DXG - Có đáng mua?

Thị trường trong nước
#1

Mã chứng khoán: DXG (HoSE)

  • Tên công ty: CTCP Tập đoàn Đất Xanh
  • Vốn điều lệ: 5200 tỷ VND
  • Hoạt động chính: Xây dựng, kinh doanh BĐS, dịch vụ môi giới BĐS và dịch vụ khác.
    1. Phân tích BCTC 2020

  • Tiền mặt dồi dào vời hơn 1700 tỷ, tăng 124% so với năm 2019.

  • Khoản trả trước người bán ngắn hạn tăng 35%, trong đó chú ý phát sinh trong năm 2020 các khoản trả trước cho Sở Tài chính Quảng Bình, Cty Xây dựng Thủy lợi 4 – CTCP La Xuân Thành, CTCP Constrexim số 1 (Confitech) với tổng hơn 167 tỷ.

  • Khoản phải thu về cho vay ngắn hạn giảm 26%yoy. Các KPT cũ từ năm 2019 đều đã thu về hết gồm phải thu từ CTCP Phú Tâm Minh, CTCP Grand Property, Dầu khí Nha Trang., phát sinh mới trong năm đối với CT TNHH Đầu từ Xuất nhập khẩu Tổng hợp Đức Mai và CT TNHH Địa ốc Thu Đại Thành.

  • Hàng tồn kho đạt hơn 10 nghìn tỷ, tăng 50.9% yoy. Hàng tồn kho ở đây tăng gồm tăng BĐS dở dang, BĐS hàng hóa và tăng Nguyên vật liệu. BĐS dở dang chú ý các dự án đang được tiến hành thi công hoàn thiện như: DA Gem Sky World Long Thành với tổng vốn đầu tư hơn 5700 tỷ, DA Opal Boulervard vốn đầu tư 3151 tỷ. Các dự án xây mới: DA Hàm Thuận Bắc và DA Lavela Gardern.

  • Khoản phải thu dài hạn tăng 290%, không có phải thu dài hạn khách hàng vào cuối năm 2020 cho thấy cty đã thu được khoản này và hạch toán vào doanh thu. Khoản này tăng do phát sinh phải thu đối với các hợp đồng hợp tác kinh doanh với CTCP Phú Tâm Minh, CT TNHH Đầu tư và phát triển Du lịch Khang Hưng, CTCP Dịch vụ và Đầu tư BĐS Ngôi Sao Phương Nam, tổng tiền hơn 582 tỷ. Trong năm, cty đã thu hồi toàn bộ phải thu đối với CTCP Đầu tư LDG với số tiền hơn 162 tỷ.

  • Tài sản dở dang tăng 760% đạt hơn 645 tỷ, trong đó chú ý chi phí phát sinh mới trong năm cho DA sân Golf và Khu biệt thự sinh thái tại Nha Trang với hơn 566 tỷ đồng.

  • Đầu tư tài chính dài hạn giảm mạnh 91%yoy xuống còn 106 tỷ. Do rút vốn khỏi công ty liên kết LDG với tổng vốn 1078 tỷ.

  • Các khoản nợ phải trả chú ý Người mua trả tiền trước ngắn hạn và Vay ngắn hạn tăng mạnh. Người mua trả tiền trước đạt hơn 2900 tỷ (+221%yoy), chủ yếu của các cá nhân mua căn hộ và đất nền trả tiền trước, vay ngắn hạn đạt hơn 2000 tỷ (+94%). Các khoản vay là vay ngân hàng và phát hành trái phiếu, số tiền vay được công ty sử dụng để tài trợ các dự án đang triển khai, mở rộng quỹ đất và bổ sung vốn lưu động và cơ cấu lại nguồn vốn của công ty.

Các khoản nợ phải trả tăng nhưng khoản dự phòng không thay đổi so với năm 2019.

  • DT bán hàng giảm 50%yoy, tuy nhiên Giá vốn hàng bán giảm đến 62% nên LN gộp chỉ giảm 39%yoy. DT tài chỉnh giảm 73%, chi phí tài chính tăng 310% (trong đó chi phí lãi vay tăng 57%, chiếm 35% chi phí), khiến lợi nhuận tài chính lỗ hơn 786 tỷ.

  • LN khác giảm 60%yoy đạt hơn 31 tỷ, do DT khác giảm 12% nhưng chi phí khác tăng 65% tương đương hơn 78 tỷ. LNST cty lỗ hơn 174 tỷ (trong đó lỗ cty mẹ hơn 495 tỷ), do ảnh hưởng của giảm DT tài chính và thu nhập khác, chi phí tài chính và chi phí khác tăng vọt.

