Đầu tiên, không cần quá vội để đi vào chi tiết doanh nghiệp, mà cần điểm qua các chính sách của nhà nước để tháo gỡ khó khăn của nhóm ngành bất động sản
NGHỊ QUYẾT 68 THÚC ĐẨY KINH TẾ TƯ NHÂN:
- Thúc đẩy kinh tế tư nhân: Nghị quyết khẳng định vai trò trung tâm của kinh tế tư nhân, tạo hành lang pháp lý thông thoáng, minh bạch, giúp doanh nghiệp BĐS phát triển mạnh mẽ.
- Giảm rào cản: Đặt mục tiêu cắt giảm ít nhất 30% thời gian xử lý thủ tục hành chính, chi phí tuân thủ pháp luật và điều kiện kinh doanh vào năm 2025, giúp tháo gỡ nút thắt pháp lý và đẩy nhanh tiến độ dự án.
- Cơ sở dữ liệu đất đai: Xây dựng và hoàn thiện cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, kết nối hệ thống, thúc đẩy giao dịch điện tử, giảm thời gian và rủi ro trong giải phóng mặt bằng, cấp sổ đỏ, thuê đất, giao đất.
- Phát triển bền vững: Nghị quyết khuyến khích khơi thông nguồn cung, hỗ trợ thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, đóng góp vào hiện đại hóa quốc gia.
- Giải pháp đồng bộ: TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh cần gỡ vướng mắc pháp lý, hoàn thiện thể chế về đất đai, xây dựng, và nhà ở xã hội, cùng với sự phối hợp hiệu quả giữa Nhà nước và doanh nghiệp.
NGHỊ QUYẾT SỐ 68 -NQ/TW của Bộ Chính trị về phát triển kinh tế tư nhân tạo cơ hội lớn cho doanh nghiệp bất động sản (BĐS) tại Việt Nam. Các điểm chính:
Thủ tướng Phạm Minh Chính đưa ra 10 chỉ đạo “nóng” để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản tại cuộc họp ngày 24/5/2025:
- Tăng cung, giảm giá
- Xử lý đầu cơ
- Sửa quy định đất đai
- Thuế bất động sản
- Chuyển đổi số
- Tín dụng ưu đãi
- Quỹ nhà ở quốc gia
- Nhà ở xã hội
- Giải quyết vướng mắc
- Minh bạch thị trường
PHẦN 1: TỔNG QUAN DOANH NGHIỆP
CTCP Tập đoàn Đất Xanh ( Mã CK: DXG )
Ngành nghề kinh doanh : BẤT ĐỘNG SẢN
Vốn hóa: 14.586 tỷ ( Top 5 BĐS niêm yết )
Vốn chủ sở hữu: 12.316 tỷ ( Top 4 BĐS niêm yết )
Website: https://www.datxanh.vn/
PHẦN 2: BÓC TÁCH KẾT QUẢ KINH DOANH
1. MẢNG KINH DOANH CHÍNH
Năm 2021, DXG đề ra chiến lược phát triển 10 năm với việc hoạt động ở 5 lĩnh vực chính: Phát triển BĐS khu đô thị, Dịch vụ BĐS, Xây dựng, Tài chính Đầu tư và Công nghệ. Trong đó, mảng cốt lõi của doanh nghiệp tập trung vào
- Phát triển BĐS
- Cung cấp dịch vụ BĐS (môi giới,…).
Nhìn chung, DXG là một trong những doanh nghiệp BĐS hiếm hoi có chuỗi giá trị khép kín. Do đó, kết quả kinh doanh của doanh nghiệp chịu ảnh hưởng lớn bởi chu kì của ngành BĐS
2. TÌNH HÌNH KINH DOANH
2025, DXG đặt kế hoạch lợi nhuận thuần 368 tỷ đồng (+44% svck) trên doanh thu 7.000 tỷ đồng ( +62% svck). DXG dự kiến vốn điều lệ cuối năm nay đạt 10.2 ngàn tỷ đồng và vốn hóa thị trường đạt 25 ngàn tỷ đồng
Trong đó, DXS đặt mục tiêu lợi nhuận thuần tăng trưởng 3 lần đạt 412 tỷ đồng và doanh thu tăng gấp đôi đạt 5.156 tỷ đồng cho năm 2025.
