#DXG - Tái Khởi Động Dự Án DXH RIVERSIDE

Khuyến nghị
#21

DXG: Dự án GSW và The Privé dẫn dắt tăng trưởng lợi nhuận giai đoạn 2026–2027

Chúng tôi cập nhật đánh giá đối với CTCP Tập đoàn Đất Xanh (DXG) với một số điều chỉnh quan trọng về giá mục tiêu và triển vọng tăng trưởng. Mặc dù hạ giá mục tiêu, chúng tôi nâng khuyến nghị dành cho DXG từ Khả quan lên Mua, nhờ mức điều chỉnh mạnh của giá cổ phiếu trong thời gian gần đây.

Điều chỉnh giá mục tiêu và lý do
Giá mục tiêu mới được điều chỉnh giảm 8%, còn 24.000 đồng/cổ phiếu. Các yếu tố chính dẫn đến điều chỉnh giảm bao gồm:

  • Tác động pha loãng từ kế hoạch phát hành riêng lẻ 93,5 triệu cổ phiếu (tương đương 9,18% lượng cổ phiếu đang lưu hành) với mức giá 18.600 đồng/cổ phiếu. Công ty dự kiến hoàn tất nhận tiền trong giai đoạn đầu tháng 12/2025.
  • Giả định chi phí vốn WACC được điều chỉnh tăng lên 14,4% thay vì 13,8% trước đây.
  • Định giá mảng môi giới BĐS giảm theo cập nhật trong báo cáo mới nhất về DXS.

Kết quả kinh doanh quý 4/2025 và cả năm 2025
Chúng tôi dự báo LNST sau lợi ích CĐTS quý 4/2025 của DXG đạt khoảng 71 tỷ đồng, giảm 23% so với quý trước và giảm 56% so với cùng kỳ. Động lực doanh thu chủ yếu đến từ tiến độ bàn giao tại dự án Gem Sky World (GSW) và nguồn thu từ mảng môi giới.

Tổng kết cả năm 2025, LNST sau lợi ích CĐTS dự kiến đạt 294 tỷ đồng, tăng 15% so với năm 2024. Dự báo này được điều chỉnh tăng nhẹ so với trước, do kỳ vọng biên lợi nhuận ròng cải thiện và mức thuế suất thực tế có thể thấp hơn.

Triển vọng tăng trưởng mạnh từ năm 2026
Từ năm 2026, chúng tôi kỳ vọng tăng trưởng lợi nhuận của DXG sẽ bước vào giai đoạn tăng tốc. LNST sau lợi ích CĐTS năm 2026 dự kiến đạt 512 tỷ đồng, tăng 74% so với năm 2025. Động lực chính gồm:

  • Việc tái khởi động hoạt động bán hàng và đẩy mạnh bàn giao tại GSW.
  • Mảng môi giới BĐS phục hồi tích cực khi thị trường dần cải thiện.

Chúng tôi tiếp tục nâng kỳ vọng cho doanh số bán hàng của DXG, ước tính đạt 10,4 nghìn tỷ đồng trong năm 2025 và vọt lên 19,8 nghìn tỷ đồng trong năm 2026, so với mức nền thấp của giai đoạn 2023–2024. Hai dự án chủ lực dẫn dắt đà tăng trưởng là The Privé (đã khởi động lại từ giữa năm 2025) và GSW (đẩy mạnh bước sang 2026).

Rủi ro cần lưu ý
Rủi ro lớn nhất nằm ở việc mở bán các dự án có thể chậm hơn so với kế hoạch, ảnh hưởng đến tiến độ ghi nhận doanh thu và lợi nhuận.

:white_check_mark: Anh/Chị cần hỗ trợ 1:1, đồng hành phân tích thị trường và nhận chiến lược đầu tư cập nhật hàng tuần? Truy cập trang tiểu sử của em để xem chi tiết và tham gia ngay nhóm hỗ trợ.

#22

đợt bán lần 2 the prive khả quan không ad

#23

NHẬN ĐỊNH CHUYÊN VIÊN | DXG – Lợi nhuận quý 4/2025 sụt giảm mạnh do bàn giao thấp tại Gem Sky World và chi phí SG&A tăng vọt

CTCP Tập đoàn Đất Xanh (DXG) công bố kết quả kinh doanh quý 4/2025 với bức tranh kém tích cực hơn kỳ vọng, khi lợi nhuận sụt giảm mạnh dù doanh thu ghi nhận tăng so với quý trước. Nguyên nhân chủ yếu đến từ tiến độ bàn giao tại dự án Gem Sky World (GSW) thấp hơn dự kiến và áp lực chi phí bán hàng & quản lý gia tăng đột biến.

