Đã chia sẻ với Công khai
DXG
Công ty Cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (HOSE)
I/ TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NĂM 2020.
-
Dịch COVID-19 và việc trì hoãn thủ tục cấp phép dự án ảnh hưởng đến cả nguồn cung và cầu trong 6 tháng đầu năm 2020 khi con số thống kê 6 tháng 2020 chỉ ghi nhận 12.600 căn hộ bán ra (giảm 53% YoY) thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2015-2019. Nhu cầu bds bắt đầu dần hồi phục khi mà các chủ đầu tư lớn đã bắt đầu đẩy mạnh triển khai dự án từ tháng 5/2020.
-
Nhu cầu mua BĐS để ở sẽ duy trì ổn định nhờ các điều kiện nhân khẩu học của Việt Nam và xu hướng đô thị hóa đang diễn ra. Trong khi đó, nhu cầu mua BĐS trong thị trường sơ cấp với mục đích đầu cơ hoặc cho thuê có thể hạ nhiệt do dịch COVID-19 và phân khúc hạng sang và cao cấp dự kiến sẽ chững lại, trong khi phân khúc trung cấp và vừa túi tiền có khả năng tiếp tục đáp ứng nhu cầu nhà ở.
-
BĐS tại các đô thị vùng ven ghi nhận lượng giao dịch tăng cao hơn nhờ hệ thống cơ sở hạ tầng cải thiện nhanh chóng. BĐS tại các đô thị vùng ven TP. HCM và Hà Nội, bao gồm Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Hải Phòng và Quảng Ninh, có thể là các địa điểm chính để duy trì đà phát triển thị trường. Khi giá BĐS tại TP. HCM và Hà Nội đã tăng trưởng 2 chữ số trong năm 2018-2019, BĐS tại các đô thị vùng ven với cơ sở hạ tầng cải thiện trở thành lựa chọn hợp lý hơn cho khách mua nhà và nhà đầu tư khi cơ sở hạ tầng di chuyển từ 2 thành phố trên tới vùng ven ngày càng được cải thiện tốt hơn.
-
Triển vọng tăng trưởng tích cực trong tương lai của ngành bất động sản
a. Tầng lớp thu nhập trên trung bình và dân số thành thị gia tăng, làm nhu cầu nhà ở duy trì ổn định, gồm các yếu tố cơ sở hạ tầng cải thiện, quy mô hộ gia đình giảm.
b. Nền kinh tế nước ta vẫn tăng trưởng nhanh chóng trong khu vực sẽ thúc đẩy tỷ lệ đô thị hóa, tầng lớp thu nhập trung bình sẽ có xu hướng sống tương tự các quốc gia khác trong khu vực, tăng quá trình mua nhà lần dầu. Với mỗi năm tăng thêm khoảng 1,1 triệu dân số thành thị thì cần 314000 căn hộ mới để phục vụ nhu cầu nhà ở.
c. Ngân hàng và các chủ đầu tư đang hợp tác hỗ trợ cho khách hàng nhiều gói vay linh hoạt trong việc thanh toán để cải thiện dịch vụ dành cho khách hàng.
II/ DXG CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐOÀN ĐẤT XANH (HOSE)
-
DXG hiện đang là công ty môi giới BĐS hàng đầu với thị phần khoảng 30% trên toàn quốc. Tập đoàn Đất Xanh (HSX: DXG) chịu ảnh hưởng đáng kể do rà soát pháp lý trong hai năm qua. Quỹ đất của DXG chủ yếu tập trung tại thành phố Hồ Chí Minh. Trong giai đoạn này, hầu như không có dự án nổi bật nào được mở bán, gây ảnh hưởng tiêu cực đến dòng tiền cũng như giá trị của công ty.
-
Trong hai năm gần đây, do quá trình rà soát pháp lý kéo dài, các dự án của Đất Xanh tại TP HCM đều bị trì hoãn triển khai. Vấn đề này đã ảnh hưởng đáng kể đến kết quả kinh doanh và dòng tiền của Đất Xanh. Các rủi ro liên quan đến pháp lý vẫn tồn tại và cần nhiều thời gian để có thể mở bán, ví dụ dự án Gem River Side tại quận 2
KẾT QUẢ KINH DOANH Q3 VÀ 9 THÁNG ĐẦU NĂM 2020
•Hợp nhất quí III/2020 của CTCP Tập đoàn Đất Xanh cho thấy, doanh thu thuần đạt 797 tỉ đồng( -45% yoy) lợi nhuận sau thuế của cổ đông công ty mẹ đạt 100 tỷ VND (-71% yoy). Tuy nhiên biên lãi gộp của công ty cải thiện từ 66% ở cùng kì lên gần 80% trong quí này. Hoạt động tài chính mang về cho Đất Xanh gần 11 tỉ đồng doanh thu, tăng nhẹ so với cùng kì nhưng chi phí lãi vay của công ty cũng tăng cao, ghi nhận 92 tỉ đồng.
