Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam đang có những tín hiệu hồi phục tích cực, Đất Xanh (DXG) – doanh nghiệp bất động sản niêm yết lớn trong phân khúc trung cấp đang đánh dấu sự trở lại mạnh mẽ với hàng loạt “Catalyst” mới, hứa hẹn bứt phá trước câu chuyện chung của ngành Bất động sản.
DXG hưởng lợi từ cơn gió vĩ mô thuận chiều
Năm 2025 được kỳ vọng là điểm “rã đông” để ngành bất động sản Việt Nam phục hồi mạnh mẽ nhờ loạt chính sách đồng bộ từ Chính phủ để tập trung tháo gỡ pháp lý, cải thiện nguồn vốn và xây dựng nền tảng phát triển bền vững. Môi trường vĩ mô thuận lợi đến từ bộ 3: lãi suất thấp, tín dụng dồi dào và pháp lý hoàn thiện tạo thành bộ khung vững chắc giúp doanh nghiệp bất động sản giảm chi phí vốn, đẩy mạnh dự án và đón đầu chu kỳ tăng trưởng mới.
DXG đang sẵn sàng cho sự bứt phá trở lại với loạt dự án mới việc sở hữu quỹ đất lớn, pháp lý hoàn chỉnh để sẵn sàng triển khai đang sẵn sàng sắp tới sau giai đoạn tái cấu trúc mạnh mẽ để cải tiến nội tại. “Cơn gió thuận” từ vĩ mô sẽ là động lực quan trọng để xúc tác cho sự phục hồi mạnh mẽ của DXG và ngành bất động sản trong giai đoạn sắp tới.
DXG trở lại chu kỳ với hàng loạt điểm nhấn tăng trưởng vượt trội
+ Động lực mạnh mẽ nhờ liên tục tái tạo hàng tồn kho:
DXG đã tích lũy được lượng backlog dự án với quy mô lớn để chuẩn bị cho giai đoạn chu kỳ bất động sản quay trở lại. Các dự án sắp hoàn tất và bước vào giai đoạn mở bán sẽ giúp bổ DXG sung một lượng lớn hàng tồn kho, đây sẽ là yếu tố quyết định giúp doanh nghiệp mở ra giai tăng trưởng mạnh mẽ cho giai đoạn 2026-2027 khi diễn biến thị trường tích cực hơn:
Lượng backlog khổng lồ cho giai đoạn tăng trưởng 2025-2030 của DXG (Nguồn: BSC)
+ Tài chính vững vàng sẵn sàng bứt tốc:
DXG đã có sự chuẩn bị kỹ lưỡng khi tăng lượng tiền mặt lên mức cao kỷ lục 5.107 tỷ VND - con số gấp 4 lần đầu năm và vượt đỉnh cũ năm 2021. Điều này đồng nghĩa với việc DXG có thể đáp ứng nhu cầu vốn tăng cao do lượng backlog dự án lớn cần triển khai sắp tới khi nguồn tài chính dồi dào sẽ giúp DXG đẩy mạnh tiến độ hoàn thành các dự án để kịp mở bán trong đoạn đầu chu kỳ phục hồi trước các đối thủ cùng ngành.
DXG sở hữu ví tiền mặt cao nhất ngành.
+ Dư địa tăng trưởng lớn nhờ kiểm soát tỷ lệ nợ vay tốt:
DXG cũng duy trì cơ cấu tài chính thận trọng với tỷ lệ nợ ròng trên vốn chủ sở hữu (D/E) ở mức 0,43x – thấp hơn đáng kể so với mức trung bình toàn ngành khoảng 0,57x trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp trong ngành còn đang xoay xở tái cấu trúc nợ và thanh khoản. Lợi thế này giúp DXG có dư địa tài chính lớn hơn để triển khai dự án mới, tránh áp lực chi phí vốn và đón đầu chu kỳ phục hồi với vị thế chủ động.
