DXG - RỒNG XANH THỨC TỈNH
Chúng tôi khuyến nghị MUA đối với cổ phiếu DXG với giá mục tiêu 21,800 VND/cp (upside +30%) với các tiềm năng quay trở lại chu kỳ tăng trưởng vượt bật của Đất Xanh.
LUẬN ĐIỂM ĐẦU TƯ
- Cơ hội tái định giá và triển vọng kinh doanh tích cực khi dự án chủ lực DXH Riverside đã hoàn thành pháp lý, dự kiến mở bán 2025.
- Doanh thu mở bán mới (presales) dự kiến phục hồi từ 2025 đạt 9,543 tỷ VND sau 2 năm không ghi nhận mở bán sản phẩm mới nào chủ yếu nhờ mở bán DXH Riverside và tái mở bán Gem Sky World;
- Định giá hấp dẫn khi doanh nghiệp bắt đầu bước vào pha phục hồi – DXG hiện đang giao dịch tại P/B 2025F = 0.99x – (1) thấp hơn mức P/B trung bình ngành hiện tại 1.3x cũng như (2) thấp hơn P/B trung bình ngành 1.15x trong pha phục hồi trước đó 2014-2015 dù bối cảnh hiện tại của ngành BĐS lành mạnh hơn
TRIỂN VỌNG KINH DOANH
1. DXH Riverside được kỳ vọng sẵn sàng mở bán từ 2025, tạo sức bật phục hồi lợi nhuận và doanh số bán mới.
Ngày 12/09/2024, Sở Xây dựng TP.HCM đã cấp Giấy phép xây dựng cho dự án DXH Riverside với 12 tháp và 3.175 căn hộ. Dự án, khởi động từ năm 2018, ban đầu có 8 tháp và 2.100 căn hộ, nhưng đã điều chỉnh tăng quy mô. Khoảng 300 sản phẩm từ đợt mở bán trước đang được thu hồi qua hoàn tiền hoặc chiết khấu 15% khi khách hàng tiếp tục tham gia. DXH Riverside dự kiến tạo ra dòng tiền và lợi nhuận lớn cho DXG trong 3 năm tới, với doanh thu ước đạt 28.131 tỷ VND và lợi nhuận ròng 12.029 tỷ VND. Dự án dự kiến xây dựng từ quý 1/2025 và mở bán từ nửa cuối 2025, với giá bán trung bình 90-95 triệu VND/m2.
2. DXH Riverside tạo động lực mở khóa định giá cho DXG
Chúng tôi cho rằng việc mở khóa dự án DXH Riverside sẽ giúp cổ phiếu DXG được tái định giá theo hướng tích cực khi dự án đóng góp đến 30% định giá, đảm bảo được dòng tiền và tăng trưởng lợi nhuận của doanh nghiệp trong vòng 4 năm tới, tạo nguồn lực để DN triển khai các dự án tiếp theo và mở rộng quy mô.
Ở mức vốn hóa hiện tại, DXG đang giao dịch tại P/B ttm=1.15x và P/B fwd=0.99x vẫn ở mức hấp dẫn trong pha phục hồi của chu kỳ trước của ngành BĐS P/B trung bình = 1.15x cũng như P/B trung bình 5 năm = 1.34x.
3. Mảng môi giới BĐS bước vào quá trình phục hồi, kỳ vọng phản ánh vào kết quả kinh doanh sớm hơn mảng phát triển dự án do tham gia cung cấp dịch vụ từ những bước đầu của quá trình triển khai
Với vị thế là đơn vị môi giới bất động sản hàng đầu tại Việt Nam, chiếm thị phần ~33%, DXS đang xây dựng lại đội ngũ bán hàng sau thời gian cắt giảm chi phí trong giai đoạn 2022-2023. Môi trường cạnh tranh trong mảng môi giới BĐS dự kiến sẽ ít phân mảnh hơn, và các đơn vị chuyên nghiệp như DXS sẽ hưởng lợi khi Luật Kinh doanh BĐS mới có hiệu lực. Điều 61 của luật quy định cá nhân cung cấp dịch vụ môi giới BĐS phải có chứng chỉ hành nghề và hoạt động trong các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ BĐS.
Nguồn cung bất động sản dự báo sẽ phục hồi mạnh trong giai đoạn 2024-2026 với tốc độ tăng trưởng kép (CAGR) là 36.1% tại TP HCM và 11.9% tại Hà Nội. DXS, với vai trò môi giới ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, tham gia sâu vào quá trình phát triển dự án, cung cấp các dịch vụ pháp lý, marketing, và công nghệ quản lý bán hàng. Với sự phục hồi mạnh mẽ, số lượng giao dịch môi giới thành công của DXS tăng +50% YoY và doanh thu tăng 60% YoY trong 1H2024. BSC tin rằng môi giới BĐS, đặc biệt là DXS, sẽ ghi nhận kết quả kinh doanh khả quan trước mảng phát triển dự án do yêu cầu về thời gian xây dựng và bàn giao.
RỦI RO: Giá mở bán mới và thời điểm mở bán tại Gem Sky World, DXH Riverside không như kỳ vọng ảnh hưởng đến định giá RNAV và dự phóng
Chúng tôi khuyến nghị MUA đối với cổ phiếu DXG với giá mục tiêu 21,800 VND/cp (upside +30%) dựa trên phương pháp định giá (1) RNAV cho các dự án dự kiến triển khai trong 5 năm tới, (2) P/B mục tiêu = 0.8x đối với mảng môi giới (DXS) với triển vọng phục hồi rõ rệt khi thị trường bất động sản bắt đầu ấm dần lên, nguồn cung và số lượng giao dịch cải thiện. Do các hạn chế về mặt thông tin cũng như tiến độ hoàn thành pháp lý còn cần tương đối nhiều thời gian và nguồn lực, chúng tôi áp dụng mức chiết khấu 20% vào định giá RNAV của DXH Park View, DXH Park City và Gem Premium.
BSC lưu ý dự án DXH Riverside chiếm đến 47% tổng giá trị đánh giá lại tài sản của doanh nghiệp. Do đó, chúng tôi tin rằng DXH Riverside đủ điêu kiện triển khai vào 2025 sẽ là một động lực giúp “mở khóa” định giá DXG đi kèm với triển vọng lợi nhuận và dòng tiền mạnh mẽ đến từ dự án trong thời gian tới.
Nguồn: BSC Research
VŨ KHÍ DÀNH CHO NĐT CHUYÊN NGHIỆP
Thị trường không phải lúc nào cũng có cơ hội kiếm tiền, lúc cơ hội xuất hiện thì phải tối đa hóa lợi nhuận bằng margin.
- Cung cấp margin x4 x5 dùng trực tiếp trên tài khoản
- Có 200tr được mua thành 1 tỷ
- Tận dụng tối đa lợi nhuận khi thị trường tạo đáy
LIÊN HỆ: 0918 071 713
