1) Thông tin chung
Công ty Cổ phần Sonadezi Châu Đức (SZC) được thành lập vào năm 2007 và chính thức niêm yết trên Sở Giao dịch Chứng khoán TP.HCM từ cuối năm 2018. SZC hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực phát triến khu công nghiệp, khu đô thị, và sân golf. Với vốn hóa lớn và cơ cấu sở hữu đa dạng, SZC không chỉ thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư trong nước mà còn cả các nhà đầu tư quốc tế, phản ánh tiềm năng phát triển dài hạn của công ty.
Giá trị vốn hóa: 6.416 tý đông (~255 triệu USD)
Số cổ phiếu lưu hành: 180 triệu cố phiếu
Tỷ lệ sở hữu nước ngoài: 3,2%
Tỷ lệ sở hữu nhà nước: 46,8%
Mô hình kinh doanh: Mô hình kinh doanh của SZC xoay quanh việc phát triển và kinh doanh các khu công nghiệp. Nguồn thu chính của SZC đến từ việc cho thuê đất và nhà xưởng cho các doanh nghiệp, trong đó thì khách hàng của SZC chủ yếu là từ Hàn Quốc, Trung Quốc và Đài Loan. Ngoài việc cho thuê đất, SZC còn cung cấp các dịch vụ hỗ trợ khác như cấp điện, cấp nước, xử lý nước thải,… nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp hoạt động.
2) Kết quả kinh doanh
Doanh thu của Q3/2024 của CTCP Sonadezi Châu Đức (HOSE: SZC) đạt 165 tỷ đồng (giảm 21% so với cùng kỳ) nhưng lãi sau thuế đạt 102 tỷ đồng (tăng 8%). Trong đó, doanh thu cho thuê KCN đóng góp chủ yếu với 141 tỷ đồng (giảm 17%) và doanh thu bán khu dân cư 4 tỷ đồng (giảm 81% so với cùng kỳ) do tiến độ bàn giao dự án chậm. Doanh thu chưa thực hiện đạt 333 tỷ đồng, tương đương đầu năm, chủ yếu doanh thu nhận trước thuê đất và bán thẻ sân golf.
Lũy kế 9 tháng đầu năm 2024, kết quả kinh doanh của SZC tăng trưởng khá ấn tượng, doanh thu đạt 641 tỷ (+15% YoY), Trong đó, mảng khu công nghiệp chiếm 90% trong tổng cơ cấu doanh thu, đạt 568 tỷ (+23% YoY). Biên lợi nhuận tăng 39% YoY là nhờ giá cho thuê tăng.=
Do đó, SZC đã hoàn thành lần lượt 73% và 99% kế hoạch doanh thu và lợi nhuận sau thuế năm 2024.
3) Triển vọng đầu tư
Quỹ đất lớn và giá thuế đất tăng
+ Về giá thuê đất: Giá cho thuê đất tại Bà Rịa – Vũng Tàu có mức tăng trưởng cao khoảng 17% tuy nhiên vẫn đang thấp hơn đáng kể so với các tỉnh/thành lân cận. Tuy nhiên, với các điều kiện về cơ sở hạ tầng ngày càng được phát triển thì kỳ vọng giá cho thuê KCN tại Bà Rịa – Vũng Tàu sẽ dần tiệm cận các khu vực như Bình Dương, Đồng Nai. Ngoài ra, giá cho thuê tại KCN Châu Đức của SZC chỉ khoảng 100 USD/m2, thấp hơn so với các KCN khác tại Bà Rịa – Vũng Tàu, điều này sẽ tạo ra nhiều dư địa tăng giá cho KCN Châu Đức.
+ Về cơ cấu quỹ đất: Hiện tại, Sonadezi Châu Đức hiện có khoảng 1.556 ha đất cho mảng bất động sản công nghiệp - mảng kinh doanh chủ đạo của công ty, 579 ha cho phát triển các khu dân cư, đô thị xung quanh khu công nghiệp, và 152 ha là sân gofl nhằm hoàn thiện hệ sinh thái khu đô thị - công nghiệp. Hiện Sonadezi Châu Đức còn khoảng 540 ha đất khu công nghiệp chưa cho thuê. Với tốc độ cho thuê đạt từ 30 – 50 ha/năm như những năm trước thì quỹ đất này đủ để công ty khai thác trong 10 năm tới.
Về dòng vốn FDI rót mạnh vào khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu
Trong 9 tháng đầu năm, lượng vốn FDI cấp mới và điều chỉnh tăng vốn vào tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đạt 1,9 tỷ USD, cao gấp 3,3 lần so với cùng kỳ năm 2023. Qua đó, đưa tỉnh này lọp top các địa phương thu hút FDI lớn nhất cả nước. Đồng thời, trong bối cảnh nguồn cung khu công nghiệp phía Nam bị nén chặt, các khu vực có vị trí tốt bị lấp đầy đáng kể với tỷ lệ trên 80% cùng mức giá cao khoảng trên 120 USD/m2/chu kỳ, nhu cầu sẽ dần lan ra khu vực thiếu sức hút hơn như KCN Châu Đức.
Cụ thể, SZC đã liên tiếp nhận được các hợp đồng quy mô lớn hơn như Electronic Tripod VN (18ha); Steel Builder VN (7,6ha). Với việc còn đến khoảng 500ha cho thuê trong tương lai, SZC có đủ khả năng để đón nhu cầu thuê từ cả các ông lớn mới và những vệ tinh xung quanh. KDC Hữu Phước đã được triển khai từ năm 2020, giai đoạn 1 đã hoàn thiện xây thô gần như hoàn toàn.
Về Mảng BĐS dân cư dự kiến sẽ cải thiện từ Q3/24
Trong Q4/2024, SZC dự kiến mở bán nhà ở xã hội phù hợp với dự đoán bàn giao từ nửa cuối 2025. Bàn giao các căn shophouse sẽ tăng tốc từ nửa cuối 2024 khi các luật sửa đổi về thị trường BĐS có hiệu lực, giúp tháo gỡ các nút thắt pháp lý.
4) Rủi ro đầu tư
Dù có nhiều tiềm năng, nhưng SZC cũng đối diện với rủi ro lớn từ việc đền bù và giải phóng mặt bằng. Sự thay đổi của Luật Đất đai từ tháng 8/2024 có thể làm tăng chi phí và kéo dài thời gian hoàn thiện các dự án, gây áp lực lớn lên khả năng sinh lời của công ty.
5) Chiến lược giao dịch
Trong ngắn hạn: Có thể giao dịch khi giá cổ phiếu giao động trong vùng ~38.000 với kỳ vọng lợi nhuận khoảng 5%
Trong dài hạn: Có thể giải ngân khi giá cổ phiếu về vùng 36.000 ~ 37.000 với kỳ vọng về nguồn vốn FDI gia tăng vào khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu
