HÀNH LANG PHÁP LÝ NGÀNH BĐS VÀ NHỮNG DOANH NGHIỆP HƯỞNG LỢI
Từ sau khi BĐS tạo đỉnh 2016-2019 thì nguồn cung căn hộ bị sụt giảm mạnh đặc biệt ở các đô thị lớn như: Hà Nội, TPHCM
Nguyên nhân chủ yếu là do:
- Vướng mắc pháp lý
- đẩy mạnh thanh tra các dự án cả cấp độ doanh nghiệp lẫn quản lý
Nguồn:VBCS
Hệ quả của việc thiếu hụt nguồn cung bđs
Việc thiếu hụt nguồn cung khiến cho giá bán các căn hộ tăng liên tục trong các năm qua đặc biệt trong giai đoạn 2020-2022 và vượt mức tăng trung bình thu nhập của người dân do:
- Nhu cầu nhà ở lớn từ dòng người nhập cư mới hàng năm và áp lực sở hữu nhà cửa an cư của người dân trong thành phố
- Gia tăng chi phí dựng quỹ đất của dự án
- Thời gian triển khai dự án kéo dài do khó khăn pháp lý khiến chi phí phát triển bị đội lên.
Các chủ đầu tư lại tập trung phát triển ở phân khúc nhà ở cao cấp - hạng sang để tương xứng với chi phí và thời gian bỏ ra phát triển dự án. Tuy nhiên phân khúc bình dân lại là phân khúc đông đảo và hầu như không được phát triển mới.
=> Việc hạ lãi suất và duy trì ở mức thấp sẽ tạo tác động tích cực lên ngành bđs khi chênh lệch lớn giữa giá nhà và mặt bằng thu nhập của phần lớn người dân việc hạ lãi suất tạo điều kiện cho việc mua nhà
Pháp lý là nguyên nhân chủ đạo gây ra các hệ quả cho nền kinh tế nói chung và các dự án bị đình trệ nói riêng.
Đặc thù về thủ tục BĐS được quy định trên nhiều bộ luật có sự chồng chéo và mâu thuẫn nhau đặc biệt trong quy định về
1/ Đấu thầu, đấu giá dự án
2/ Phê duyệt tiền sử dụng đất
3/ Công nhận chủ đầu tư, chấp nhận chủ trương đầu tư
- Trong quá khứ, nhiều dự án được phê duyệt/ triển khai dù chưa đáp ứng hoàn toàn hồ sơ pháp lý dựa trên sự hỗ trợ, linh hoạt của chính quyền địa phương, tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý khi bị thanh tra.
- Từ năm 2019, việc phê duyệt pháp lý tại các dự án bị siết chặt và đẩy mạnh thanh tra, kiểm tra tại cả cấp độ dự án, doanh nghiệp và cơ quan quản lý. Điều này khiến nhiều dự án bị tắc nghẽn, thậm chí bao gồm nhiều dự án đã được phê duyệt từ trước và đang trong giai đoạn triển khai.
- Nhiều vụ sai phạm bị xử lý tạo tâm lý ngần ngại, sợ trách nhiệm của cơ quan quản lý trong phê duyệt dự án, đặc biệt khi quy trình phát triển các dự án trên địa bàn trước đây có thể không tuân thủ chính xác quy định pháp luật
Các bộ luật mới được ban hành:
Luật nhà ở 2023 (được thông qua tháng 11/2023)
- Thay đổi định hướng đầu tư NOXH, gia tăng vai trò của nhà nước
- hỗ trợ mạnh phân khúc NOXH : nới lỏng các quy định về cư trú thu nhập và diện tích ở để phù hợp với đk kinh tế thực, gia tăng quyền lợi cho các doanh nghiệp tư nhân khi tham gia dự án NOXH
- Hỗ trợ các chung cư cũ : miễn tiền sd với các dự án cải tạo, cưỡng chế di dời với chung cư thuộc diện tháo dỡ
Luật Kinh doanh BĐS 2023 (được thông qua 11/2023)
- Siết chặt việc đặt cọc, bán nhà hình thành trong tương lai, hạn chế tình trạng chủ đầu tư xem đây như một kênh huy động và phát triển dự án
- Siết chặt hoạt động phân lô bán nền
- Công khai thông tin dự án và tạo điều kiện cho việc xây dựng bộ dữ liệu về nhà đất.