  • BC LCTT: Lưu chuyển tiền từ HĐKD âm hơn 780 tỷ, tuy nhiên có cải thiện so với năm 2019 (âm hơn 1600 tỷ). Lưu chuyển tiền từ hoạt động đầu tư giảm so với 2019, nguyên nhân do thanh lý tài sản, thu hồi vốn vay và thu hồi vốn đầu tư vào đơn vị khác. Lưu chuyển tiền từ hoạt động tài chính đạt hơn 2100 tỷ, do tăng thu vốn góp từ cổ đông không kiểm soát và tăng vốn vay.

2. Luận điểm đầu tư

  • Lợi nhuận phục hồi năm 2021

DXG dự kiến LNST 2021 khoảng 1600-1700 tỷ, riêng Q1/2021 sẽ hạch toán 500 tỷ. Lợi nhuận phục hồi nhờ đóng góp từ các dự án Gem Sky World và Opal Boulevard. Với kế hoạch bàn giao dự án Gem Sky World từ quý 4.2020 bị trì hoãn sang Q1/2021, dư địa tăng trưởng lợi nhuận 2021 trở nên lớn hơn. Dự án Gem Sky World là dự án được xây dựng tại vị trí đắc địa, gần kề sân bay Long Thành, liên thông đường Cao tốc Tp.HCM - Long Thành - Dầu Giây, Cao tốc Biên Hoà - Vũng Tàu, Cao tốc Bến Lức - Long Thành và các tuyến đường huyết mạch như Quốc lộ 1A, Quốc lộ 51…. Dự án St.Moritz được kỳ vọng có thể kịp bàn giao vào Q4/2021.
image
Dự án Gem Sky World Long Thành

  • Quỹ đất mới tại Bình Dương, khởi công dự án Gem Riverside

Tại Bình Dương, có 3 dự án gần như đã đạt tỷ lệ hấp thụ đạt 100% như Opal Boulevard, Opal Skyline, Opal Skyview. Theo kế hoạch, công ty sẽ kinh doanh 2 dự án mới ở Bình Dương trong 2021 là Opal Skyview, Opal Cityview,. Ngoài ra, DXG tích lũy được 1 quỹ đất quy mô 5ha ở Thuận An, Bình Dương.

Đối với dự án Gem Riverside, theo chia sẻ, có thể khởi động lại trong 2H/2021. Hiện tại, công ty hoàn tất điều chỉnh 1/500 và đang chờ chấp thuận GPXD. Lũy kế, dự án đã kinh doanh khoảng 1.000 sản phẩm (đã trừ số căn đã thu lại từ khách hàng), còn lại 2.180 sản phẩm. Hiện tại, mặt bằng giá căn hộ phân phúc trung và cao cấp xung quanh tăng cao lên mức 60-80 triệu/m2 (chưa VAT), so với mức giá trung bình khoảng 35 triệu của Gem Riverside thời điểm mở bán. Do đó, dự án triển trở lại mang nhiều ý nghĩa tích cực i) lợi nhuận cao hơn do chi phí vốn thấp và giá bán gia tăng, ii) tín hiệu khả quan cho quỹ đất khác của DXG ở TP.HCM.
image
Dự án Gem Riverside TP.HCM

  • IPO Công ty con Đất Xanh Services (DXS), dự kiến niêm yết vào tháng 5/2021

DXG dự kiến chào bán gần 72 triệu cổ phần (~20% vốn điều lệ mới) tại Đất Xanh Servies trong năm 2021, tổng tiền thu về (từ việc chào bán 10% DXG bán vốn cho nhà đầu tư hiện hữu) sẽ chi phát triển dự án cho DXG. Công ty dự tăng quỹ đất, phát triển khu đô thị, bổ sung thêm dự án thời gian tới. Trong đó, DXS sẽ là đối tác độc quyền phân phối và cung cấp dịch vụ bán hàng tại cả dự án DXG chuyển nhượng lẫn phát triển.

3. Rủi ro

  • Rủi ro tiến độ thực hiện dự án, tác động tiêu cực của dịch Covid-19 khiến các dự án phải tạm hoãn hoặc chậm tiến độ, làm chậm trễ thời gian bàn giao cho khách hàng, chậm ghi nhận doanh thu.
  • Rủi ro thu hồi nợ: các khoản phải thu ngắn hạn tuy có giảm so với năm 2019, tuy nhiên trong năm 2020 DXG phải trích lập dự phòng lớn với hơn 114 tỷ.
  • Rủi ro tín dụng: Với các khoản nợ vay trong năm tăng 35%yoy lên hơn 5900 tỷ, hình thức đảm bảo bằng tiền gửi và các quyền sở hữu đất và tài sản của các dự án. Đây là một rủi ro cần xem xét nếu cty không trả được nợ thì tài sản phải mang thế chấp, ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh.

Nguồn tham khảo:

#2

DXG hỗ trợ siêu mạnh tại 24

1 Likes
#3

Vậy mà cũng lũng rồi

1 Likes
#4