DXG cũng đã chủ động triển khai các đợt phát hành cổ phiếu nhằm cơ cấu lại nợ và bổ sung vốn lưu động khi đã hoàn thành phát hành 150 triệu cổ phần để thu về khoảng 1.802 tỷ đồng trong tháng 2/2025 và chuẩn bị phát hành hơn 148 triệu cổ phiếu thưởng cho cổ đông hiện hữu với tỷ lệ 100:17 (tương đương 17%). Nếu hoàn tất phát hành cổ phiếu thưởng như kế hoạch, vốn điều lệ của Đất Xanh sẽ chính thức vượt ngưỡng 10.200 tỷ đồng. Việc gia tăng vốn này giúp DXG vươn lên trong nhóm dẫn đầu nhóm bất động sản tầm trung để sánh ngang với NLG, KDH. Quy mô tài chính mạnh giúp DXG có khả năng chủ động trong việc rút ngắn tiến độ dự án và tối ưu chi phí vốn, từ đó gia tăng giá trị bền vững cho cổ đông trong chu kỳ sắp đến.
+ Dự án ở vị trí đắc địa - hưởng lợi từ câu chuyện sáp nhập khi giá tăng
DXG đang nắm giữ nhiều dự án tại các khu vực trọng điểm như TP.HCM, Bình Dương và Đồng Nai – đặc biệt hưởng lợi từ định hướng xây dựng TP.HCM trở thành trung tâm tài chính quốc tế và sáp nhập tỉnh thành. Nhờ vị trí chiến lược và quỹ đất tập trung ở khu vực trung tâm, DXG đang đứng trước cơ hội “trúng thời” và bứt phá mạnh mẽ cả về doanh thu lẫn biên lợi nhuận khi được hưởng lợi kép: vừa từ xu hướng giá đất tăng, vừa từ nhu cầu đầu tư gia tăng.
DXG có lợi thế linh hoạt hơn trong việc phát triển các dự án đa dạng, từ căn hộ trung cấp đến khu đô thị phức hợp, đáp ứng nhu cầu đa dạng của khách hàng và nhà đầu tư. Thế mạnh này giúp DXG đáp ứng và theo kịp với nhu cầu phong phú của người mua nhà. DXG cũng dễ tiếp cận hiệu quả nhóm khách hàng trẻ và nhu cầu ở thực hơn với mức giá bán hợp lý và sản phẩm chất lượng cao.
Vị trí dự án The Privé (Nguồn: DXG)
Vị trí dự án Gem Sky World (Nguồn: DXG)
+ Lợi thế nhờ sở hữu hệ sinh thái khép kín
DXG còn sở hữu một trong những doanh nghiệp môi giới bất động sản hàng đầu tại Việt Nam – CTCP Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (DXS). Mảng dịch vụ từ DXS đóng góp trung bình 34% doanh thu toàn tập đoàn, cho thấy vai trò ngày càng quan trọng trong cơ cấu hoạt động kinh doanh. Đặc biệt DXS duy trì vị thế vững vàng tại thị trường miền Bắc và khu vực Đồng bằng sông Cửu Long, với thị phần đạt khoảng 45–50%. Thị phần toàn thị trường của DXS hiện ở mức 30–35%, phản ánh năng lực phân phối vượt trội và sự mở rộng mạnh mẽ trên nhiều vùng miền.
DXG sở hữu hệ sinh thái khép kín độc đáo, từ phát triển, môi giới (qua DXS), phân phối đến hậu mãi, giúp duy trì lợi thế cạnh tranh vượt trội. Nhờ đội ngũ môi giới hùng hậu hơn 15.000 chuyên viên kinh doanh và cộng tác viên: xem tại đây Dat Xanh Services Nhà phát triển dự án - cung cấp giải pháp phát triển dự án toàn diện người và ứng dụng công nghệ Proptech (cho phép xử lý giao dịch quy mô lớn, mở rộng sang thị trường thứ cấp), DXS tiếp tục giữ vị thế số 1 trong môi giới sơ cấp và nâng cao năng lực thích ứng với yêu cầu thị trường ngày càng cao.
Đặc biệt, DXS đã triển khai mô hình Nhà Phát triển Dự án trên toàn hệ thống, nâng tầm dịch vụ môi giới sơ cấp lên một chuẩn mực mới. Mô hình này cho phép DXS tham gia sâu vào quá trình phát triển dự án ngay từ giai đoạn đầu, phối hợp chặt chẽ với chủ đầu tư để xây dựng sản phẩm bất động sản phù hợp với nhu cầu thị trường.
