Tín hiệu tích cực từ tiến độ pháp lý
DXG đang có những bước tiến đáng kể trong quá trình tái cơ cấu và cải thiện uy tín trên thị trường. Dự báo doanh thu thuần năm 2025 dự kiến đạt 3.401 tỷ đồng, giảm 28% so với cùng kỳ, trong khi lợi nhuận thuần đạt 248 tỷ đồng, giảm nhẹ 2%. Tuy nhiên, bước sang năm 2026, DXG được kỳ vọng sẽ bứt phá mạnh mẽ với doanh thu 7.190 tỷ đồng tăng gần 100% so với 2025 và lợi nhuận thuần 1.191 tỷ đồng tăng 4 lần so với năm 2025
Nhờ vào tiến độ pháp lý ngày càng rõ ràng và chiến lược phát triển hợp lý, DXG đang thu hút sự quan tâm của giới đầu tư. Với mức P/B hấp dẫn, cổ phiếu DXG có thể đầu tư giá hiện tại 15,8 với giá mục tiêu upside 30% với những luận điểm đầu tư sau:
1. CẬP NHẬT TÌNH HÌNH KINH DOANH 2024
Tăng trưởng mạnh mẽ nhờ mảng môi giới BĐS
Năm 2024, doanh thu thuần của DXG ước đạt 4.737 tỷ đồng, tăng 27% so với năm 2023. Mức tăng trưởng này chủ yếu đến từ mảng môi giới bất động sản, với doanh thu đạt 1.191 tỷ đồng, tăng gần 98% so với năm trước. Nguyên nhân chính là sự phục hồi mạnh mẽ của thị trường BĐS, đặc biệt tại khu vực miền Bắc, nơi giao dịch sôi động hơn với mức tăng 45-50%.
Doanh thu bán căn hộ và đất nền tăng trưởng ổn định
Doanh thu từ bán căn hộ và đất nền cũng ghi nhận mức tăng 16%, đạt 3.261 tỷ đồng. Phần lớn doanh thu đến từ việc mở bán các sản phẩm còn lại của Opal Skyline và Gem Sky World (tổng 128 lô đất nền và 50 căn hộ thấp tầng).
Biên lợi nhuận cải thiện nhờ sản phẩm chất lượng hơn
Biên lợi nhuận gộp tăng từ 46% lên 48% do tập trung vào các sản phẩm có lợi nhuận cao hơn. Những phân khu cao cấp trong dự án Opal Skyline (bàn giao năm 2023) đóng góp tích cực vào mức tăng trưởng này.
Doanh thu tài chính sụt giảm nhưng chi phí tài chính được kiểm soát tốt
- Doanh thu từ hoạt động tài chính giảm mạnh 89%, chỉ còn 47 tỷ đồng, do năm 2023 có khoản thu nhập đột biến từ việc chuyển nhượng 99,9% cổ phần tại Công ty Cổ phần Sài Gòn Riverview.
- Chi phí tài chính giảm 21%, xuống 470 tỷ đồng, nhờ giảm khoản vay tài chính giúp tiết kiệm chi phí lãi vay (giảm 23%).
Chi phí vận hành được tối ưu hóa sau giai đoạn tái cấu trúc
Chi phí bán hàng và quản lý doanh nghiệp (QLDN) tăng nhẹ 16%, đạt 1.132 tỷ đồng. Tuy nhiên, tỷ lệ chi phí này trên doanh thu giảm xuống 23%, thấp hơn đáng kể so với năm 2023 (26%), cho thấy DXG đã tối ưu hóa chi phí vận hành hiệu quả hơn.
Lợi nhuận tăng trưởng đột phá
Lợi nhuận sau thuế (LNST) đạt 454 tỷ đồng, tăng mạnh 203% so với cùng kỳ năm trước (150 tỷ đồng). Biên lợi nhuận sau thuế đạt 9,6%, cao hơn đáng kể so với mức 4,0% của năm 2023.
2. Luận điểm đầu tư DXG 2025
1. Tín hiệu tích cực từ tiến độ pháp lý
DXG là doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, do đó chịu tác động mạnh từ các quy định pháp lý liên quan đến quy hoạch, cấp phép dự án, tín dụng và chính sách quản lý thị trường. Một số vấn đề pháp lý đáng chú ý gồm:
a. Tình trạng pháp lý của các dự án
- Một số dự án lớn như Gem Riverside, Gem Sky World đã gặp vướng mắc pháp lý trong thời gian trước, dẫn đến trì hoãn triển khai và mở bán.
