Triển vọng ngành Bất động sản khu công nghiệp trong 2024:
1. Giải ngân vốn FDI khả quan.
Tính đến cuối tháng 12, giải ngân FDI đạt 23,18 tỷ USD, tăng 3,5% so với cùng kỳ và là con số thực hiện cao nhất trong vòng 5 năm qua.
Chế biến chế tạo vẫn là ngành dành được nhiều sự quan tâm nhất của các NĐT nước ngoài. Với tổng vốn đầu tư đạt hơn 23,5 tỷ USD, chiếm 64,2% tổng vốn đầu tư đăng ký và tăng 39,9% so với năm trước.
Vốn đầu tư nước ngoài tiếp tục tập trung nhiều vào các tỉnh, thành phố có nhiều lợi thế trong thu hút đầu tư nước ngoài (có cơ sở hạ tầng tốt, nguồn nhân lực ổn định, nỗ lực cải cách thủ tục hành chính và năng động trong công tác xúc tiến đầu tư,…)như TPHCM, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Giang, Thái Bình, Hà Nội, Bắc Ninh, Nghệ An, Bình Dương, Đồng Nai.
Hình 2: Đầu tư nước ngoài năm 2023 theo địa phương.
2. Khả năng thu hút FDI trong tương lai.
Dòng vốn FDI vẫn có thể duy trì đà tăng tốt trong tương lai nhờ vào các yếu tố:
Các Hiệp định thương mại có hiệu lực trong hai năm gần đây như RCEP, EVFTA sẽ duy trì thu hút dòng vốn FDI trong các năm tới.
Chi phí hoạt động hấp dẫn: Chi phí nhân công giá rẻ, ưu đãi thuế doanh nghiệp (mặc dù có những tác động từ thuế tối thiểu toàn cầu, nhưng Việt Nam vẫn có những chính sách để thích ứng với bối cảnh này), Chi phí điện năng hấp dẫn (so với các nước cạnh tranh FDI trực tiếp như Indonesia, Thái Lan). Hình 3: Chi phí điện năng của các nước trong khu vực.
Trong giai đoạn 2022 – 2025, nhiều dự án đầu tư hạ tầng giao thông huyết mạch, nối liền các tỉnh, thành phố và vùng kinh tế đã được phê duyệt và nhanh chóng khởi công, tạo động lực tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ. Như tập trung phát triển về đường bộ: Hoàn thiện đường Vành đai 4 phía Bắc, đường Vành đai 3 TPHCM, cao tốc Bắc – Nam, cao tốc Bến Lức – Long Thành. Và nhiều tuyến đường thuỷ tạo kết nối các KCN tới cảng biển và trung tâm logistics lớn, như cảng Cát Lái và cảng Cái Mép – Thị Vải, sẽ được đầu tư trong thời gian tới.
3. Nâng tầm đối tác chiến lược toàn diện với Mỹ sẽ đẩy mạnh thu hút đầu tư công nghệ cao trong thời gian tới.
Việt Nam là quốc gia có trữ lượng đất hiếm lớn thứ 2 thế giới (khoảng 22 triệu tấn) và trữ lượng vonfram lớn thứ 3 thế giới (khoảng 100 nghìn tấn). Đây là hai nguyên liệu không thể thiếu trong nhiều ngành công nghệ cao như năng lượng, quân sự, vũ trụ, giao thông vận tải. Cùng với việc nâng tầm hợp tác với Mỹ lên đối tác chiến lược, thì dòng vốn FDI của Mỹ đầu tư vào công nghệ cao ở Việt Nam được kỳ vọng đẩy mạnh trong thời gian tới.
Hình 4: Top 5 nước có trữ lượng đất hiếm và vonfram lớn nhấ thế giới.
4. Khả năng mở rộng nguồn cung.
Khu vực Bắc Bộ theo ước tính thì đến năm 2025 có thể mở rộng thêm khoảng 5.334 ha. Sự mở rộng chủ yếu ở Hải Phòng, Bắc Giang, Thái Nguyên, Thái Bình và Nam định.
Khu vực phía Nam còn dự địa để mở rộng thêm phần diện tích còn lại khoảng 5.142 ha cho đến 2025. Trọng tâm mở rộng chủ yếu đến từ Đồng Nai, Long An và TP. Hồ Chí Minh.
5. Giá thuê tăng, tỷ lệ lấp đầy ở mức tốt.
Ở thị trường phía Bắc: Trong năm 2023 diện tích đất KCN tại miền Bắc đạt 14,4 nghìn ha tăng 6,4% svck, nguồn cung mới chủ yếu đến từ tỉnh Hưng Yên và Bắc Ninh. Tỷ lệ lấp đầy năm 2023 đạt 73%, giá thuê sơ cấp ước tăng 10,2% svck, trung bình ghi nhận ở mức 123 USD/m2/chu kỳ thuê.