+ Triển vọng dài hạn từ chuỗi dự án tại Bình Dương và chú trọng tăng trưởng quỹ đất
DXG sẽ chính thức tăng tốc triển khai mở bán mạnh các dự án tại Bình Dương bắt đầu từ năm 2026 nhằm tối ưu mặt bằng giá bán và nâng cao hiệu quả lợi nhuận từ các dự án. Điều này dựa trên kỳ vọng thị trường BĐS phía Nam cải thiện rõ rệt và sự lan tỏa tích cực từ TP.HCM sang Bình Dương nhờ vị trí chiến lược và hạ tầng đồng bộ. Bên cạnh đó, DXG sở hữu quỹ đất dồi dào hàng trăm hecta (kể cả các dự án đang đền bù), đảm bảo nguồn cung cho kế hoạch phát triển trung hạn, đồng thời liên tục tìm kiếm, bổ sung quỹ đất mới để củng cố vững chắc nguồn cung dài hạn.
The Privé - mở màn cho chu kỳ tăng trưởng 2025-2027
The Privé - một dự án trọng điểm có tiềm năng sinh lời vượt trội sẽ trở thành “hạt nhân tăng trưởng” cho DXG trong chu kỳ mới đang qauy trở lại. Dự án này được DXG mua lại từ năm 2017 với mức giá vốn cực thấp chỉ 1.558 tỷ đồng cho quỹ đất rộng 4,3 ha tại khu vực đất vàng quận 2 – nơi có vị trí chiến lược kết nối thuận tiện với trung tâm TP.HCM và khu Thủ Thiêm mở rộng. The Privé đã được cấp phép xây dựng trong Q3/2024 sau 6 năm bị ách tắc pháp lý, sự khơi thông về mặt pháp lý của dự án lớn này giúp DXG đẩy mạnh triển khai xây dựng phần móng sẽ hoàn thành vào giữa năm 2025, và việc mở bán bắt đầu từ đầu Q3/2025.
The Privé được quy hoạch gồm 12 tòa tháp chung cư cao cấp, dự kiến chính thức kick off mở bán từ năm 2025 với giá bán quanh ngưỡng 100 triệu đồng/m², phản ánh đúng mặt bằng giá của phân khúc cao cấp tại TP.HCM. Ước tính dự án đem lại dòng tiền bán hàng khoảng 27.000 tỷ đồng trong giai đoạn 2025-2027, hỗ trợ đáng kể cho dòng tiền kinh doanh và đà tăng trưởng của doanh nghiệp. Dự kiến dự án sẽ bắt đầu được ghi nhận doanh thu từ năm 2026, mang lại biên lợi nhuận gộp ấn tượng ~60%, cao vượt trội so với nhiều dự án cùng phân khúc.
Dự phóng kết quả kinh doanh DXG từ dự án The Privé
Có thể nói rằng, dự án The Privé chính là phát súng mở đầu cho “Hành trình tìm lại đỉnh cao” của DXG khi doanh nghiệp tháo gỡ thành công được nút thắt tăng trưởng trong những năm trầm lắng vừa qua. Đây chính là dự án giúp DXG gia tăng lợi nhuận, cải thiện dòng tiền và tái định vị giá trị doanh nghiệp trong ngành bất động sản kể từ 2025.
Chất xúc tác đi kèm Gem Sky World
Ngoài ra, Gem Sky World (GSW) – một trong những dự án trọng điểm khác của DXG cũng đang bước vào giai đoạn hoàn thiện và dự kiến sẽ mở bán từ năm 2025 với khoảng 1.600 sản phẩm. Đây sẽ là chất xúc tác đi kèm bên cạnh The Privé trong hành trình hiện thực hóa mục tiêu vốn hóa tỷ USD của DXG . Gem Sky World kỳ vọng sẽ hỗ trợ kết quả kinh doanh năm 2025 cho DXG khi dự kiến sẽ ghi nhận doanh thu cho khoảng 300- 400 lô đất nền trên tổng số 800 lô đã bán tại phân khu Sapphire Parkview trong năm 2025 trong khi The Privé chưa ghi nhận doanh thu trong năm nay. Ước tính, tổng giá trị kí bán năm 2025 đạt 8,768 tỷ đồng (năm 2024 không có dự án mở bán) từ hai dự án The Privé và GSW:
DXG - Giá trị cổ phiếu đang ở dưới mức tiềm năng
Với tiềm năng tăng trưởng mạnh mẽ khi chu kỳ bất động sản đang quay trở lại. Tuy nhiên cổ phiếu DXG lại chưa phản ánh đúng giá trị khi đang giao dịch ở dưới mức định giá tiềm năng. DXG đang giao dịch với P/B 2025F là 1.2x (tương đương ngành) và P/B 2026F chỉ 1.04x khi lợi nhuận từ The Privé được phản ánh. Mức định giá này đánh giá là cực kỳ rất hấp dẫn khi thị trường bất động sản bước vào chu kỳ mở rộng.
