Bùng nổ GD
Là DT, LN tăng trưởng
RGG
DXS
mai Tím
RGG khủng thật
DXS là Cty mẹ, hợp nhất vào thì quá Khủng
Hàng trăm nhà đầu tư chờ ký HĐMB: Giải mã hiện tượng hấp thụ 95% tại Regal Complex
Ánh Dương | 09-07-2026 - 19:30 PM | Bất động sản
[Chia sẻ](javascript:
Chỉ còn vài ngày nữa là đến sự kiện mở bán chính thức 12/07/2026 nhưng hàng trăm khách hàng đã hoàn tất đặt chỗ và sẵn sàng ký Hợp đồng mua bán tại dự án Regal Complex. Ghi nhận tỷ lệ đăng ký chạm ngưỡng 90-95% cho rổ hàng 400 căn hộ giai đoạn 1.
Hàng trăm hồ sơ chờ ký hợp đồng trước "giờ G"
Chỉ còn vài ngày nữa là đến sự kiện mở bán chính thức (12/07/2026) giai đoạn 1 của dự án Regal Complex Đà Nẵng. Theo ghi nhận, dự án dự kiến công bố rổ hàng khoảng 400 căn hộ hạng sang trong giai đoạn này.
Theo ghi nhận đến thời điểm hiện tại, số lượng khách hàng đăng ký giữ chỗ đã chạm mốc 90-95% tổng bảng hàng. Hàng trăm hồ sơ tài chính đã được thiết lập, chỉ chờ đến sự kiện để chính thức ráp mã và ký kết Hợp đồng mua bán (HĐMB).
Điểm tựa đầu tiên kích hoạt dòng vốn chính là rào chắn pháp lý. Trước đó, vào ngày 25/06/2026, Sở Xây dựng TP. Đà Nẵng đã chính thức ban hành văn bản phê duyệt, cho phép 683 căn hộ tại dự án đủ điều kiện tiến hành ký HĐMB. Việc tháo gỡ hoàn toàn nút thắt hành chính đã tạo ra tâm lý an toàn tuyệt đối, thúc đẩy hàng trăm khách hàng sẵn sàng bước vào giao dịch.
Bảo chứng định giá từ các “gã khổng lồ” toàn cầu
Bên cạnh bảo chứng pháp lý, thanh khoản thực tế còn phụ thuộc vào năng lực vận hành và tạo dòng tiền của tài sản. Để duy trì định giá ở mức A+ và kỳ vọng tỷ suất sinh lời 6-8%/năm trong dài hạn, Regal Group đã chọn cách đưa mạng lưới các định chế quốc tế vào mọi khâu kiến tạo sản phẩm.
Sự hiện diện của các “bậc thầy” toàn cầu trước hết nhằm giải quyết bài toán về độ bền và chất lượng không gian sống. Điển hình như sự kết hợp giữa LAVA (Úc) và DP Facade (Singapore) đã tạo ra một lớp bảo vệ vật lý hoàn hảo cho công trình thông qua thiết kế mặt dựng khí động học. Hệ nhôm nguyên khối cùng độ bền màu sơn 30 năm đóng vai trò như một màng bọc, giúp tòa nhà miễn nhiễm với sự ăn mòn của môi trường biển mặn.
Đi sâu vào bên trong, chất lượng lưu trú tiếp tục được nâng tầm khi thiết kế trần cao vượt trội từ 3.6m đến 4.5m đảm bảo khả năng đối lưu không khí hoàn hảo, đồng thời Palmer Acoustics (Úc) trực tiếp can thiệp xử lý âm học theo tiêu chuẩn khách sạn 5 sao để giải quyết triệt để bài toán tiếng ồn đô thị.
Cạnh đó, năng lực giữ chân tệp khách thuê hạng sang còn được bảo chứng bởi một hệ sinh thái tiện ích khép kín. Nổi bật là khối đế thương mại Regal Mall rộng 8.000m2 trải dài trên 3 tầng do Studio8 (Úc) kiến tạo. Mang cảm hứng từ “Dubai Mall” quy tụ 6 Flagship Store hàng đầu, kết hợp cùng không gian nội khu mang đậm dấu ấn bản địa từ ONG&ONG (Singapore), dự án đã thiết lập thành công một vòng lặp tiêu dùng nội khu khổng lồ.