Ở thị trường phía Nam: Trong năm 2023, diện tích đất KCN thị trường miền Nam tăng 5.2% svck, đạt 28 nghìn ha, tỷ lệ lấp đầy đạt hơn 81%. Nguồn cung mới được ghi nhận tại tỉnh Long An. Giá bán sơ cấp trung bình ghi nhận ở mức 167 USD/m2/chu kỳ thuê (+8.5% svck). Bình Dương và Bà Rịa Vùng Tàu là hai địa phương ghi nhận mức tăng giá thuê cao nhất, lần lượt là 18% và 17% trong năm 2023.
Thách thức:
Cạnh tranh thu hút FDI của các nước trong khu vực.
Để cạnh tranh thu hút FDI với Việt Nam, hiện nay là Ấn Độ và
Indonesia. Để thu hút FDI sau đại dịch, Ấn Độ đã dành ra quỹ đất sạch 460 nghìn ha, đầu tư 1,500 tỷ USD cho cơ sở hạ tầng, miễn giảm thuế cho các dự án đầu tư mới. Nhiều doanh nghiệp FDI lớn như Samsung, Apple, Pegatron đang tăng cường đầu tư vào quốc gia này.
Trong khi đó, Indonesia thu hút nhiều FDI nhờ sự phát triển của lĩnh vực sản xuất pin xe điện, lĩnh vực điện toán đám mây.
Nguy cơ thiếu điện cho sản xuất trong mùa cao điểm.
Khi chu kỳ El Nino được dự báo sẽ kéo dài và mạnh hơn trước. Nguy cơ thiếu điện ảnh hưởng đến sản xuất khiến một số nhà đầu tư huỷ kế hoạch đầu tư tại Việt Nam. Trong mùa cao điểm, Việt Nam có thể thiếu tối đa gần 2,500 MW vào mùa cao điểm trong các năm tới.
Danh mục cổ phiếu theo dõi.
(Danh mục cổ phiếu theo dõi sẽ được cập nhật sau)
Trên đây là những đánh giá sơ bộ về triển vọng và thách thức của Ngành BĐS khu công nghiệp. Rất mong nhận được ý kiến đóng góp của quý ACE nhà đầu tư.
Nếu ACE có mã cổ phiếu nào muốn tham khảo ý kiến của em. Đừng ngại ngừng, cứ để câu hỏi lại dưới phần bình luận em sẽ trả lời nhiệt tình.
IDC là công ty có gốc nhà nước, được cổ phần hóa từ năm 2011. IDC hoạt động trên các mảng như KCN, BĐS dân cư, Sản xuất và phân phối điện, xây lắp CSHT…
1. Quỹ đất còn lại tài các dự án hiện hữu có vị trí thuận lợi sẵn sàng cho làn sóng đầu tư mới.
Các dự án hiện hữu của IDC đều năm tại các địa phương có thế mạng về đầu tư công nghiệp và có khả năng kết nối với cơ sở hạ tầng trọng điểm. Quế Võ (68,2ha) tại thủ phủ công nghiệp Bắc-Bắc Ninh, Cầu Nghiền(285ha) nằm trên hành lan kinh tế phía Đông tiếp giáp cảng Hải Phòng, Phú Mỹ 2 (93,7ha) và Phú Mỹ 2 MR(108ha) tiếp giáp cụm cảng Cái Mép Thị Vải, Hựu Thạnh (285ha) cận kề TPHCM. Tổng diện tích thương phẩm tương ứng 632ha (trong đó, khoảng 85% đã được giải phóng mặt bằng đáp ứng nhu cầu đầu tư tăng mạng trong thời gian tới
2. Với các dự án KCN mới thì triển vọng dài hạn càng được củng cố.
Các dự án được kỳ vọng nhận được chủ trương đầu tư, bao gồm: KCN Tân Phước 1 (470ha) kỳ vọng nhận được chủ trương đầu tư trong 2024. KCN Vĩnh Quang (350ha, đã được phê duyệt quy hoạch 1/2000), KCN Mỹ Xuân B1 MR(110ha) đã có tên trong quy hoạch chung.
3. Doanh số bán đất chưa ghi nhận còn lớn, thúc đẩy lợi nhuận phục hồi trong 2024.
Thời điểm cuối quý 3 số dư backlog bán hàng IDC lên đến 95ha dưới dạnh biên bản ghi nhớ và được kỳ vọng sẽ hoàn tất trong 2024. Bên cạnh đó, doanh thu mảng BDS nhà ở được kỳ vọng con số đột biến khi IDC bàn giao 2,2ha cho Aeon trong dự án khu dân cư trung tâm mở rộng tại Long An.