•Luỹ kế 9 tháng đầu năm nay, Đất Xanh đạt 1.877 tỉ đồng doanh thu thuần(-51% yoy) Công ty lỗ ròng hơn 388 tỉ đồng. Kết quả kinh doanh quý 3 chưa cải thiện do Đất Xanh chưa ghi nhận doanh thu từ dự án Long Thành, mà sẽ bắt bắt đầu hạch toán từ Quý 4/2020. Tuy nhiên, hoạt động môi giới đã có dấu hiệu hồi phục rõ rệt khi doanh thu đạt 590 tỷ VND (+ 109% qoq).
•Tổng tài sản của Đất Xanh gần 22.227 tỉ đồng, tăng 12% so với đầu năm. Trong đó, hàng tồn kho chiếm 44% tổng giá trị tài sản, tương đương 9.756 tỉ đồng và tăng 44% so với đầu năm. Giá trị bất động sản dở dang của công ty tại 20 dự án ghi nhận hơn 9.316 tỉ đồng.
•Một điểm tích cực trong các chỉ tiêu tài chính của Đất Xanh kì này là tiền và tương đương tiền của công ty đã tăng từ 793 tỉ đồng ở đầu năm lên 1.631 tỉ đồng.
• Tổng giá trị trái phiếu phát hành hiện tại gần 5000 tỷ trong khi vốn hóa của doanh nghiệp đạt 6000 tỷ, tài sản đảm bảo là cả cổ phiếu và quỹ đất, sử dụng đòn bẩy để đẩy nhanh dự án để bán đón đầu con sóng sắp tới từ dự án Gem sky world.
TRIỂN VỌNG DOANH NGHIỆP VÀ DỰ PHÓNG DOANH THU LỢI NHUẬN
A/ Dự án Gem sky World
Một cú đột phá thay đổi doanh nghiệp có thể là quyết định của ban lãnh đạo DXG khi vào tháng 8/2019 DXG thông qua Công ty con (Công ty Hà An) đã trúng đấu giá khu đất 92ha tại Long Thành với số tiền 3.060 tỷ.
- Tổng mức đầu tư Gem Sky World:
-
Tiền đấu giá đất : 3.060 tỷ.
-
Tiền xây dựng cơ sở hạ tầng và cảnh quan : 740 tỷ (8 tỷ/1ha).
-
Vốn vay (tạm tính 2 năm, 12%/năm) : 730 tỷ (chỉ tính vay trả tiền đấu giá)
-
Chi phí tư vấn xây dựng + Quản lý dự án : 200 tỷ (5% tổng mức đầu tư).
=> Tổng cộng vốn đầu tư : 4.730 tỷ (1).
(2) Doanh thu dự án Gem Sky World:
-
Diện tích đất ở kinh doanh : 45 ha (450.000m2) - tạm tính toàn bộ bán đất nền.
-
Giá bán đất nền dự kiến : 18-20 triệu/m2 (tham khảo các dự án Lộc An của D2D, Long Thành Central, Central Mall, …)
=> Doanh thu bán đất nền : 9.000 tỷ.
-
Diện tích đất thương mại : 7 ha (70.000m2) - Đất dịch vụ và đất giáo dục
-
Giá bán đất nền dự kiến : 10 triệu/m2 (tính bằng 50% đất ở)
=> Doanh thu bán đất thương mại : 700 tỷ.
==> Tổng doanh thu : 9.700 tỷ (2)
(3) Chi phí bán hàng Gem Sky World:
- Chi phí bán hàng : 485 tỷ (3) - 5% doanh thu.
==> Lợi nhuận trước thuế : 9.700 - 4.730 - 485 = 4.485 tỷ
==> Lợi nhuận sau thuế : 3.588 tỷ
Dự án này dự kiến sẽ hoạch toán trong 3 năm (2021 - 2023) và mỗi năm tầm 1.200 tỷ.
Như vậy riêng dự án Gem Sky World đã đem lại mức EPS là 2.300 đồng.