Toàn bộ phần tổng thể công trình được đặt dưới năng lực quản lý của CBRE và Regal Hotels sẽ trở thành chiếc mỏ neo vững chắc, đảm bảo tỷ lệ lấp đầy liên tục và hiện thực hóa bài toán dòng tiền cho chủ sở hữu.
Lực đẩy từ cấu trúc đòn bẩy và “chốt chặn” tài chính
Nếu pháp lý và chất lượng công trình là nền tảng bảo vệ giá trị tài sản, thì cú bắt tay chiến lược giữa Regal Group và MB Bank chính là “đòn bẩy” trực tiếp khiến hàng trăm khách hàng phải nhanh chóng ra quyết định đặt chỗ. Giải pháp tài chính ưu việt này đã giải quyết triệt để bài toán rào cản gia nhập và rủi ro thả nổi.
Theo đó, thay vì phải đóng băng một nguồn vốn lớn ban đầu, nhà đầu tư chỉ cần giải ngân 10% vốn tự có để đủ điều kiện ký HĐMB. Khối tài sản của khách hàng hoàn toàn miễn nhiễm trước lạm phát nhờ cơ chế phòng vệ kép: hỗ trợ lãi suất 0% và ân hạn nợ gốc trong suốt 24 tháng đầu tiên.
Điểm mấu chốt nằm ở việc chủ đầu tư cam kết chốt chặn trần lãi suất cố định tối đa 8,5%/năm trong 2 năm tiếp theo. Trong bối cảnh tín dụng tiềm ẩn nhiều biến số, việc đưa chi phí vay vào vùng an toàn tuyệt đối này giúp loại bỏ hoàn toàn nguy cơ “dòng tiền âm”. Ngoài ra, đặc quyền chiết khấu lên tới 28% dành cho phương án thanh toán nhanh tiếp tục đẩy sức nóng của dự án lên cao.
Việc hàng trăm khách hàng chờ đợi ký HĐMB vào ngày 12/07 không phải là một hiệu ứng đám đông, mà là hệ quả tất yếu của một cấu trúc đầu tư toàn diện. Sự kiện tới đây không chỉ là điểm rơi để chốt lại 5% quỹ căn cuối cùng của giai đoạn 1, mà còn minh chứng cho tiêu chí của dòng tiền thông minh hiện nay: Chỉ xuống tiền khi rủi ro được kiểm soát và chi phí vốn được tối ưu hóa.
Xin một phút dành cho quảng cáo! Xin lỗi mọi người vì đã làm phiền ạ!
Tén tèn ten!
Xin mọi người chung tay ủng hộ phong trào cắm cờ báo vi phạm để đẩy lùi tệ nạn văng tục, chửi bậy, phát ngôn phảm cảm bệnh hoạn, xúc phạm chà đạp danh dự và nhân phẩm của người khác. Chúng ta cùng chung tay cắm cờ vì một cộng đồng mạng xã hội F247 ngày một văn minh và trong sạch hơn!
-
Cắm cờ là văn minh. Không sợ cắm cờ chỉ sợ vô cảm!
-
Hãy cắm cờ để bảo vệ những người bạn yêu mến xung quanh chúng ta.
-
Chúng ta có thể chấp nhận mọi cách chơi chứng khoán khác nhau. Nhưng chúng ta không chấp nhận những lời lẽ dung tục, đồi bại, bệnh hoạn xúc phạm chà đạp người khác.
Rất mong mọi người hãy nói: Tôi đồng ý! Tôi ủng hộ! Tôi sẽ cắm cờ!
