DXG - Gem Riverside - Unstoppable!

, , , , ,

DXG hiện là mã “KHÔNG THỂ CẢN PHÁ” trước sức nặng của 12.000 tỷ đồng lợi nhuận trong 3 năm tới. Chỉ 1 dự án gánh cả tập đoàn, làm lại tên tuổi là lấy danh xưng “Rồng Xanh Phương Nam” vốn có.

Vị thế doanh nghiệp

DXG thuộc nhóm doanh nghiệp sở hữu quỹ đất phát triển dự án lớn nhất thị trường (tính đến năm 2022) và nằm trong top các doanh nghiệp bất động sản có vốn hóa lớn nhất trên thị trường chứng khoán.

Cơ cấu doanh thu chủ yếu đến từ chuyển nhượng BĐSmôi giới BĐS với công ty con là mã DXS .

So với các đối thủ cạnh tranh sát nút như NLGKDH , DXG cùng thuộc nhóm doanh nghiệp có lượng hàng tồn kho lớn, phản ánh những vướng mắc trong khâu mở bán và chuyển hóa thành doanh thu. Tuy nhiên, nếu giải quyết được vấn đề này, đây sẽ là động lực mạnh mẽ để giá cổ phiếu tăng trưởng trong thời gian tới.

DXG có lợi thế khi kiểm soát nợ vay ở mức thấp hơn mặt bằng chung của ngành. Điều này rất quan trọng trong bối cảnh chi phí phát triển dự án tăng do bảng giá đất mới và các quy định pháp lý ngày càng chặt chẽ . Việc duy trì cơ cấu tài chính lành mạnh sẽ giúp DXG mở rộng dư địa tăng trưởng trong tương lai.

Các doanh nghiệp lớn như DXG, với quỹ đất dồi dào, uy tín trên thị trường, và cơ cấu tài chính bền vững, sẽ hưởng lợi lớn khi môi trường pháp lý được hoàn thiện, tạo điều kiện loại bỏ các chủ đầu tư yếu kém và tối ưu hóa chi phí phát triển dự án.

Các dự án trọng điểm

Gem Riverside

Gem Riverside là dự án chiến lược của Tập đoàn Đất Xanh, tọa lạc tại Thành phố Thủ Đức với diện tích 6,7ha, bao gồm 12 block và hơn 3.175 căn hộ. Dự án đã được cấp giấy phép xây dựng vào tháng 9/2024 và dự kiến mở bán vào giữa hoặc cuối năm 2025.

Gem Riverside được kỳ vọng trở thành động lực chính tạo dòng tiền và tăng trưởng lợi nhuận cho Đất Xanh trong 3 năm tới, với tổng doanh thu ước tính 28.131 tỷ đồng và lợi nhuận ròng khoảng 12.029 tỷ đồng . Dự án có biên lợi nhuận gộp ấn tượng, đạt khoảng 43% , nhờ quỹ đất được sở hữu trước khi giá đất tăng mạnh.

Dự kiến bắt đầu bàn giao từ năm 2027, mức giá căn hộ dao động từ 90-100 triệu đồng/m² . Đáng chú ý, dự án này chiếm 47% tổng giá trị đánh giá lại tài sản của doanh nghiệp, khẳng định tầm quan trọng chiến lược trong danh mục đầu tư của Đất Xanh.

Gem Sky World

Dự án Gem Sky World tại Long Thành, Đồng Nai có quy mô 92ha với khoảng 4.000 sản phẩm đất nền. Hiện còn khoảng 700 nền đã bán nhưng chưa bàn giao, trong khi toàn bộ tiện ích như trường học, trạm y tế và trung tâm thương mại đã được hoàn thiện.

DXG kỳ vọng tái khởi động việc mở bán Gem Sky World vào nửa đầu năm 2025, với mức giá dự kiến 25 triệu đồng/m² , phù hợp với đà hồi phục của giá đất nền tại khu vực Long Thành. Đặc biệt, tiến độ xây dựng Sân bay Long Thành được kỳ vọng sẽ là yếu tố thúc đẩy giá đất tăng, tạo điều kiện cho dự án phát triển mạnh mẽ trong thời gian tới.