- Tiến độ bán hàng
Tính tới 30/09/2020, khoản người mua trả tiền trước của DXG đạt 2,419 tỷ VND, tăng 166% so với thời điểm đầu năm, phần lớn là từ khoản tiền đặt mua tại dự án Gem Sky World của khách hàng. Nợ vay là 5,966 tỷ VND, tăng 36% so với đầu năm chủ yếu để tài trợ cho dự án Gem Sky World.
DXG dự kiến mở bán 2,000 sản phẩm tại dự án, toàn bộ các sản phẩm mở bán đều là đất nền. Giai đoạn 1 với 1,021 sản phẩm đã được mở bán vào giữa tháng 7 năm nay. Tính đến hết tháng 9, Đất Xanh đã bán được gần 1,000 sản phẩm với giá bán trung bình tầm 18 triệu/m2. Giai đoạn 2 với gần 1,000 sản phẩm dự kiến sẽ được mở bán trong quý 4/2020.
B/ Dự án Opal Boulevard
Dự án Opal Boulevard (Bình Dương) với 1,463 căn hộ đã được cất nóc trong tháng 7. Doanh thu ghi nhận của dự án trong năm 2021 ước đạt 1,963 tỷ VND.
Vị trí và quy mô dự án:
Dự án này do Hà An đứng chủ đầu tư (DXG chiếm 99.99%)
-
Vị trí : 18 Kha Vạn Cân, P.An Bình, TX. Dĩ An, Bình Dương
-
Diện tích : 14,757.3 m²
-
Diện tích sàn : 162,345 m²
-
2 tháp A & B, mỗi tháp cao 35 tầng với 1.446 căn hộ.
-
Dự án hiện nay đã có giấy phép xây dựng (Xem pháp lý đính kèm)
-
Tiến độ dự án:
Tổng mức đầu tư dự án:
- Tổng mức đầu tư dự kiến : 2.187 tỷ đồng (Theo văn bản chấp thuận đầu tư của tỉnh - Xem pháp lý đính kèm ở trên)
Doanh thu dự án:
-
Diện tích sàn kinh doanh dự kiến : 162.345 m2 * 75% = 121.758 m2.
-
Giá bán : 32tr/m2 (giá bán hiện nay).
==> Tổng doanh thu dự kiến : 3.896 tỷ đồng.
Lợi nhuận dự kiến:
-
Lợi nhuận dự kiến = 3.896 - 2.187 = 1.700 tỷ đồng.
-
Chi phí bán hàng = 200 tỷ (5% doanh thu)
=> Lợi nhuận trước thuế dự kiến = 1.700 - 200 = 1500 tỷ đồng.
==> Lợi nhuận sau thuế = 1200 tỷ đồng.
Dự án này dự kiến sẽ hoạch toán 70% năm 2021 (tương đương 840 tỷ) và 30% năm 2022 (tương đường 360 tỷ).
C/ Dự án St.Moritz
Dự án St.Moritz (Bình Dương) đã hoàn thành thi công phần hầm, hiện đang xây dựng phần thô. Dự án đã bán được 160 căn trên tổng số 170 căn, dự kiến đóng góp hơn 892 tỷ VND doanh thu cho DXG.
Quy mô dự án: 2,400.6 m²
Tổng Diện tích Sàn xây dựng: 22,328.37 m²
Tổng chiều cao: 73,8m
Mật độ xây dựng: 43,7% (khối đế) và 42% (khối tháp)
Sản phẩm: Căn hộ 2 phòng ngủ, căn hộ 3 phòng ngủ và Officetel & Shophouse
Số block: 1 block chung cư
Số tầng: 21 tầng nổi & 2 tầng hầm
Tổng số lượng căn hộ: 170 căn (4 căn Shophouse – 63 căn Officetel – 103 căn hộ)
D/ Các dự án trong tương lai:
Ngoài các dự án trên thì DXG còn đang triển khai các dự án tại các tỉnh khác như Bình Dương, Đồng Nai tránh việc TP HCM bị trì hoãn do quá trình rà soát pháp lý kéo dài dự án Opal Skyline (Bình Dương) sẽ chính thức mở bán ở quý 4 năm nay. Dự án gồm hơn 1,600 căn hộ, dự kiến sẽ hoàn thiện và bàn giao vào năm 2022. Chúng tôi ước tính doanh thu của dự án đạt hơn 3,400 tỷ VND và bắt đầu được ghi nhận từ năm 2022.