4. Có giấy phép phân phối điện.
Có giáy phép phân phối điển trong KCN Nhơn Trạch I, V và KCN Hựu Thạnh giúp doanh thu/lợi nhuận tăng ổn định nhờ việc gia tăng cho thuê. Giá bán lẻ điện mới tăng 3% cũng
giúp IDC gia tăng doanh thu và lợi nhuận tương ứng. Ngoài ra 144MW thủy điện cũng đem về dòng tiền đều đặn.
Cổ phiếu theo dõi SIP. SIP phát triển các KCN tại Tây Ninh, TPHCM, Đồng Nai với các KCN có diện tích lớn/vị trí đắc địa nhất là ở HCM và Long Thành – Đồng Nai (cạnh sân bay Long Thành). Tổng diện tích KCN sở hữu lên tới 3.264ha với diện tích thương phẩm còn lại khoảng hơn 1.000ha.
1. Điện tích đất thương phẩm còn có thể mở rộng.
Diện tích thương mại còn có thể cho thuê lớn lên tới hơn 1.087ha tập trung chủ yếu ở Tây Ninh (gần 800ha), đặc biệt là các vị trí đắc địa tại HCM (hơn 150ha), Long Thành (144ha). Hiện KCN Phước Đông GĐ 2 phân kỳ B có tổng diện tích 557ha đang chờ đơn giá bồi thường, diện tích sẵn sàng cho thuê hiện đạt 290ha. KCN Lê Minh Xuân 3 hầu như đã giải phóng hết và đang có định hướng xây nhà xưởng cho thuê thay vì cho thuê hết diện tích đất. KCN Lộc An Bình Sơn (144ha sẵn sàng cho thuê) ngay sát sân bay Long Thành cũng có mức giá trên 200 USD/m2/thời gian thuê. 2. SIP là một trong số ít các công ty KCN trên sàn có giấy phép hoạt động điện lực.
Giá điện bán lẻ tăng 3% giúp DT và lợi nhuận gộp mảng phân phối điện tăng tương ứng. Mảng phân phối điện đem lại mức lợi nhuận gộp trung bình 220 – 250 tỷ đồng và tiếp tục tăng lên khi giá điện tăng.
Với giấy phép hoạt động điện lực, SIP cũng có thể tự phát triển điện mặt trời áp mái để bán trong KCN theo giá bán lẻ với mức trung bình 1.700 – 1.800 đồng/kWh. Hiện công ty đã phát triển được hơn 42 MWp. 3. Doanh thu từ hoạt động dịch vụ tiện ích.
Hoạt động dịch vụ tiện ích quản lý KCN cũng đem lại dòng tiền đều đặn và tăng trưởng hàng năm theo diện tích cho thuê mới với hơn 130 tỷ/năm với diện tích cho thuê lớn. 4. Doanh thu từ mảng nước sạch
Doanh thu từ cung cấp nước sạch, nước thô đạt gần 200 tỷ nhưng biên lợi nhuận gộp lên tới trên 70% do chủ yếu cung cấp nước thô từ kênh tự chảy tại KCN Phước Đông
Về cơ bản thì khi Luật đất đai mới được thông qua tạo hiệu ứng tích cực lên các cổ phiếu có diện tích đất nông nghiệp lớn (cụ thể là cao su). Khi mà việc tính giá giải phóng mặt bằng khác đi khiến giá đất nông nghiệp được hưởng lợi. Vì vậy, những KCN đã sẵn sàng cho thê và đang triển khai trên đất trồng cao su và hoa màu như GVR, SIP,… được hưởng nhiều lợi thế hơn những KCN đang đối mặt với những khó khăn trong giải phóng mặt bằng nhiều đất ở.
Về cơ bản những câu chuyện của nhóm BDS KCN vẫn khá sáng trong dài hạn, với các yếu tố vĩ mô thuận lợi (như đã phân tích ở trên). Nên khả năng tăng giá của các cổ phiếu vẫn còn. Nếu anh không có cơ hội bắt được các cổ phiếu tăng giá tốt trong đợt trước, thì em nghĩ mình không nên mua đuổi trong trường hợp này. Mà nên cân nhắc kiên nhẫn nắm giữ, quan sát hành động giá sắp tới.
Em sẽ thường xuyên cập nhật tình hình giá của các cổ phiếu trong nhóm này để anh/chị có thể tiện theo dõi.
Cổ phiếu theo dõi KBC. KBC phát triển các khu công nghiệp, khu đô thị tại các địa bàn tiềm năng tại Hải Phòng, Bắc Giang, Bắc Ninh, Thành phố Hồ Chí Minh và Đà Nẵng.
