DXS quý 3 vẫn lỗ: Khi nào hoạt động môi giới mới đủ sức kéo lợi nhuận trở lại?
CTCP Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (DXS) tiếp tục ghi nhận khoản lỗ trong quý 3/2026 dù kết quả đã cải thiện so với quý trước. Điểm đáng chú ý không nằm ở mức lỗ 23 tỷ đồng, mà ở việc hoạt động môi giới vẫn yếu trong khi chi phí vận hành duy trì cao. Điều này khiến câu chuyện phục hồi của DXS phụ thuộc nhiều hơn vào tốc độ hồi phục giao dịch bất động sản và khả năng cải thiện biên lợi nhuận trong các quý tới.
Quý 3, doanh thu DXS đạt 634 tỷ đồng, giảm 27% so với cùng kỳ nhưng tăng nhẹ 1% so với quý trước. Lợi nhuận sau thuế thuộc cổ đông công ty mẹ âm 23 tỷ đồng, cải thiện so với mức âm 37 tỷ đồng của quý 2 nhưng đảo chiều khá mạnh so với khoản lãi 78 tỷ đồng cùng kỳ năm trước. Đây là quý thứ hai liên tiếp DXS chưa thể trở lại trạng thái có lãi.
Vấn đề lớn nhất nằm ở mảng môi giới, hoạt động cốt lõi của DXS. Doanh thu môi giới quý 3 chỉ đạt 440 tỷ đồng, giảm 31% so với cùng kỳ. Tính chung 9 tháng, doanh thu mảng này vẫn tăng 5% lên gần 1.500 tỷ đồng, nhưng biên lợi nhuận gộp giảm 5 điểm phần trăm xuống 54%. Nguyên nhân đến từ thị trường giao dịch sơ cấp kém sôi động hơn khi số lượng giao dịch tại 16 tỉnh, thành phố giảm 16% so với cùng kỳ, trong bối cảnh lãi suất duy trì cao và tâm lý người mua thận trọng.
Điều đáng lưu ý là doanh thu chưa giảm quá mạnh trong 9 tháng nhưng lợi nhuận lại suy giảm sâu. Tổng doanh thu 9 tháng đạt 2.676 tỷ đồng, tăng 14%, trong khi lợi nhuận sau thuế thuộc cổ đông công ty mẹ chỉ còn 129 tỷ đồng, giảm 61%. Biên lợi nhuận gộp toàn công ty giảm từ 53,7% xuống 42,9%, còn biên lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh giảm mạnh từ 25,2% xuống 13,1%.
Nói cách khác, vấn đề của DXS hiện nay không đơn thuần là thiếu doanh thu mà là chất lượng doanh thu suy giảm. Chi phí bán hàng và quản lý doanh nghiệp 9 tháng tăng 20% lên 797 tỷ đồng, trong đó có 51 tỷ đồng chi phí dự phòng, trái ngược với khoản hoàn nhập dự phòng 21 tỷ đồng cùng kỳ năm trước. Chi phí tài chính cũng tăng 72% lên 116 tỷ đồng. Khi biên gộp thu hẹp nhưng bộ máy chi phí chưa giảm tương ứng, phần lợi nhuận còn lại cho cổ đông bị co lại rất nhanh.
Mảng bán bất động sản cũng chưa tạo được lực bù đủ lớn. Doanh thu 9 tháng đạt 755 tỷ đồng, tăng 6%, chủ yếu từ bàn giao các dự án Regal Victoria, Regal Maison và Regal Legend, nhưng biên lợi nhuận gộp giảm tới 13 điểm phần trăm xuống 41%. Điều này cho thấy ngay cả khi DXS ghi nhận thêm doanh thu từ các dự án tự phát triển, mức đóng góp vào lợi nhuận có thể không còn hấp dẫn như trước.
Vì vậy, câu hỏi cho quý 4 không phải chỉ là doanh thu có tăng trở lại hay không. DXS cần đồng thời chứng kiến giao dịch bất động sản hồi phục, biên môi giới cải thiện và chi phí được kiểm soát tốt hơn thì lợi nhuận mới có thể phục hồi rõ rệt. Với 9 tháng mới hoàn thành khoảng 54% mức lợi nhuận cả năm từng được kỳ vọng, khả năng kết quả năm 2026 thấp hơn dự kiến đang hiện hữu.
DXS vẫn có thể hưởng lợi nếu thị trường bất động sản bước vào chu kỳ giao dịch tích cực hơn, bởi mạng lưới môi giới lớn tạo độ nhạy cao với sự phục hồi của thanh khoản. Tuy nhiên, trước khi điều đó phản ánh vào lợi nhuận, biên lợi nhuận và chi phí vận hành sẽ là hai biến số cần cải thiện rõ nhất. Quý 3 cho thấy DXS đã giảm mức lỗ so với quý trước, nhưng chưa đủ cơ sở để khẳng định quá trình phục hồi lợi nhuận đã hoàn tất.
Nhà đầu tư muốn tham khảo vùng giá tích sản và giá mục tiêu của DXS có thể vào trang tiểu sử để xem phân tích chi tiết.