Các dự án gối đầu khác trong tương lai của Tập đoàn Đất Xanh tại Bình Dương bao gồm:

  • Opal Luxury (8,4ha, 3.400 căn hộ)
  • DXH Park View (5ha, 6.800 căn hộ)
  • DXH Park City (10,5ha, 6.900 căn hộ)

Hiện cả ba dự án đang trong quá trình hoàn thiện pháp lý và dự kiến ra mắt thị trường từ 2026 đến 2028. Với phân khúc chung cư quy mô tầm trung, các dự án này hướng đến (1) nhu cầu ở thực , giúp đẩy nhanh tốc độ bán hàng và (2) xây dựng lại thương hiệu của Tập đoàn trên thị trường.

Yếu tố thị trường thuận lợi cho chủ đầu tư:

  • Trong Q1/2024, giá bán sơ cấp căn hộ trung bình đạt 61 triệu đồng/m² , mức cao do nguồn cung hạn chế trong khi nhu cầu lớn.
  • Giá sơ cấp thường cao hơn 3%-4% so với các dự án đã triển khai, nhờ sự khan hiếm nguồn cung và tỷ lệ tăng trưởng mạnh ở phân khúc cao cấp .

Điều này tạo cơ hội lớn để các dự án của Đất Xanh thu hút khách hàng và đạt hiệu quả kinh doanh cao trong những năm tới.

Tại 2 thành phố trọng điểm là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, nguồn cung bất động sản tiếp tục khan hiếm , chủ yếu do các nguyên nhân sau:

  • Chi phí phát triển dự án tăng cao: Giá đất, vật liệu xây dựng và chi phí lao động đều leo thang, làm tăng gánh nặng tài chính cho chủ đầu tư.
  • Thời gian hoàn thiện pháp lý kéo dài: Quy trình phê duyệt dự án phức tạp, mất nhiều thời gian, gây trì trệ nguồn cung.
  • Tái quy hoạch: Nhiều khu vực đang trong giai đoạn điều chỉnh quy hoạch, tạm dừng hoặc chậm trễ triển khai dự án mới.
  • Hạn chế trong tiếp cận vốn: Nhiều doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn do năng lực tài chính yếu và chính sách tín dụng siết chặt.

Những yếu tố này khiến thị trường bất động sản tại hai thành phố lớn rơi vào tình trạng thiếu hụt nguồn cung so với nhu cầu vẫn ở mức cao. Lưu ý: nguồn cung có tăng nhưng so với nhu cầu ở 2 TP lớn thì vẫn thiếu hụt.

Những chủ đầu tư sở hữu dự án sẵn bán, pháp lý rõ ràng, tài chính vững mạnh và uy tín trên thị trường như VHM , KDH , DXG , NLG được dự báo sẽ hưởng lợi lớn.

Bên cạnh đó, các chính sách hỗ trợ như miễn giảm lãi suất , phí giao dịch , và tăng chiết khấu thanh toán cũng góp phần cải thiện thanh khoản, giúp thị trường duy trì sức mua tích cực trong thời gian gần đây.

Ở mảng môi giới, DXS – đơn vị môi giới bất động sản hàng đầu Việt Nam với thị phần ~33% – đang chứng kiến sự hồi phục đồng pha với ngành. Sau giai đoạn cắt giảm chi phí để duy trì hoạt động trong 2022-2023, DXS đã bắt đầu tái xây dựng đội ngũ bán hàng, chuẩn bị cho chu kỳ tăng trưởng mới.

Lợi thế cạnh tranh của DXS:

  • Luật mới yêu cầu cá nhân môi giới phải có chứng chỉ hành nghề và làm việc trong doanh nghiệp dịch vụ môi giới chuyên nghiệp . Điều này giúp loại bỏ các doanh nghiệp nhỏ lẻ thiếu chuyên môn, tăng lợi thế cạnh tranh cho DXS.
  • DXS hoạt động cả ở thị trường sơ cấp và thứ cấp, tham gia sâu vào quá trình phát triển dự án, cung cấp các dịch vụ pháp lý, marketing, công nghệ quản lý và bán hàng, tạo giá trị gia tăng lớn hơn so với các đơn vị môi giới thông thường.

Nguồn cung bất động sản được dự báo tăng trong giai đoạn 2025-2026 (tăng 36,1% tại TP.HCM và 1,9% tại Hà Nội). Tuy nhiên, mức tăng này không đáng kể để làm giảm giá bán sơ cấp, vì nhu cầu ở thực vẫn rất lớn .

