xanh E&C được thành lập để hoạt động trong 3 lĩnh vực như sau: Xây dựng hạ tầng, Vật liệu xây dựng và Dịch vụ bất động sản toàn diện. Trong đó, Dat Xanh E&C được xem là đơn vị đầu tiên và duy nhất trên thị trường có năng lực cung cấp dịch vụ Phát triển Bất động sản toàn diện bao gồm: pháp lý dự án, giải pháp tài chính, quy hoạch, thiết kế, xây dựng, bán hàng và dịch vụ hậu mãi cho các chủ đầu tư. Nói cách khác, chủ đầu tư chỉ cần có đất sạch, Dat Xanh E&C sẽ cung cấp tất cả các dịch vụ còn lại để phát triển và đưa sản phẩm bất động sản tới khách hàng. Bên cạnh đó, Tập đoàn còn sở hữu công ty FBV – chuyên về lĩnh vực xây dựng dân dụng với kinh nghiệm dày dạn và thi công rất nhiều dự án lớn
4. TÀI CHÍNH VÀ CÔNG NGHỆ: DẦN ĐỊNH HÌNH
Đang dần định hình và chờ cập nhật thêm….
