Ngành Bất động sản
- Hiệu suất vượt trội trên đến từ (1) tiến độ triển khai The Prive (DXH Riverside) như kế hoạch, (2) mảng môi giới BĐS tiếp tục được kỳ vọng phục hồi trước so với mảng triển khai dự án như các chủ đầu tư khác.
DỰ BÁO KẾT QUẢ KINH DOANH
- Năm 2025: BSC nâng +30% dự phóng KQKD với doanh thu đạt 4,089 tỷ VND (-14%YoY) và LNST-CĐTS đạt 290 tỷ VND (+15% YoY) sau khi thêm mới dự án Cara River Park (bắt đầu bàn giao từ 4Q25 với tỷ lệ lợi ích của DXG tại dự án là 34%) và giữ nguyên dự phóng bàn giao 600 sản phẩm tại Gem Sky World.
LUẬN ĐIỂM ĐẦU TƯ
Vẫn duy trì quan điểm tích cực khi hầu hết các thông tin tiêu cực đều đã phản ánh vào giá và The Prive tái triển khai thành công mở ra một tương lai tươi sáng:
-
(1) Dòng tiền được cải thiện mạnh, tạo nguồn lực để mở rộng quỹ đất và triển khai các dự án gối đầu nhờ doanh số mở bán mới bật tăng mạnh trong 2025- 2027 đạt trung bình 17,038 tỷ VND/năm – gấp 3 lần thời điểm cao nhất năm 2021.
-
(2) Định giá duy trì hấp dẫn: DXG hiện đang giao dịch tại P/B 2025F = 1.2x, tương đương với các doanh nghiệp cùng ngành và P/B 2026F = 1.04x nhờ lợi nhuận từ bàn giao The Prive – hấp dẫn khi BĐS bước vào pha mở rộng của chu kỳ.
CẬP NHẬT KẾ HOẠCH KINH DOANH 2025
-
DXG đặt mục tiêu DTT = 7,000 tỷ VND (+62% YoY, cao hơn +72% dự báo) và LNST-CĐTS = 368 tỷ VND (+44% YoY, cao hơn +26.9% dự phóng lợi nhuận trước đó). Khác biệt chủ yếu nằm các dự án do công ty con gián tiếp của DXG triển khai bao gồm Regal Group (Dat Xanh Mien Trung) và Cara Group (Dat Xanh Mien Tay).
-
Kế hoạch tăng vốn: DXG dự kiến chào bán riêng lẻ 93.5 triệu cổ phiếu (tương đương 9.3% slcp lưu hành sau khi chia cổ phiếu thưởng) với giá chào bán tối thiểu 18,600 VND/cổ phiếu để góp vốn và tăng tỷ lệ sở hữu tại công ty con.
RỦI RO:
-
(1) Thông tin về các dự án gối đầu còn hạn chế.
-
(2) Tiến độ triển khai Gem Sky World chậm hơn kỳ vọng
Mở Tài Khoản Chứng Khoán VPBankS, ID: 117494 - Nhận ngay ưu đãi lãi Margin 6.6%/năm
CẬP NHẬT KQKD Q1.2025
Trong 1Q2025, DTT = 925 tỷ VND (-13% YoY) và LNST-CĐTS = 48 tỷ VND (+55% YoY). Trong đó:
-
Mảng kinh doanh BĐS: doanh thu đạt 666 tỷ VND (-18.8% YoY) từ bàn giao các sản phẩm đất nền tại Gem Sky World. Biên lợi nhuận gộp cải thiện đạt 55.9% so với 39.4% của 1Q2024 do cùng kỳ sản phẩm bàn giao chính là căn hộ Opal Skyline.
-
Mảng môi giới BĐS: duy trì đà phục hồi với doanh thu đạt 196 tỷ VND (+3.3% YoY).