Đặc biệt, Dự án The Privé chiếm đến 51% tổng định giá của DXG của BSC đang được kỳ vọng sẽ là yếu tố chính giúp cổ phiếu được tái định giá ở mức cao hơn nếu giá bán và tốc độ hấp thụ vượt kỳ vọng. Mức giá tiềm năng của các công ty chứng khoán khuyến nghị MUA cho DXG đó là 21.900 VND/CP, tiệm cận mức giá 22.000 VNĐ/CP sau khi doanh nghiệp hoàn tất phát hành cổ phiếu trong quý 1/2025.
Với mức upside này, DXG sẽ là một trong những cố phiếu đáng quan tâm nhất nhóm ngành bất động sản trong chu kỳ sắp tới khi tiềm năng tăng trưởng còn rất lớn. Trong kịch bản thị trường bất động sản phục hồi tích cực hơn và mức độ hấp thụ dự án khả quan thị trường hoàn toàn có thể tái định giá và nâng giá trị tiềm năng của DXG lên ở mức 24.000-25.000 VNĐ/CP trong năm 2025.
Điều quan trọng hơn, DXG đang trên đà nhập cuộc đua với những ông lớn ngành bất động sản tầm trung. Đây sẽ là thời kỳ doanh nghiệp tăng trưởng thần tốc đón đầu dòng vốn ngoại sắp đổ bộ vào Việt Nam khi thị trường chứng khoán đang đứng trước cơ hội nâng hạng FTSE vào cuối 2025 và xa hơn là MSCI vào 2026-2027. Đây cũng là cơ sở để thị trường có thể trả một mức giá cao hơn cho DXG, giúp doanh nghiệp cán mốc vốn hóa tỷ USD trong tương lai gần.
Khi bình minh quay trở lại
DXG đang dần bước ra khỏi vùng tối màn đêm của thị trường Bất động sản để đón đầu những tia sáng bình minh khi có sự khởi sắc rõ rệt cả ở cấp độ vĩ mô lẫn nội tại doanh nghiệp. Việc tái khởi động loạt dự án chủ lực như The Privé & Gem Sky World, hệ sinh thái khép kín toàn diện và thiết lập nền tảng tài chính vững vàng giúp DXG tạo vị thế vững chắc để tận dụng tốt cơ hội trở lại của chu kỳ bất động sản 2025-2030.
Dù hành trình phục hồi giai đoạn 2025–2035 vẫn tiềm ẩn một số thách thức như khả năng hấp thụ tại The Privé còn phụ thuộc vào tâm lý thị trường, hay nguy cơ trễ tiến độ do áp dụng luật mới. Tuy nhiên, với kinh nghiệm triển khai dự án và năng lực quản trị đã được chứng minh qua nhiều chu kỳ, DXG có cơ sở để kiểm soát tốt các biến số rủi ro để kịp trở lại và tỏa sáng trong chu kỳ mới. Sau những tháng ngày âm ỉ, ánh sáng đầu tiên của một chu kỳ mới đang dần ló rạng và DXG đã sẵn sàng bứt phá để đón đầu ánh bình minh ấy.
Công điện khẩn của Thủ tướng yêu cầu các địa phương giải quyết thủ tục cho doanh nghiệp BĐS trong vòng 14 ngày – tức chỉ 2 tuần. Đây là tín hiệu quyết liệt từ Chính phủ nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường.
Những động thái này được thị trường đánh giá là rất tích cực, có thể kích hoạt lại nguồn cung nhà ở, tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý – vốn là vấn đề đau đầu của ngành BĐS trong suốt giai đoạn vừa qua.