Xin cảm ơn!!!@
DXS hôm nay Tím nhé
Siêu phẩm
a { text-decoration: none; color: #464feb; } tr th, tr td { border: 1px solid #e6e6e6; } tr th { background-color: #f5f5f5; }
Đúng. Regal Group là công ty con của Công ty Cổ phần Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh — Dat Xanh Services, mã chứng khoán DXS.
Tỷ lệ sở hữu
Theo cơ cấu cổ đông được công bố gần nhất mà tôi kiểm tra được:
- Dat Xanh Services sở hữu 55% vốn của Regal Group.
- Ông Trần Ngọc Thành, Tổng giám đốc Regal Group, sở hữu khoảng 15%.
- Ông Lương Trí Thìn sở hữu khoảng 5,17%.
- Phần còn lại thuộc về các cổ đông khác. [kinhtechungkhoan.vn], [vietstock.vn], [cafef.vn]
Vì sở hữu trên 50%, DXS có quyền kiểm soát Regal Group; do đó Regal Group được xác định là công ty con, không chỉ là công ty liên kết hay đối tác phân phối của DXS
a { text-decoration: none; color: #464feb; } tr th, tr td { border: 1px solid #e6e6e6; } tr th { background-color: #f5f5f5; }
Giá bán dự kiến của Regal Complex Đà Nẵng hiện có sự chênh lệch giữa mức truyền thông “từ” và giá chào bán thực tế:
- Mức khởi điểm được Đất Xanh Miền Trung công bố: từ khoảng 40 triệu đồng/m² cho căn hộ hoàn thiện. [datxanhmientrung.com]
- Mức giá đang được thị trường chào bán: khoảng 54,9–72,4 triệu đồng/m²; một căn 2 phòng ngủ 83 m² đang được chào khoảng 4,6 tỷ đồng, tương đương 55,4 triệu đồng/m². Đây là giá tin rao, chưa chắc là bảng giá chính thức tại sự kiện. [batdongsan.com.vn]
- Một nguồn tổng hợp khác đưa mức tham khảo khoảng 3,6–7,1 tỷ đồng/căn, tùy diện tích, tầng và hướng nhìn. [duanbdsdanang.com]
Ước tính theo loại căn
| Loại căn | Diện tích tham khảo | Khoảng giá ước tính |
|---|---|---|
| 1 phòng ngủ | 55–60 m² | Khoảng 3,3–4,2 tỷ đồng |
| 2 phòng ngủ | 66–89 m² | Khoảng 4,0–6,3 tỷ đồng |
| 3 phòng ngủ | 85–106 m² | Khoảng 5,1–7,5 tỷ đồng |
Bảng trên được ước tính theo vùng giá chào phổ biến khoảng 55–70 triệu đồng/m² và diện tích sản phẩm 55–106 m²; chưa bao gồm chênh lệch tầng, hướng, vị trí căn, VAT, phí bảo trì hoặc chiết khấu. Diện tích chính thức được giới thiệu gồm căn 1–3 phòng ngủ, khoảng 55–106 m². [batdongsan.com.vn], [batdongsan.com.vn]
Vốn ban đầu và chính sách hỗ trợ
Thông tin công bố cho biết người mua có thể thanh toán 10% giá trị căn hộ để ký hợp đồng, vay tối đa khoảng 70%, được hỗ trợ lãi suất 0% và ân hạn nợ gốc trong 24 tháng. [datxanhmientrung.com], [regalgroup.vn]
Ví dụ:
- Căn giá 3,6 tỷ đồng: vốn 10% khoảng 360 triệu đồng.
- Căn giá 4,6 tỷ đồng: vốn 10% khoảng 460 triệu đồng.
- Căn giá 6 tỷ đồng: vốn 10% khoảng 600 triệu đồng.
