**dxg – mảng xanh ngành bđs**

Xin chào quý anh chị nhà đầu tư đã trở lại với kênh phân tích chứng khoán của Uyên Investone. Trong bài viết hôm nay, Uyên Investone sẽ phân tích cổ phiếu thuộc ngành bất động sản đó chính là cổ phiếu DXG của Tập đoàn Đất Xanh.

Trước khi đi sâu vào phân tích cổ phiếu, Investone sẽ điểm qua một số yếu tố tác động đến ngành bất động sản trong thời gian tới:

Về triển vọng:

Thị trường bất động sản có dấu hiệu phục hồi khi thị trường thiếu nguồn cung mới trong khi nguồn cầu vẫn dồi dào - đặc biệt ở phân khúc chung cư. Theo đó, nguồn cung bị hạn chế bởi các nguyên nhân sau: Các vướng mắc trong cách xác định tiền sử dụng đất, tiền đền bù và GPMB, dự án kéo dài thời gian phê duyệt, quy hoạch; hoạt động thanh kiểm tra của các địa phương sau 1 số chủ đầu tư vi phạm pháp luật khiến quá trình quy hoạch lâu hơn.

Lãi suất đã về mức hấp dẫn để có thể kích thích phát triển thị trường: lãi suất cho vay trung và dài hạn hiện nay dao động quanh mức 7.5% - 7.9% (giảm từ mức 9.3% - 11.4% thời điểm giữa năm 2023).Tỷ giá tăng khiến áp lực thanh khoản hệ thống căng thẳng. Lãi suất thị trường đang có dấu hiệu tăng dần nhằm thu hút thanh khoản, điều này có thể gây áp lực tăng nhẹ mặt bằng lãi suất cho vay thời gian tới. Tuy nhiên, chúng tôi cho rằng nếu lãi suất tăng trong thời gian tới cũng không mang nhiều hàm ý tiêu cực đến thị trường BĐS bởi lãi suất cho vay tăng lên nhẹ sẽ kích thích dòng tiền chảy vào BĐS do kỳ vọng lãi suất đã tạo đáy và tâm lý nhà đầu tư lúc này sẽ cố gắng tận dụng một mức lãi suất tốt để đầu tư bất động sản.

Đầu tháng 6 này Quốc Hội dự kiến sẽ bấm nút thông qua combo 3 bộ Luật liên quan đất đai, nhóm BDS đang nền đẹp, cầu chờ mua BDS khá tốt.

Có thêm động lực phục hồi đến từ dòng tiền đầu tư kiều hối: Đáng chú ý trong lần thay đổi Luật lần này là việc công nhận các quyền và nghĩa vụ hợp pháp của kiều bào hải ngoại nếu vẫn còn giữ quốc tịch Việt Nam. Điều này sẽ cho phép người có quốc tịch Việt Nam tại nước ngoài được đứng tên BĐS. Do đó, Investone tin rằng dòng kiều hối sẽ tiếp tục tăng trưởng mạnh mẽ và sẽ đem lại sức cầu mới cho thị trường trong nước.

Bên cạnh những triển vọng đã nêu ơ trên, ngành bất động sản cũng gặp nhiều thách thức

Áp lực về trái phiếu vẫn còn đáng lo ngại: Mặc dù đã có những chỉ đạo tháo gỡ của chính phủ như đã đề cập phía trên, nghĩa vụ trả nợ trái phiếu trong năm 2024 không phải là nhỏ. Investone ước tính giá trị trái phiếu BĐS đáo hạn (sau mua lại) trong Q2/24 và cả năm 2024 lần lượt là 19,328 tỷ đồng (-44.5% svck) và 113,654 tỷ đồng (-3.3% svck). Tổng giá trị trái phiếu mua lại của năm 2024 tính đến thời điểm cuối tháng 5/2024 đạt 12,225 tỷ đồng (+5.8% svck), giúp lượng TPDN đáo hạn trong năm 2024 giảm 9.7% so với trước khi mua lại.

Khả năng tiếp cận vốn ngân hàng vẫn còn khó khăn: Trong bối cảnh thị trường đóng băng, các chủ đầu tư không thế mở bán dự án để duy trì dòng tiền dẫn tới mất khả năng trả nợ. Tỷ lệ nợ xấu trên tổng dư nợ của các ngân hàng tăng lên mức 2.5% (so với khoảng 2.2% hồi đầu năm). Trong bối cảnh nợ xấu tăng, các ngân hàng có xu hướng thận trọng hơn khi giải ngân từ đó gây khó khăn trong việc tiếp cận vốn cho các DN bất động sản. Chúng tôi cho rằng, điều kiện quan trọng nhất để các ngân hàng có thể giải ngân là tình trạng pháp lý, cũng như khả năng triển khai bán hàng của dự án, để có thể đem lại dòng tiền trả nợ. Chính vì thế, các doanh nghiệp với quỹ đất sạch, tài chính lành mạnh vẫn sẽ tiếp tục dẫn đầu cuộc chơi, trong khi phần còn lại sẽ tiếp tục gặp khó khăn.

Quay trở lại với cổ phiếu DXG

Kế hoạch kinh doanh

Năm 2024, DXG đặt mục tiêu kinh doanh với doanh thu thuần đạt 3.900 tỷ đồng, lãi sau thuế đạt 226 tỷ đồng, lần lượt tăng 5% và 31% so với thực hiện năm 2023. Cổ tức cho năm 2024 dự kiến tỷ lệ 20%.

Đồng thời, cổ đông công ty đã thông qua phương án chào bán hơn 150 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu, với giá chào bán tối thiểu là 12.000 đồng/cổ phiếu. Tỷ lệ chào bán là 24:5, tức cổ đông sở hữu 24 cổ phiếu được quyền mua thêm 5 cổ phiếu mới. Tổng giá trị vốn huy động dự kiến tối thiểu đạt hơn 1.800 tỷ đồng sẽ được phân bổ cho các mục đích như thanh toán các khoản trái phiếu đến hạn bao gồm cả gốc và lãi 221 tỷ đồng; bổ sung vốn lưu động 422 tỷ đồng; góp vốn để thanh toán một phần nợ tại CTCP Hội An Invest bao gồm cả gốc và lãi 761,8 tỷ đồng; góp vốn để thanh toán nợ tại Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Dịch vụ Hà Thuận Hùng bao gồm cả gốc và lãi 597 tỷ đồng. Thời gian giải ngân dự kiến từ quý IV/2024- hết năm 2025. Trường hợp không huy động đủ số tiền dự kiến, ĐHĐCĐ giao HĐQT cân đối các nguồn vốn khác nhằm đảm bảo hoạt động sản xuất kinh doanh và mục tiêu chiến lược đã đề ra.

Bên cạnh đó, DXG cũng lên kế hoạch chào bán 93,5 triệu cổ phiếu riêng lẻ cho nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp với giá tối thiểu 18.600 đồng/cổ phiếu. Thời gian dự kiến phát hành trong năm 2024 hoặc do HĐQT quyết định sau khi được UBCKNN chấp thuận. Tổng số tiền 1.739,1 tỷ đồng huy động được dùng để góp vốn bổ sung và tăng sở hữu tại công ty con.

Về giá trị hợp lý

Hiện tại, P/B của DXG quanh mức 0.7x, Investone dự phóng năm 2024 P/B của DXG sẽ là 1,1x so với P/B trung bình 5 năm là 1,3x. Dựa trên triển vọng kinh doanh và định giá, Investone cho rằng DXG có thể đạt giá mục tiêu cả năm là 20.000 đồng.