Tại thời điểm cuối 1Q2025, số dư tiền & tương đương tiền của DXG đạt 5,107 tỷ VND (tăng gấp 4 lần so với cuối 2024). Lý do: (1) hoàn tất đợt chào bán cho công chúng 150 triệu cổ phiếu, thu về 1,800 tỷ VND, (2) tiền thu trước từ người mua nhà tăng 674 tỷ VND từ khoản đặt cọc giữ chỗ tại The Prive và khoản thanh toán tại Cara River Park, (3) tổng dư nợ tăng 989 tỷ VND lên mức 7,545 tỷ VND tài trợ xây dựng tại The Prive.
CẬP NHẬT DOANH NGHIỆP 2025
1. The Prive: Tiến độ xây dựng tốt và ghi nhận phản hồi tích cực từ thị trường
- Tính đến thời điểm 27/05/2025, The Prive (3,175 sản phẩm) đã ghi nhận khoảng 2,075 booking giữ chỗ mặc dù giá bán được các đơn vị phân phối kỳ vọng khoảng 99 triệu VND/m2 – cao hơn mức dự phóng ~95 triệu VND/m2. Kỳ vọng dự án sẽ hoàn tất xây dựng phần hầm và đủ điều kiện mở bán vào cuối 3Q2025.
2. Kế hoạch kinh doanh được đóng góp một phần từ dự án Cara River Park (Cái Răng, Cần Thơ).
- Dự án được xây dựng trên khu đất rộng 3,090 m2, có quy mô 2 tòa nhà cao 20 tầng cung cấp 358 căn hộ và 20 căn TMDV được định vị phân khúc hạng trung cao cấp. Tính đến thời điểm hiện tại, dự án đã hoàn tất bán hàng, hoàn thành cất nốc vào T3/2025 và dự kiến bắt đầu bàn giao từ 4Q2025.
3. Gem Sky World – kỳ vọng hưởng lợi từ hạ tầng và mở bán trở lại trong năm 2025
- Hiện tại, mặt bằng giá thứ cấp đất nền tại khu vực dự án xã Long Đức, huyện Long Thành, Đồng Nai hiện đang giao động quanh mức 20-25 triệu VND/m2 vẫn thấp hơn 18%-30% so với giá mở bán Gem Sky World đợt 2 vào thời điểm “sốt đất” năm 2022. Tuy nhiên, mức giá hiện tại ghi nhận cải thiện +10% so với thời điểm cuối 4Q2024 khi dự án sân bay Long Thành và các dự án hạ tầng được đẩy mạnh hoàn thiện, do đó, kỳ vọng DXG sẽ mở bán trở lại dự án trong năm 2025 với mức giá 25 triệu VND/m2.
DỰ PHÓNG KQKD 2025-2026
-
Nâng +30% dự phóng KQKD năm 2025 với doanh thu đạt 4,089 tỷ VND (-14% YoY) và LNST-CĐTS đạt 290 tỷ VND (+15% YoY) sau khi thêm mới dự án Cara River Park (bắt đầu bàn giao từ 4Q25) và giữ nguyên dự phóng bàn giao 600 sản phẩm tại Gem Sky World.
-
Tăng +4.9% dự phóng doanh thu mở bán mới (presales) phục hồi mạnh đạt 10,010 tỷ VND năm 2025 và 20,757 tỷ VND (+7.4% YoY) năm 2026 sau khi điều chỉnh tăng giá bán trung bình The Prive từ 95 triệu VND/m2 lên 100 triệu VND/m2.
-
Kỳ vọng điểm rơi lợi nhuận từ bàn giao The Prive sẽ bắt đầu từ năm 2026, dẫn dắt mức tăng trưởng lợi nhuận ròng đạt LNST-CĐTS 2026 = 1,901 tỷ VND (+555% YoY).
ACE quan tâm DXG inbox ngay za.lo: 096.491.7494.
- Mở Tài Khoản Chứng Khoán VPBankS, ID: 117494 - Nhận ngay ưu đãi lãi Margin 6.6%/năm