Lưu ý quan trọng
Mức**“từ 40 triệu đồng/m²”** nhiều khả năng là giá khởi điểm hoặc mức sau khi áp dụng một số ưu đãi, trong khi giá căn thực tế theo tầng và hướng nhìn có thể gần vùng 55–72 triệu đồng/m² hơn. Regal Group từng công bố các gói ưu đãi cộng dồn khoảng 27% và các phương án hỗ trợ tài chính, nên cần phân biệt rõ:
- Giá niêm yết trước chiết khấu;
- Giá bán ghi trên hợp đồng;
- Giá sau ưu đãi hoặc quy đổi hỗ trợ lãi suất;
- Số tiền thực thanh toán đã gồm VAT và phí bảo trì hay chưa. [regalgroup.vn], [regalgroup.vn]
Kết luận: Nếu anh đang dự trù tài chính, nên lấy vùng an toàn khoảng 3,5–4,2 tỷ đồng cho căn nhỏ, 4–6,3 tỷ đồng cho căn 2 phòng ngủ, và từ 5,1 tỷ đồng trở lên cho căn 3 phòng ngủ. Bảng giá chính xác theo từng mã căn có khả năng được chốt hoặc công bố tại lễ mở bán ngày 12/07/2026.
a { text-decoration: none; color: #464feb; } tr th, tr td { border: 1px solid #e6e6e6; } tr th { background-color: #f5f5f5; }
với khoảng 400 căn mở bán đợt đầu, tôi ước tính tổng giá trị hợp đồng bán hàng của Regal Complex có thể vào khoảng 1.600–2.200 tỷ đồng, còn lợi nhuận sau thuế tiềm năng có thể khoảng 190–400 tỷ đồng. Tuy nhiên, đây là mô hình ước tính, vì Regal chưa công bố bảng giá và cơ cấu chính xác của 400 căn.
1. Cơ sở tính toán
Toàn dự án có 683 căn, gồm 126 căn 1 phòng ngủ, 468 căn 2 phòng ngủ và 89 căn 3 phòng ngủ; diện tích sản phẩm khoảng 55–106 m². Như vậy, căn 2 phòng ngủ chiếm gần 69% tổng số căn và nhiều khả năng cũng chiếm tỷ trọng lớn trong rổ hàng đợt đầu. [batdongsan.com.vn]
Giá chào bán trên thị trường đang phổ biến khoảng 54,9–72,4 triệu đồng/m². Ví dụ, một căn 2 phòng ngủ 83 m² được chào khoảng 4,6 tỷ đồng, tương đương khoảng 55,4 triệu đồng/m². Đây là giá chào bán tham khảo, không phải bảng giá chính thức của toàn bộ 400 căn. [batdongsan.com.vn]
Do đó, giá trị bình quân hợp lý để lập mô hình có thể nằm trong khoảng:
- Thận trọng: 4,0 tỷ đồng/căn
- Cơ sở: 4,6 tỷ đồng/căn
- Tích cực: 5,5 tỷ đồng/căn
2. Ước tính tổng giá trị bán hàng
Kịch bản bán hết 400 căn
| Kịch bản | Giá bình quân/căn | Tổng giá trị hợp đồng |
|---|---|---|
| Thận trọng | 4,0 tỷ | 1.600 tỷ đồng |
| Cơ sở | 4,6 tỷ | 1.840 tỷ đồng |
| Tích cực | 5,5 tỷ | 2.200 tỷ đồng |
Theo tôi, kịch bản cơ sở khoảng 1.800–1.900 tỷ đồng là tương đối hợp lý, bởi căn 2 phòng ngủ có tỷ trọng lớn và mức chào tham khảo cho một căn 83 m² đang khoảng 4,6 tỷ đồng. [batdongsan.com.vn], [batdongsan.com.vn]
3. Điều chỉnh theo tỷ lệ bán thực tế
Con số “đăng ký/giữ chỗ 90–95%” chưa đồng nghĩa 90–95% số căn chắc chắn ký hợp đồng và hoàn tất nghĩa vụ thanh toán. Vì vậy, nên xét thêm tỷ lệ chuyển đổi thực tế.
| Tỷ lệ 400 căn ký HĐMB | Số căn | Giá trị theo mức 4,6 tỷ/căn |
|---|---|---|
| 75% | 300 căn | 1.380 tỷ đồng |
| 85% | 340 căn | 1.564 tỷ đồng |
| 90% | 360 căn | 1.656 tỷ đồng |
| 95% | 380 căn | 1.748 tỷ đồng |
| 100% | 400 căn | 1.840 tỷ đồng |
Do đó, nếu sự kiện ngày 12/07/2026 chuyển đổi được 85–95% rổ hàng thành hợp đồng, tổng giá trị bán hàng thực tế có thể ở vùng 1.560–1.750 tỷ đồng theo kịch bản giá bình quân 4,6 tỷ đồng/căn.