-
Các dự án bđs phải công khai thông tin trước khi đưa vào kinh doanh giúp tăng tính công bằng cho khách hàng
-
Môi giới BĐS sẽ không được hành nghề tự do sau năm 2025, mọi giao dịch thù lao hoa hồng môi giới đều phải chuyển khoản để nhà nước thu thập thông tin
Luật đất đai 2024 (được thông qua vào tháng 1/2024)
- Nhiều giải pháp tháo gỡ các vướng mắc pháp lý hiện tại và hỗ trợ doanh nghiệp
- Quy định cụ thể về trường hợp áp dụng các hình thức thông qua đấu giá đấu thầu, và không thông qua đấu giá đấu thầu
- Tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp chuyển nhượng dự án : cho phép chuyển nhượng dự án mà chưa cần có giấy chứng quyền sử dụng đất (chỉ cần có quyết định giao dịch). Điều này giúp giải quyết vướng mắc hiện tại khi nhiều doanh nghiệp “vận dụng luật” thông qua chuyển nhượng pháp nhân dự án thay cho chuyển nhượng trực tiếp dự án, cho phép doanh nghiệp vốn nước ngoài được nhận chuyển nhượng dự án BĐS , thay vì cần Nhà nước thu hồi như trước đây
- Thống nhất các quy định áp dụng các phương pháp định giá đất
- Kỳ vọng đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng: việc bỏ khung giá đất, xây dựng bảng giá đất cập nhật hàng năm kỳ vọng giúp giảm bớt những khiếu kiện liên quan bồi thường đất, chi phí không chính thức khi tạo dựng quỹ đất.
- Thu hẹp đáng kể trường hợp dự án nhà ở được thu hồi đất
- Gia tăng sử dụng các hình thức đấu giá, đấu thầu trong phát triển các khu đô thị
=> Việc thông qua các bộ Luật kỳ vọng sẽ thúc đẩy tích cực tâm lý thị trường trong năm 2024 và tạo điều kiện cho sự phục hồi thị trường
Trong quá khứ khi luật bđs mới được ban hành ở giai đoạn 2013-2014 đã góp phần thúc đẩy mạnh mẽ nguồn cung dự án và hoạt động giao dịch trong các năm tiếp theo
Mất từ 6 tháng đến một năm kể từ lúc ban hành để có thời gian chờ các cơ quan ban ngành và doanh nghiệp có thể làm quen và điều chỉnh hoàn thiện hệ thống luật mới
Thời gian để ban hành các văn bản hướng dẫn.
Dự báo về những thay đổi đáng kể của thị trường thị trường bđs lớn như Hà Nội & TPHCM
-
Nhà ở thương mại trong nội thành sẽ khó khăn và tốn nhiều chi phí hơn cần phải thích ứng với các quy định mới:
-
Phát triển khu đô thị với quy mô lớn, quy hoạch bài bản và đầy đủ hạ tầng kỹ thuật. Các dự án tập trung ở vùng ven và chỉ khả thi cho nhà đầu tư lớn
-
Các doanh nghiệp phải chấp nhận mức biên lợi nhuận thấp hơn:
(1) M&A các dự án sẵn pháp lý, hoặc
(2) Làm nhà đầu tư thứ cấp tại các dự án KĐT của chủ đầu lớn.
Nhóm những doanh nghiệp quy mô lớn, nguồn lực mạnh có thể tận dụng hành lang pháp lý mới để dành lấy lợi thế bức phá trong chu kỳ mới
Quỹ đất:
- Sở hữu đất sạch, đã hoàn thành giải phóng mặt bằng và các thủ tục về đầu tư
- Các quỹ đất nhà ở thương mại nội thành đủ điều kiện triển khai dự án trước khi Bộ luật mới có giá trị
Tài chính:
Sở hữu cơ cấu tài chính khỏe mạnh, nợ vay ở mức hợp lý và không phụ thuộc vào hình thức bán nhà trên giấy khi dự án chưa đủ điều kiện
Chu kỳ phát triển dự án và bán hàng ngắn, không bị sa lầy tại các dự án quá lớn so với nguồn lực doanh nghiệp hoặc nhu cầu thị trường
Năng lực phát triển dự án:
- Sở hữu khả năng đấu thầu, phát triển dự án tạo sản phẩm thực tế
- Quy hoạch bài bản tạo giá trị gia tăng tốt cho sản phẩm trong bối cảnh vốn tích lũy quỹ đất ngày càng sát với giá thị trường
Một số doanh nghiệp được hưởng lợi từ Bộ luật mới này và có tiềm năng tăng tốt.
VHM, KDH, NLG, DXG, TCH, NTL,…