Giá thuê các bất động sản công nghiệp tại khu thương mại tự do ( FTZ ) Thượng Hải đã tăng gấp đôi chỉ sau 1 năm đề án được phê duyệt. Khi Đà Nẵng trở thành địa phương đầu tiên được thí điểm mô hình FTZ tại Việt Nam, cơ hội bứt phá đang mở ra cho doanh nghiệp nhạy bén đón đầu cơ hội.
Cơ hội phát triển bất động sản công nghiệp từ các FTZ
FTZ (Free Trade Zone) là mô hình khu kinh tế đặc biệt, được hưởng các ưu đãi về thuế, đơn giản hóa thủ tục hành chính và vận hành theo cơ chế linh hoạt hơn so với khu vực thông thường. Điều này tạo ra môi trường thuận lợi để thu hút đầu tư, thúc đẩy sản xuất và xuất khẩu. Trong khoảng 2 thập kỷ gần đây, mô hình FTZ, đặc biệt tại khu vực châu Á, đang ngày càng hình thành theo xu hướng lấy hậu cần và logistics làm trọng tâm – qua đó góp phần cải thiện mạnh mẽ các chỉ số kinh tế.
Thực tiễn, sau một năm triển khai, FTZ Port Klang (Malaysia, 2004) đóng góp 8% vào kim ngạch xuất khẩu, thu hút 1,5 tỷ USD FDI và đóng góp 6% GDP. FTZ Batam (Indonesia, 2009) đóng góp 5,5 tỷ USD xuất khẩu (chiếm 10%), thu hút 1,2 tỷ USD và đóng góp gần 3% GDP. FTZ Thượng Hải (Trung Quốc, 2013) giúp GDP bình quân tăng 5,83%, đóng góp khoảng 30% GDP và sau 10 năm đã thu hút hơn 84.000 doanh nghiệp, 19.000 dự án FDI với tổng vốn đăng ký vượt 217 tỷ USD, đưa GDP Quận Phố Đông đạt 1.600 tỷ NDT.
Bên cạnh việc tạo lực đẩy về xuất khẩu và đầu tư, FTZ còn tác động tích cực đến bất động sản công nghiệp – đặc biệt là phân khúc nhà kho, nhà xưởng. Dữ liệu cho thấy, sau một năm triển khai FTZ, giá mua đất trong vùng lõi quy hoạch tăng từ 40% đến 200%, giá thuê đất tăng từ 40% đến hơn 100%. Ngược lại, các khu vực ngoài FTZ chỉ ghi nhận mức tăng chậm, với giá bán đất tăng khoảng 10–20%, giá thuê tăng thấp hơn một nửa so với khu FTZ, chỉ dao động từ 7–20%.
FTZ Đà Nẵng – Sẵn sàng cho giai đoạn “bùng nổ” sau cảng Liên Chiểu
Năm 2024, Quốc hội thông qua Nghị quyết thành lập Khu thương mại tự do (FTZ) Đà Nẵng, với định hướng phát triển cảng Liên Chiểu thành trung tâm logistics hiện đại. Khác với các FTZ có sẵn nền tảng hạ tầng, FTZ Đà Nẵng gần như xây dựng mới toàn bộ – trong đó cảng Liên Chiểu là đầu mối chiến lược quyết định hiệu quả vận hành toàn bộ hệ sinh thái logistics trong vùng.
Chính vì vậy, sau 1 năm triển khai, giá thuê bất động sản công nghiệp trong khu vực quy hoạch FTZ vẫn chưa có biến động rõ rệt: từ 2,23 USD/m²/tháng (6/2024) chỉ nhích nhẹ lên 2,39 USD/m²/tháng vào tháng 6/2025 (~7,1%). Tuy nhiên, một khi hạ tầng cảng và logistics hoàn thiện, FTZ Đà Nẵng hoàn toàn có thể tái lập kịch bản tăng giá như Thượng Hải, Malaysia, Indonesia – nơi giá thuê và giá đất trong FTZ tăng gấp 1,5–2 lần chỉ sau 1–2 năm.
Hiện tại, cảng Liên Chiểu đã đạt 84% khối lượng thi công và dự kiến sẽ vận hành cuối năm 2025 hoặc đầu 2026. Từ quý I/2026, khu vực Liên Chiểu – Hòa Vang được kỳ vọng bước vào chu kỳ tăng trưởng mới về giá thuê, tỷ lệ lấp đầy nhà kho – nhà xưởng, tạo cơ hội lớn cho các doanh nghiệp đã sẵn sàng hạ tầng đón sóng.
SRF – Đón sóng bất động sản công nghiệp từ vị trí chiến lược
Năm 2024, tại quận Liên Chiểu – khu vực được quy hoạch thí điểm mô hình Khu thương mại tự do (FTZ) đầu tiên cả nước, Searee Đà Nẵng (thành viên hệ sinh thái Searefico – HOSE: SRF) đã khởi công Tòa nhà Công nghiệp SIB với 5 tầng nổi, 1 tầng bán hầm, tổng diện tích khai thác 8.690 m2, đạt chuẩn EDGE & LEED.
SIB là công trình công nghiệp cao tầng đầu tiên tại khu công nghiệp Hòa Khánh – Liên Chiểu. Dù chưa chính thức đưa vào vận hành, dự án đã đạt 100% tỷ lệ đăng ký thuê trước, dự kiến khai thác từ quý I/2026 – cùng thời điểm cảng Liên Chiểu đi vào hoạt động. Sự cộng hưởng từ hạ tầng cảng và chính sách FTZ tạo lợi thế kép cho Searee, khẳng định bước đi đón đầu đầy chiến lược của SRF.
Trước đó, thành công từ Tổng kho Logistics Searee – với tỷ lệ lấp đầy 100% trong thời gian ngắn – đã giúp doanh thu hợp nhất từ mảng dịch vụ của Searefico tăng từ 6,5 tỷ lên 12 tỷ đồng/năm. Khi SIB chính thức vận hành, doanh thu hợp nhất dự kiến tăng thêm 10–15 tỷ đồng/năm, nâng tổng doanh thu dịch vụ lên 20–25 tỷ đồng với biên lợi nhuận gộp 45–50%, tương đương lãi gộp 10–25 tỷ đồng/năm.
Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, bất động sản công nghiệp nằm trong lõi FTZ thường có tiềm năng sinh lời vượt trội nhờ chính sách ưu đãi và nhu cầu thuê tăng mạnh. Với vị trí chiến lược tại Liên Chiểu, tòa nhà SIB vừa mang lại dòng tiền ổn định và còn đóng vai trò như một mũi nhọn tăng trưởng giá trị tài sản, góp phần củng cố giá trị cổ phiếu SRF trong chu kỳ mới.
Với nhà đầu tư trung và dài hạn, SRF là cổ phiếu đáng cân nhắc để đón đầu làn sóng FTZ – tận dụng đòn bẩy từ hạ tầng, chính sách và xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng về miền Trung.