4. Ước tính lợi nhuận Regal có thể nhận
Hiện chưa có thông tin công khai đủ chi tiết về:
- Giá vốn riêng của Regal Complex;
- Chi phí đất;
- Chi phí xây dựng và nội thất;
- Hoa hồng phân phối;
- Chi phí hỗ trợ lãi suất;
- Chiết khấu thanh toán;
- Chi phí marketing;
- Chi phí vận hành và tài chính phân bổ cho dự án.
Vì vậy, không nên áp dụng trực tiếp biên lợi nhuận của toàn Regal Group cho riêng dự án. Dù vậy, để tham khảo, năm 2025 Regal Group ghi nhận doanh thu khoảng 713 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 147,17 tỷ đồng, tương ứng biên lợi nhuận sau thuế khoảng 20,6%. Riêng quý IV/2025, biên lợi nhuận gộp đạt khoảng 48,2%, nhưng chi phí bán hàng, quản lý và tài chính đã làm lợi nhuận ròng thấp hơn đáng kể. [atservice.com.vn], [thuongtruong.com.vn]
Đối với Regal Complex, chính sách có vay đến 70%, hỗ trợ lãi suất 0% trong 24 tháng, ưu đãi thanh toán và miễn phí quản lý; các khoản này có thể làm giảm lợi nhuận thực tế của chủ đầu tư. [regalcomplex.com.vn], [datxanhservices.vn]
Tôi sử dụng ba mức biên lợi nhuận sau thuế giả định:
- 12%: thận trọng, khi chiết khấu và chi phí hỗ trợ lớn;
- 17%: cơ sở;
- 20%: tích cực, gần với biên lợi nhuận toàn công ty năm 2025.
Trường hợp bán đủ 400 căn
| Kịch bản | Tổng giá trị bán hàng | Biên LNST giả định | LNST tiềm năng |
|---|---|---|---|
| Thận trọng | 1.600 tỷ | 12% | 192 tỷ đồng |
| Cơ sở | 1.840 tỷ | 17% | 313 tỷ đồng |
| Tích cực | 2.200 tỷ | 20% | 440 tỷ đồng |
Tôi cho rằng vùng phù hợp hơn để theo dõi là:
Giá trị hợp đồng: 1.600–1.900 tỷ đồng
Lợi nhuận sau thuế tiềm năng: khoảng 220–330 tỷ đồng
DXS: Áp lực lợi nhuận nửa cuối năm 2026 khi doanh thu môi giới hạ nhiệt sau giai đoạn nền cao
Kết quả kinh doanh quý 2/2026 của CTCP Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (DXS) ghi nhận mức suy giảm rõ rệt so với kỳ vọng trước đó, chủ yếu đến từ hoạt động môi giới kém tích cực hơn dự kiến. Đây là mảng đóng góp chính vào doanh thu và lợi nhuận của doanh nghiệp, nên khi tốc độ giao dịch bất động sản chậm lại, tác động lan tỏa đến toàn bộ kết quả kinh doanh là điều khó tránh khỏi. Bên cạnh đó, lợi nhuận trong kỳ còn chịu thêm áp lực từ các khoản trích lập dự phòng phát sinh tại một số công ty con, một yếu tố mang tính kỹ thuật kế toán nhưng vẫn ăn mòn trực tiếp vào kết quả cuối cùng.
