DXG - LỢI NHUẬN GIẢM 87%, NHƯNG 1 CON SỐ QUAN TRỌNG TĂNG 382%
I. Kết quả kinh doanh
1. KQKD DXG Q2/2026
- Doanh thu thuần: 788 tỷ đồng, -25% YoY, -42% QoQ.
- Lợi nhuận gộp: 363 tỷ đồng, -24% YoY, -43% QoQ.
- LNST: 34,96 tỷ đồng, -87% YoY, -84% QoQ.
- LNST công ty mẹ: 53 tỷ đồng, -37% YoY nhưng +40% QoQ.
- Điểm tích cực: Doanh thu tài chính đạt 74,54 tỷ đồng, tăng 100% YoY và 61% QoQ, chủ yếu nhờ thu nhập từ lãi cho vay. Cuối Q2, tài sản nắm giữ đến ngày đáo hạn ngắn hạn đạt 3.239 tỷ đồng (+97% YoY), trong đó cho vay ngắn hạn 2.892 tỷ đồng (+150% YoY).
2. Lũy kế 6T/2026
- Doanh thu: 2.140 tỷ đồng, +9% YoY, hoàn thành 43% kế hoạch năm.
- LNST cổ đông công ty mẹ: 91 tỷ đồng, -32% YoY, hoàn thành 34% kế hoạch năm.
3. Cơ cấu doanh thu
Về cơ cấu doanh thu, từ năm 2024, DXG chủ yếu ghi nhận doanh thu từ bán bất động sản, trong khi môi giới dần tăng tỷ trọng và có thời điểm vượt mảng bán bất động sản. Trong quý 1/2026, doanh thu môi giới tăng mạnh nhờ đẩy mạnh phân phối và bàn giao sản phẩm tại Gem Sky World, cùng đóng góp từ các công ty trong hệ thống.
Sang quý 2/2026, cơ cấu doanh thu thay đổi rõ rệt. Doanh thu môi giới -53% YoY và -57% QoQ, xuống 259 tỷ đồng; doanh thu bán bất động sản đạt 175 tỷ đồng, -54% YoY và -80% QoQ. Ngược lại, doanh thu hợp đồng xây dựng đạt 170 tỷ đồng và quản lý, cho thuê đạt 144 tỷ đồng, tăng mạnh.
Sự thay đổi này chủ yếu đến từ tái cấu trúc từ tháng 5/2026, khi DXG tập trung vào phát triển dự án, xây dựng và quản lý tài sản, còn hoạt động môi giới và phân phối được chuyển sang DXS. Do đó, doanh thu môi giới tại DXG giảm, trong khi doanh thu xây dựng và quản lý, cho thuê tăng lên.
II. Sức khỏe tài chính
Cuối quý 2/2026, Hàng tồn kho chiếm 41% tổng tài sản, tương đương 15.985 tỷ đồng, chủ yếu là quỹ đất và chi phí sản xuất kinh doanh dở dang tại các dự án lớn.
Đáng chú ý, người mua trả tiền trước ngắn hạn đạt 8.077 tỷ đồng, +382% YoY và 17% QoQ. Đây là khoản mục cần theo dõi, phản ánh lượng tiền khách hàng đặt cọc tăng mạnh, chủ yếu đến từ The Privé.
Quy mô tiền và nợ vay hiện tương đương nhau, cho thấy DXG đang chủ động củng cố thanh khoản và giảm áp lực đòn bẩy.
III. Các dự án bất động sản trọng điểm
2026: Là năm bản lề, kết quả kinh doanh còn khiêm tốn, chủ yếu đến từ backlog Gem Sky World và các dự án tại công ty thành viên.
2027: Bắt đầu bước vào điểm rơi lợi nhuận, nhờ The Privé dự kiến bàn giao từ quý II/2027 và Gem Sky World mở bán đợt 2. Lợi nhuận kỳ vọng tăng mạnh so với nền thấp năm 2026, mở ra chu kỳ tăng trưởng mới.
IV. Bối cảnh thị trường bất động sản năm 2026
Thanh khoản thị trường đang chững lại, trong khi nguồn cung và tồn kho tiếp tục tăng. Quý 2/2026, tổng giao dịch giảm 28,5% so với quý trước và 36,3% so với cùng kỳ, trong khi tồn kho tăng 48,2% so với quý trước và 55,3% so với cùng kỳ. Điều này cho thấy nguồn cung đang tăng nhanh hơn khả năng hấp thụ.
Bên cạnh đó, lãi suất vay mua nhà ở mức cao 12–14%/năm tiếp tục hạn chế sức mua. Tín dụng mua nhà chỉ tăng 5,6% từ đầu năm, thấp hơn đáng kể so với mức tăng 25,8% của tín dụng kinh doanh bất động sản.
Nhìn chung, thị trường đang phục hồi nhưng chưa đồng đều, với động lực từ pháp lý, tín dụng và hạ tầng, nhưng vẫn chịu áp lực từ chi phí vốn, sức mua và hàng tồn kho. Trong bối cảnh này, DXG vẫn duy trì tốc độ bán hàng tương đối tích cực.
V. Nhận xét
DXG đang giao dịch quanh mệnh giá 10.000 đồng/cổ phiếu, với P/B khoảng 0,9 lần, thấp hơn mức trung bình 3 năm là 1,47 lần. Vùng định giá thấp có thể tạo dư địa cho nhịp hồi và tích lũy ngắn hạn khi các yếu tố tiêu cực đã phần nào được phản ánh vào giá.
Tuy nhiên, do bất động sản là nhóm ngành chu kỳ, biến động cao và thường sử dụng đòn bẩy lớn, chiến lược phù hợp trong quan điểm này là theo dõi các nhịp hồi ngắn hạn, thay vì mua gom và nắm giữ trung hạn.
Trân trọng
Đào Diệu Linh | ID MBS: B225,