KQKD quý 4/2025: Doanh thu phục hồi theo quý nhưng lợi nhuận lao dốc

Trong quý 4/2025, DXG ghi nhận doanh thu đạt 1,4 nghìn tỷ đồng, giảm 10% so với cùng kỳ nhưng tăng 35% so với quý 3. Tuy nhiên, lợi nhuận sau thuế sau lợi ích cổ đông thiểu số chỉ đạt 6 tỷ đồng, giảm tới 96% YoY và 93% QoQ, phản ánh rõ nét áp lực lên hiệu quả kinh doanh trong kỳ.

Chúng tôi cho rằng mức sụt giảm mạnh của lợi nhuận chủ yếu đến từ hai yếu tố. Thứ nhất, doanh thu từ mảng phát triển bất động sản thấp hơn kỳ vọng do số lượng bàn giao tại dự án Gem Sky World giảm so với kế hoạch. Thứ hai, biên lợi nhuận bị thu hẹp khi chi phí bán hàng và quản lý (SG&A) tăng tới 87% YoY, cao hơn rất nhiều so với mức tăng 6% YoY của lợi nhuận gộp trong kỳ.

Kết quả cả năm 2025: Lợi nhuận thấp hơn dự báo, rủi ro điều chỉnh giảm triển vọng

Lũy kế cả năm 2025, DXG ghi nhận lợi nhuận sau thuế sau lợi ích cổ đông thiểu số đạt 229 tỷ đồng, tăng 11% so với năm trước nhưng mới hoàn thành 78% dự báo lợi nhuận cho năm 2026 của chúng tôi. Trong bối cảnh biên lợi nhuận ròng năm 2025 thấp hơn kỳ vọng, chúng tôi nhận thấy khả năng điều chỉnh giảm đối với dự báo lợi nhuận năm 2026, dù vẫn cần thêm đánh giá chi tiết về tiến độ dự án và kiểm soát chi phí.

Diễn biến mảng phát triển bất động sản

Doanh thu từ mảng phát triển bất động sản trong năm 2025, chủ yếu đến từ các đợt bàn giao theo kế hoạch tại dự án Gem Sky World, giảm 33% YoY xuống còn 2,2 nghìn tỷ đồng. Tuy vậy, mức doanh thu này vẫn đạt 136% so với dự báo của chúng tôi. Đáng chú ý, biên lợi nhuận gộp của mảng này cải thiện mạnh, tăng 23 điểm phần trăm so với cùng kỳ và đạt mức cao 63%, cho thấy hiệu quả dự án vẫn tương đối tích cực ở cấp độ gộp.

Đối với mảng môi giới bất động sản, chúng tôi không phân tích chi tiết trong báo cáo này. Nhà đầu tư có thể tham khảo thêm Báo cáo KQKD của CTCP Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (DXS) được công bố ngày 30/01 để có góc nhìn đầy đủ hơn.

Triển vọng bán hàng và các dự án trọng điểm

Về triển vọng bán hàng, dự án The Privé (quy mô 4,3 ha tại TP. HCM, tổng cộng khoảng 3.200 căn hộ) đã bán hết Giai đoạn 1, bao gồm khoảng 1.000 căn tại các Block 5–8 vào tháng 8/2025. Hiện DXG đang triển khai bán Giai đoạn 2 (Block 9–12), tuy nhiên công ty chưa công bố số liệu doanh số bán hàng chi tiết.

Trong ngắn hạn, tiến độ bàn giao tại Gem Sky World và khả năng kiểm soát chi phí SG&A sẽ là các yếu tố then chốt quyết định triển vọng lợi nhuận của DXG.

:white_check_mark: Anh/Chị nếu cần rà soát danh mục hoặc muốn em đánh giá chi tiết từng mã đang nắm giữ, vui lòng nhắn riêng để em hỗ trợ.

:white_check_mark: Liên hệ để được tư vấn và tham gia nhóm đầu tư.