QUÝ 1/2025
Q1/2025, DXG ghi nhận doanh thu đạt 925 tỷ đồng (-14% svck) và lợi nhuận thuần đạt 48 tỷ đồng (+55% svck).
Trong đó ghi nhận chủ yếu từ
- Bàn giao các sản phẩm thấp tầng và shophouse tại dự án Gem Sky World.
- Doanh thu mảng môi giới tiếp tục giữ đà hồi phục nhờ lượng giao dịch BĐS cải thiện.
→ Hết Q1/2025 DXG đã hoàn thành 13% mục tiêu cả doanh thu & lợi nhuận thuần đề ra.
3. ĐIỂM SÁNG/ TỐI TÀI CHÍNH DOANH NGHIỆP
Nợ vay:
Chi phí tài chính Q1/2025 là 139 tỷ đồng ( +11% svck ). Phần lớn đến từ dư nợ ngắn hạn đạt 4.225 tỷ đồng, tăng 73% svck phục vụ cho việc phát triển dự án The Prive. Tuy nhiên, lượng tiền DXG hiện có lên đến 5.100 tỷ đồng ( +300% svck ) chiếm 15% tổng tài sản. Hiện tại, tỷ lệ Nợ/VCSH là 0,44 ( thấp hơn so với trung bình ngành 0,55).
→ Trong ngắn hạn, nợ vay không là vấn đề nan giải của DXG.
Hàng tồn kho:
Q1/2025 ghi nhận doanh thu từ bán căn hộ và đất nền là 666 tỷ đồng , trong đó phần lớn là ghi nhận từ dự án Gem SkyWorld. Tuy nhiên, hiện tại lượng hàng tốn kho của doanh nghiệp vẫn duy trì ở mức 13.387 tỷ đồng ( trong khi đó Q4/2024 là 13.406 tỷ đồng )
→ DXG vẫn đang liên tục đầu tư vào những dự án khác để tạo ra được lượng BĐS mở bán nối tiếp nhau ( trong đó chiếm tỷ trọng lớn nhất là dự án The Privé ).
PHẦN 3: ĐIỂM SÁNG ĐẦU TƯ
1. The Privé : Động lực tăng trưởng trong chu kỳ mới 2026 – 2028
Sau buổi kickoff ấn tượng ngày 09/05, dự án The Prive đã ghi dấu với lượng booking đáng kể, khẳng định sức hút mạnh mẽ tại trung tâm TP.HCM. Với mức giá khoảng 100 triệu đồng/m2, dự án hứa hẹn đạt tỷ lệ hấp thụ vượt trội nhờ những lợi thế nổi bật:
- Vị trí nằm tại quận 2, TP. Thủ Đức, khu vực phía Đông TP.HCM đang được đẩy mạnh đầu tư hạ tầng với quy hoạch tầm nhìn đến năm 2040 trở thành trung tâm phía đông về kinh tế, khoa học kỹ thuật và công nghệ, văn hóa, giáo dục đào tạo, qua đó, thu hút nhu cầu về nhà ở.
- Mặt bằng giá tương đối cạnh tranh so sánh với các dự án lân cận (mức giá booking sớm khoảng 100 triệu đồng/m2).
ƯỚC TÍNH DÒNG TIỀN : dự án đem lại bán hàng khoảng 27.000 tỷ đồng trong giai đoạn 2025-2027, hỗ trợ đáng kể cho dòng tiền kinh doanh của doanh nghiệp. Dự kiến dự án sẽ bắt đầu được ghi nhận doanh thu từ cuối 2025 và thật sự mạnh mẽ từ năm 2026.