Dự án KCN Tràng Duệ 3 có khả năng sẽ sàn sàng kinh doanh trong 2024.
KCN Tràng Duệ 3 của KBC đang xin điều chỉnh lại quy hoạch 1/2000 để xin tăng diện tích thêm 200 ha, dự kiến sẽ đưa vào kinh doanh và ghi nhận doanh thu trong năm 2024.
Với diện tích đã giải phóng mặt bằng lên đến 200ha, KBC sẽ có thểm quỹ đất thương phẩm sẵn sàng kinh doanh trong các năm tới bên cạnh Nam Sơn Hạp Lĩnh (84ha), Tân Phú Trung (58ha), và có thể tiếp đến là thương vụ cho thuê 90ha với LG.
Các dự án gối đầu hầu hết nằm trong quy hoạch tỉnh đã được phê duyêt và được chấp thuận chủ trương đầu tư. Điều này đảm bảo cho kế hoạch tăng trưởng dài hạn.
Tổng diện tích KCN và CCN mà KBC đã và sẽ được chủ trương đầu tư đến 1.377ha (tính đến cuối 2023), trong đó: Hải Dương (1.040ha), Cần Thơ (1.320ha) và Hậu Giang (380ha) đều đã có trong quy hoạch tỉnh đã được Thủ Tướng Phê Duyệt.
Tràng Duệ 3 được kỳ vọng là động lực thúc đẩy chính bên cạnh KĐT Phúc Ninh.
Kỳ vọng KBC sẽ tiếp tục ghi nhận doanh số cho thuê KCN ổn định với 162ha. Bênh cạnh đó, KBC hoàn thành việc bổ sunh nộp tiền sử dụng đất cho dự án KĐT Phúc Ninh, qua đó giúp KBC có thể tiếp tục thu tiền và ghi nhận doanh thu cho phần diện tích 9,5ha đã ký hợp đồng.
Tràng Duệ 3 Q2/2024 mới bắt đầu khởi công, khởi công cũng phải mất 1-2Q mới hoàn thiện cơ sở hạ tầng cho FDI vào, và mất khoảng 1 năm mới được hạch toán doanh thu cho khoản tiền đấy.
Vị chi là dự tính nhanh thì T6-T9/25 mới thể hiện doanh thu lợi nhuận của Tràng Duệ 3, tin anh Tâm là hạch toán được trong năm 2024 thì có mà ăn cám.
Thì vẫn có rủi ro là thời gian ghi nhận doanh thu của Tràng Duệ 3 chậm hơn dự kiến. Chúng ta cứ thêm vào watchlist theo dõi thử anh Tâm nói có đúng không. Với cả về kỹ thuật thì KBC cũng đang xây nền, nên nếu anh Tâm nói đúng thì khả năng KBC tăng mạnh là có.
Và về dài hạn thì Tràng Duệ 3 vẫn là động lực tăng trưởng chính của KBC.
BCTC Q4 thể hiện, KBC đang treo một đống Khu Đô Thị là chính. Chả thấy treo KCN nào mấy.
Còn KCN Tràng Duệ 3 thì chưa thấy giải ngân đồng nào, tầm này mà đi giải phóng mặt bằng đất Hải Phòng thì không khác gì đốt tiền cả. A Tâm thì đang méo mặt mà cổ đông thì thấy cổ không tăng thì cứ đè anh ra chửi, tội anh.
Mình thấy với KBC thì cần phải theo dõi thêm về tiến độ của Tràng Duệ 3 vì đây sẽ là dự án tạo sự tăng trưởng về dài hạn. Bây giờ thì chưa kết luận gì đâu, cứ để vào watchlist mà theo dõi thôi.
Đồng ý, nói gì thì nói, KBC cũng có cơ cấu tài chính khá ổn và cũng thuộc dạng Con Ông Cháu Cha nhưng Năng Lực tốt. Chẳng qua dính quá KĐT Tràng Cát nên hơi nhọ tí thôi. Không Sớm thì sẽ Muộn, cũng phải bứt phá thôi.
Thề luôn ông này ngáo thực sự. LG inoteck nó xây trên Tràng duệ 1+2 .
Còn Tràng duệ 3 thì xem 2 ảnh trên, và lên Google map xem là nhà dân còn nhòe nhoét kìa kìa.
Ông bớt chia sẻ tào lao lừa gà đi, tội ae nhà đầu tư lắm.
Theo mình được biết thì LG Innotek đã có 2 nhà máy tại KCN Tràng Duệ. Và hiện tại thì Tràng Duệ 1&2 đã cho thuê full. Do đó theo mình nghĩ khả năng cao chỉ có Tràng Duệ 3 mới có thể xây thêm được nhà máy cho LG (LG Innotek V3).