Nhờ xu hướng phục hồi của thị trường, số lượng giao dịch thành công của DXS trong 1H2024 tăng 50% YoY, giúp doanh thu tăng trưởng 60% YoY. Với mô hình hoạt động linh hoạt , DXS dự kiến ghi nhận kết quả kinh doanh phục hồi nhanh hơn so với mảng phát triển dự án, vốn cần nhiều thời gian để hoàn thành xây dựng, bán hàng và bàn giao.

Dự phóng kết quả kinh doanh của doanh nghiệp cho thấy tiềm năng tăng trưởng mạnh sau giai đoạn biến động.

Một số đặc điểm nổi bật khác của cổ phiếu:

  • Tỷ lệ cổ phiếu tự do chuyển nhượng: ~70%, tạo thanh khoản tốt, phù hợp cho nhà đầu tư thích giao dịch ngắn hạn.
  • Sở hữu nước ngoài: ~18,1%, cho thấy có sự quan tâm từ khối ngoại nhưng còn dư địa để mở rộng.
  • Phù hợp với nhà đầu tư: Thích lướt sóng, chịu được rủi ro cao, và tìm kiếm cơ hội tăng trưởng theo chu kỳ.
  • Tỷ lệ cổ tức không hấp dẫn: Lợi nhuận thường được giữ lại để tái đầu tư, phù hợp với những nhà đầu tư tập trung vào tiềm năng tăng trưởng dài hạn hơn là thu nhập ổn định.

Rủi ro:

  • Môi trường lãi suất tăng mạnh như thời kỳ cuối 2022-2023.
  • Vướng mắc pháp lý kéo dài.
  • Gem Riverside chậm triển khai hơn so với kỳ vọng.

Doanh nghiệp BĐS mang tính chu kỳ cao, phù hợp cho những nhà đầu tư có khẩu vị rủi ro và kỳ vọng vào khả năng bật tăng trong các giai đoạn thị trường phục hồi.

Cảm ơn mọi người đã đọc bài viết của mình!

Đất Xanh liệu lịch sử có lặp lại không nhỉ?

Chưa hết năm Rồng mà anh em “đạp” anh Thìn đau vậy

Đã tới lúc lên tàu cho chuyến mới với DXG!

Sau cú vả đến từ nhà cái thì hiện tại nhà đầu tư đã vững tâm lý trở lại, không còn lực bán nhiều nữa, cụ thể là vol đã cạn và giá cũng đi ngang tích luỹ => nhìn chung đã ổn định để lấy lại những gì đã mất.

ACE gom mạnh quanh giá 14.5 để đón đà hồi phục BĐS năm nay nhé.

Update tiến độ Gem Riverside - Nay đã đổi tên thành The Prive (Sự riêng tư)


Anh Thìn gom rồi!!!

Cập nhật KQKD Đất Xanh

Quý 4/2024:
Doanh thu đạt 1,5 nghìn tỷ, tăng 48% so với quý trước và 7,1% svck.
LNST đạt 154 tỷ đồng, tăng đáng kể 397% so với quý trước và 228% svck.
➢ Kết quả kinh doanh tốt nhờ bàn giao các căn hộ của Gem Skyworld.

Cả năm 2024:
Doanh thu và LNST lần lượt đạt 4,69 nghìn tỷ đồng và 250 tỷ đồng, tăng 25,8%45,3% svck, vượt kế hoạch của công ty lần lượt 120%111%, chủ yếu nhờ lợi nhuận từ CTCP Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (DXS) và bàn giao căn hộ tại Opal Skyline và Gem Skyworld.

➢ Nhìn chung, DXG vẫn giữ nguyên những động lực tăng trưởng tốt, dự án vẫn tiến triển tốt để tiếp tục mở bán trong 2025.
➢ DXG đang có vị thế rất tốt trong bối cảnh thị trường BDS TPHCM phục hồi, nguồn cầu rất lớn trong khi nguồn cung nhỏ giọt.
➢ Giá bán tăng cao sẽ đóng góp vào lợi nhuận khủng trong tương lai. Với các dự án lân cận như Eaton Park và Global City (phần cao tầng) liên tục mở bán ở mức giá 120tr-150tr/m2 thì Gem Riverside kỳ vọng cũng không thể thấp được.

Cập nhật Gem Riverside
Được biết HBC sẽ là nhà thầu thi công phần móng, dự kiến hoàn thành vào tháng 4/2025. Dự án dự kiến sẽ nhận được giấy phép bán hàng sau khi hoàn thành phần móng trong tháng 4 hoặc tháng 5/2025.