2. Động lực duy trì 2025 – Gem SkyWorld
Trong lúc chờ đợi , thì phần còn lại của dự án Gem SkyWorld dự kiến sẽ được doanh nghiệp lùi thời gian mở bán giai đoạn tiếp theo khi mà :
- Thị trường BĐS Đồng Nai tích cực hơn,
- Một số dự án hạ tầng lân cận tạo tính kết nối vùng như sân bay Long Thành và cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu dần được hoàn thiện.
Sau Gem Sky World và Gem Riverside, các dự án gối đầu tiếp theo bao gồm loạt dự án tại Bình Dương bao gồm: Opal Luxury, DXH Parkview và DXH Park City. Sau khi hoàn thiện thủ tục pháp lý, các dự án tại Bình Dương sẽ là nguồn đóng góp quan trọng cho dòng tiền doanh nghiệp giai đoạn 2027-2028. Dự kiến các dự án trên sẽ đem lại dòng tiền bán hàng khoảng 38 nghìn tỷ đồng trong giai đoạn 2026-2030
3. Mảng môi giới
DXS định hướng giảm sự phụ thuộc vào các hợp đồng từ các chủ đầu tư lớn như Vingroup và Masterise, đồng thời tăng cường hợp tác với các chủ đầu tư vừa và nhỏ thông qua các hợp đồng phân phối độc quyền, nâng cao mức hoa hồng trung bình, tận dụng khả năng các chủ đầu tư nhỏ sẽ tích cực triển khai nguồn hàng trong xu hướng phục hồi của thị trường trong giai đoạn tới.
DXS duy trì vị thế vững vàng tại thị trường miền Bắc và khu vực sông Mekong, với thị phần đạt khoảng 45-50%. Thị phần toàn thị trường Việt Nam rơi vào khoảng 30-35%.
4. Chính sách cổ tức
- Ngày 14/01-14/02, DXG chào bán hơn 150.1 triệu cp với giá 12,000 đồng/cp cho cổ đông hiện hữu. Kết quả, hơn 139 triệu cp được đăng ký mua. Qua đợt chào bán, DXG thu về hơn 1.8 ngàn tỷ đồng và nâng vốn điều lệ lên hơn 8,726 tỷ đồng.
→ Chủ tịch Hội đồng chiến lược DXG Lương Trí Thìn chia sẻ sau giai đoạn 2025-2027, Công ty sẽ không phát hành cho CĐHH hữu nữa do đã huy động đủ nguồn lực cho chiến lược phát triển dự án và quỹ đất.
- Cổ tức bằng cổ phiếu: Hơn148 triệu cp thưởng cho cổ đông hiện hữu với tỷ lệ 100:17 (17%). Nguồn vốn phát hành theo mệnh giá gần 1.5 ngàn tỷ đồng . Ngày giao dịch không hưởng quyền là 04/06.
→ Nhằm thực hiện mục tiêu nâng vốn điều lệ lên hơn 10.000 tỷ đồng để đáp ứng điều kiện thực hiện các dự án.
PHẦN 5 : ĐỊNH GIÁ & KHUYẾN NGHỊ
PHÂN TÍCH KỸ THUẬT
Chart tuần DXG đã bứt ra được khỏi mẫu hình tam giác cân và chính thức thoát khỏi xu hướng giảm trung hạn từ 2024.
→ Chúng tôi kỳ vọng DXG sẽ có những pha backtest trendline quanh giá 17.000, khi đó nhà đầu tư có thể giải ngân.
Để cập nhật đúng thời điểm mua , phù hợp với bối cảnh thị trường chung Vnindex, quý anh/ chị có thể tham gia [Room CỘNG ĐỒNG](Vũ Nhật Tân) để được tư vấn cụ thể.
Xin trân trọng cảm ơn và kính chúc anh/chị đọc bài phân tích có hiệu suất đầu tư như kỳ vọng.