- Hiện tại, DXG đang tích cực giải quyết hồ sơ pháp lý, đẩy nhanh tiến độ cấp phép để đảm bảo khai thác dự án trong giai đoạn 2025 – 2026. Tiêu biểu là Gem Riverside đã được tháo gỡ pháp lý vào T9/2024 và đang tiếp tục xây dựng. Dự án Gem Riverside dự kiến đem về lợi nhuận 8,000 tỷ tương ứng 2/3 vốn hoá của DXG hiện nay.
- Siết chặt hoạt động môi giới theo Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi (có hiệu lực từ 1/8/2024) giúp các doanh nghiệp hoạt động bài bản như DXG gia tăng lợi thế cạnh tranh và mở rộng thị phần.
b. Chính sách kiểm soát tín dụng và thị trường BĐS
- Siết tín dụng BĐS: Các quy định kiểm soát dòng vốn vào BĐS, đặc biệt là hạn chế cho vay với dự án chưa hoàn tất pháp lý, có thể gây áp lực tài chính cho DXG.
- Thuế & phí liên quan: Các thay đổi về chính sách thuế, đặc biệt là thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS, có thể ảnh hưởng đến biên lợi nhuận.
c. Tín hiệu tích cực:
- DXG đã có những bước tiến quan trọng trong giải quyết pháp lý, đặc biệt là việc tái khởi động các dự án lớn vào năm 2025.
- Việc điều chỉnh chính sách BĐS của Chính phủ, đặc biệt là các quy định về phát hành trái phiếu doanh nghiệp và tín dụng BĐS, có thể giúp DXG dễ dàng huy động vốn hơn trong tương lai.
Năm 2024 Thị trường môi giới BĐS khởi sắc trở lại. Hoạt động môi giới bất động sản của DXG đã ghi nhận sự phục hồi rõ rệt trong năm 2024, với tổng lượng giao dịch thành công đạt 253.569 giao dịch, tăng 100,2% so với cùng kỳ. Dự báo trong năm 2025, xu hướng hồi phục mạnh mẽ sẽ tiếp tục được duy trì nhờ những tín hiệu tích cực từ thị trường bất động sản.
Biểu đồ tăng trưởng giao dịch và hiệu quả kinh doanh
- Lượng giao dịch chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền đã có sự phục hồi mạnh từ cuối năm 2023 và tiếp tục tăng trưởng trong năm 2024.
- KQKD môi giới BĐS của DXG cho thấy doanh thu và lợi nhuận gộp (LNG) tăng dần qua các quý, cùng với biên LNG duy trì ổn định, phản ánh hiệu quả của chiến lược kinh doanh mới.
Với những diễn biến tích cực này, DXG có nhiều cơ hội gia tăng thị phần môi giới và tối ưu hóa lợi nhuận trong năm 2025.
Thị trường môi giới bất động sản năm 2025 được dự báo sẽ có tín hiệu phục hồi, giúp DXG cải thiện đáng kể kết quả kinh doanh. Việc tái cấu trúc và tập trung khai thác lợi thế quỹ đất sẽ giúp công ty tăng trưởng bền vững, mang lại hiệu quả lợi nhuận đáng kể.
DXG đang tập trung triển khai hai dự án quan trọng:
- Tái khởi động Gem Riverside với mức giá dự kiến 110-120 triệu đồng/m² vào năm 2025.
- Mở bán các phân khu còn lại tại Gem Sky World sau 3 năm gián đoạn.
Cả hai dự án này đều đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy lợi nhuận của DXG trong giai đoạn tới.
Triển vọng dài hạn tại Bình Dương
Ngoài các dự án hiện tại, DXG đang có chiến lược mở rộng với chuỗi dự án tại Bình Dương, dự kiến ra mắt vào năm 2026. Đây là thị trường tiềm năng nhờ tốc độ phát triển kinh tế nhanh và nhu cầu nhà ở cao. Đồng thời, việc thị trường bất động sản phía Nam phục hồi cũng sẽ là yếu tố hỗ trợ DXG trong dài hạn.