Nhìn sang cả năm 2026, lợi nhuận sau thuế cổ đông công ty mẹ được dự báo giảm khoảng 32% so với năm 2025. Điều đáng chú ý là mức suy giảm không đến từ một cú sốc bất ngờ trong ngắn hạn, mà phản ánh sự hạ nhiệt có tính hệ thống của doanh thu môi giới trong nửa cuối năm, khi so sánh với nền cao của cả nửa cuối năm 2025 lẫn nửa đầu năm 2026. Trong bối cảnh mặt bằng lãi suất vẫn neo ở mức cao, chi phí vốn cho các giao dịch bất động sản trở nên đắt đỏ hơn, làm giảm động lực giao dịch của cả người mua lẫn nhà đầu tư thứ cấp, từ đó ảnh hưởng trực tiếp đến khối lượng giao dịch mà DXS có thể môi giới. Riêng nửa cuối năm 2026, lợi nhuận sau thuế cổ đông công ty mẹ được dự báo ở mức khiêm tốn, giảm nhẹ so với cùng kỳ, cho thấy áp lực này nhiều khả năng sẽ kéo dài xuyên suốt các quý còn lại của năm chứ không chỉ là hiện tượng của riêng quý 2.
Điểm cần phân biệt rõ ở đây là bản chất của sự suy giảm lợi nhuận đến từ hoạt động kinh doanh cốt lõi, không phải từ các khoản mục bất thường mang tính một lần. Doanh thu môi giới giảm là hệ quả trực tiếp của thị trường giao dịch chậm lại, trong khi khoản trích lập dự phòng tại công ty con phản ánh rủi ro tồn đọng từ trước, không phải yếu tố mới phát sinh có thể đảo ngược nhanh chóng. Điều này có nghĩa là chất lượng lợi nhuận trong giai đoạn tới sẽ phụ thuộc lớn vào diễn biến thực tế của thị trường bất động sản, hơn là khả năng cải thiện nội tại của riêng doanh nghiệp.
Về triển vọng năm 2027, kỳ vọng phục hồi lợi nhuận, với mức tăng khoảng 60% so với năm 2026, chủ yếu dựa trên hai yếu tố có cơ sở là sự phục hồi của doanh thu môi giới từ nền thấp của năm 2026 và biên lợi nhuận môi giới ổn định hơn. Tuy nhiên, đây vẫn là một kỳ vọng phục hồi mang tính chu kỳ, gắn liền với giả định thị trường bất động sản và mặt bằng lãi suất diễn biến thuận lợi hơn trong giai đoạn tới. Nếu lãi suất tiếp tục duy trì ở mức cao hoặc thanh khoản thị trường bất động sản chưa cải thiện rõ rệt, mức độ phục hồi thực tế có thể thấp hơn kỳ vọng.
Một yếu tố hỗ trợ đáng chú ý là khả năng hoạt động giao dịch bất động sản phục hồi nhanh hơn dự kiến, điều này nếu xảy ra sẽ giúp doanh thu môi giới cải thiện sớm hơn so với kịch bản cơ sở. Dù vậy, đây vẫn là một khả năng chứ chưa phải xu hướng đã được xác nhận trong dữ liệu hiện tại.
Nhìn chung, câu chuyện của DXS trong giai đoạn còn lại của năm 2026 xoay quanh việc doanh thu môi giới hạ nhiệt sau giai đoạn nền cao, trong khi lợi nhuận vẫn chịu thêm áp lực từ các khoản trích lập tại công ty con. Nhà đầu tư quan tâm đến cổ phiếu này cần theo dõi sát diễn biến thanh khoản thị trường bất động sản và xu hướng lãi suất, vì đây là hai biến số sẽ quyết định tốc độ và mức độ phục hồi lợi nhuận trong năm 2027, cũng như liệu kỳ vọng tăng trưởng đưa ra hiện tại có được hiện thực hóa hay không.
Nếu nhà đầu tư đang quan tâm DXS hoặc muốn được đánh giá vùng mua, định giá và chiến lược nắm giữ phù hợp với danh mục, hãy liên hệ Duy Anh qua thông tin trong bio để được tư vấn và hỗ trợ trực tiếp.