Công ty chứng khoán KB Dự phóng Kết quả kinh doanh năm 2020 & 2021
Năm 2020:
Tổng số lượng căn bán được đạt 2,342 căn đến từ dự án Gem Sky World, Opal Boulevard và St.Moritz tương đương với tổng giá trị hợp đồng đạt 6,150 tỷ VND.
- Số lượng căn hộ được bàn giao trong năm 2020 đạt 805 căn từ dự án Gem Sky World, tương đương với doanh thu ghi nhận đạt 1,809 tỷ VND.
Theo đó:
-
Doanh thu ước tính năm 2020 của DXG đạt 4,724 tỷ VND (-19% yoy).
-
Lợi nhuận gộp đạt 2,620 tỷ VND, biên lợi nhuận gộp đạt 55% nhờ sự đóng góp chính của hoạt động môi giới với biên lợi nhuận cao.
-
Lợi nhuận sau thuế đạt 703 tỷ VND (-42% yoy).
-
Dự báo doanh thu chỉ thấp hơn 4% so với kế hoạch của doanh nghiệp nhưng dự báo lợi nhuận sau thuế thấp hơn 32% do tính đến khoản lỗ đầu tư vào LDG.
Năm 2021:
-
Doanh thu ước tính của DXG đạt 7,426 tỷ VND (+50% yoy), trong đó doanh thu chuyển nhượng BĐS đạt 5,569 tỷ VND đến từ dự án Gem Sky World, Opal Boulevard và St.Moritz.
-
Lợi nhuận gộp đạt 3,449 tỷ VND (+24% yoy). Theo đó, biên lợi nhuận gộp đạt 46%, giảm so với năm 2020 do tỷ trọng đóng góp lớn hơn của mảng chuyển nhượng BĐS với biên lợi nhuận thấp hơn so với hoạt động môi giới
-
Lợi nhuận sau thuế của cổ đông công ty mẹ đạt 1,393 tỷ VND (+75% yoy).
PHÂN TÍCH TRANH DXG:
DXG cũng như bao cổ phiếu khác có tính chù kỳ, thời sinh ra lớn lên tạo đỉnh và thoái trào.
Doanh nghiệp đã bước vào chu kỳ vàng tăng trưởng của doanh nghiệp cũng như sóng bất đổng sản kéo dài từ 2016->2018, và tạo đỉnh thoái trào 2 năm sau đó. Vì vậy mà giá cổ phiếu cũng từ đỉnh giảm 2 năm để kết thúc một chu kỳ.
DXG đẫ mất 3 tháng để xác lập đáy dài hạn và thoát downtrend khi lần đầu tiên xuất hiện đáy nâng và mất 4 tháng để bước vào giai đoạn 1 tích lũy, đến thời điểm này mới chuyển tiếp qua giai đoạn 2 đẩy giá.
Cổ phiếu đang vừa có mẫu hình:
-
Tam giác cân đối xứng, mẫu hình xuất hiện thường xuyên ở đáy
-
Mẫu hình cốc tay cầm xu hướng tiếp diễn tăng giá
-
Giai đoạn chuyển tiếp qua giai đoạn 2, hành động giá cổ phiếu thay đổi tích cực bắt đầu bằng các phiên xuất hiện điểm phá vỡ vượt điểm Pivot, giá và khối lượng ở tuần tăng giá có sự bùng nổ. Đường MA 200 ngày có xu hướng ngóc lên, MA150 > MA 200, các đường MA ngắn ngày liên tục cắt lên đường MA dài ngày
-
Trái ngược việc Quỹ tỷ usd Dragon Capital thoái vốn lần lượt các doanh nghiệp BDS khác thì lại gia tăng mua sở hữu thêm DXG, sự ủng hộ của tổ chức.
-
Lượng hàng giải chấp khi DXG quý 2 bị tháo margin từ các công ty chứng khoán đã được hấp thụ hết, cũng như khối lượng bán ra khoảng hơn 7 triệu cổ phiếu đợt review quỹ Diamond
Mục tiêu của DXG theo TA Fibo như sau 14.4 và fibo tiếp theo tầm 18 ( Hiện DXG đang ở sóng 3 theo Elliot )
Và mục tiêu sóng 5 ở mốc đỉnh cũ 28-30 cho năm 2021![image|534x500]![image|509x500]
(upload://sogNAho0i8yYflJP6cUlfHRdjvY.jpeg) (upload://vMvTvS8UUV3Nv1Y02g4cmT8Nu8p.jpeg) 
