HDC chẳng có gì ngoài quỹ đất hơn 400 ha, trong đó gần 100 ha là đất sạch với giá vốn thấp đến mức không tưởng. Chỉ tính riêng chênh lệch địa tô những khu đất này đã gấp nhiều lần vốn hóa cổ phiếu. Cập nhật một vài dự án đang triển khai sẽ đem lại lợi nhuận lớn trong những năm tới, mời các bác cùng ngâm cứu:
Dự án Tây đường 3/2:
Quy mô 63.347 m2 (trong đó 54.847 m2 HDC sở hữu 72%, còn lại 8.500 m2 sở hữu 100%) với 96 liền kề và 114 biệt thự, đã hoàn thiện hạ tầng và đang trong giai xây dựng hoàn thiện nhà. Trong đó 8.500 m2 đất HDC mới trúng đấu giá vào tháng 2/2020 với giá trị 29 tỷ đồng.
Công ty đã mở bán đợt 1 vào tháng 12/2019 gồm 60 biệt thự và 51 liền kề, hạch toán 1 phần doanh thu trong quý 4/2019 và năm 2020. Đợt 2 sẽ mở bán 54 biệt thự và 45 liền kề còn lại. Hiện tại các lô biệt thự và liền kề đợt 1 đang giao dịch trên thị trường thứ cấp là 38 triệu/m2 và 45 triệu/m2. Như vậy doanh thu mở bán số lô còn lại đợt 2 khoảng 660 tỷ đồng, lãi gộp không dưới 500 tỷ đồng (tồn kho quý 4/2020 là 102 tỷ đồng)
Dự án Đông đường 3/2:
Trước đây UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu quy hoạch có diện tích 4,7 ha. HDC đã trúng đấu giá một phần khu đất là 2,7 ha với giá 16 tỷ đồng vào năm 2010.
Phần diện tích còn lại của khu dự án này là 1,8 ha đã được UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu bán đấu giá vào tháng 4/2019. Kết quả, Tập đoàn Tân Hiệp Phát trúng đấu giá với giá trị 394 tỷ đồng (khoảng 22 triệu đồng/m2).
Nguồn tham khảo: https://vnexpress.net/kinh-doanh/ong-chu-tan-hiep-phat-trung-dau-gia-khu-dat-vang-vung-tau-3930071.html
Hiện tại HDC đang thực hiện điều chỉnh quy hoạch 1/500, tách diện tích 2,7 ha ra thành dự án riêng (khỏi quy hoạch khu đất 4,7 ha) và đang làm hạ tầng, giá trị hàng tồn kho thời điểm quý 4/2020 là 30 tỷ đồng.
Khu đất này có vị trí rất đẹp (cạnh đường 3/2 và đối diện với khu đô thị Chí Linh của DIG) được HDC quay hoạch làm biệt thự và khách sạn. Dự kiến trong năm 2021 sẽ mở bán các lô biệt thự, lấy tiền để xây khách sạn (mỡ nó rán nó). Với giá đất giao dịch xung quanh là 55 triệu/m2, khu đất này của HDC có giá trị 1.485 tỷ đồng => Chênh lệch địa tô 1.455 tỷ đồng.
Dự án Khu du lịch Đại Dương:
Quy mô 19,6 ha với quy hoạch là khu du lịch, bao gồm biệt thự biển, condotel và các dịch vụ vui chơi giải trí. Dự án này được HDC mua từ nhóm cổ đông Nguyễn Văn Tư với giá trị 540 tỷ đồng vào năm 2017. Dự án này đã thực hiện xong đền bù GPMB và nộp tiền sử dụng đất ( 515 tỷ đồng), đang điều chỉnh quy hoạch 1/500, dự kiến thực hiện xây dựng trong năm 2021.
Theo thông tin nội bộ, đã có đối tác muốn mua lại dự án với giá 1.900 tỷ (lãi 1.385 tỷ đồng so với giá mua) nhưng công ty không bán mà sẽ tự phát triển dự án. Như vậy có thể thấy ban lãnh đạo công ty rất kỳ vọng vào tiềm năng của dự án này.
Dự án có vị trí rất đẹp, nằm trong khu quy hoạch phát triển du lịch của TP Vũng Tàu, ngay bên cạnh là khu du lịch Saigon Atlantis có vốn đầu tư 4,1 tỷ USD. Trong tương lai, khi các dự án dịch vụ du lịch phát triển (nằm trong chiến lược phát triển của Vũng Tàu), khu du lịch Đại Dương sẽ là con gà đẻ trứng vàng cho HDC.
Dự án Khu đô thị Hải Đăng:
Tổng quy mô dự án là 49 ha được chia làm 2 giai đoạn. Giai đoạn 1 có diện tích 27 ha (12 ha đất thương phẩm) được HDC khởi công xây dựng vào năm 2019 gồm 400 căn hộ, 490 căn liền kề và 213 biệt thự với tổng vốn đầu tư 2.400 tỷ đồng (cả tiền xây).
Hiện tại dự án đã hoàn thiện hạ tầng giai đoạn 1, đang xây nhà mẫu, sẽ mở bán vào đầu quý 2. Giá vốn của dự án khoảng 10 triệu/m2, giá bán trung bình dự kiến (theo giá thời điểm hiện tại) khoảng 33 triệu/m2 => Lãi gộp gần 2.800 tỷ, tương đương với vốn hóa của HDC thời điểm hiện nay.
Giai đoạn 2 của dự án có diện tích 22 ha sẽ được HDC thực hiện sau khi hoàn thành giai đoạn 1. Hiện tại đã đền bù GPMB khoảng 60%.
Khu đô thị Phước Thắng:
Quy mô dự án là 75 ha, được UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu chấp thuận đầu tư vào năm 2017. Đây là dự án có quy mô lớn và được HDC đặt nhiều kỳ vọng trong những năm tới. Hiện tại công ty đang thực hiện công tác đền bù giải phóng mặt bằng. Giá trị hàng tồn kho thời điểm cuối quý 4/2020 là 42 tỷ đồng.
Dự án khu nhà ở Đồi Ngọc Tước 2:
Quy mô dự án 14,3 ha đã nộp tiền sử dụng đất. Dự án này nằm ở vị trí đắc địa tại phường 7 TP Vũng Tàu, được thực hiện từ năm 2007. Năm 2012, HDC mở bán lần 1 với giá bán 15.000 triệu đồng/m2.
Hiện tại dự án này còn 5 ha đất thương phẩm, đang xây dự hạ tầng và mở bán đợt 2, giá bán trung bình 65 tr/m2. Doanh thu dự kiến 3.250 tỷ đồng, biên lợi nhuận gộp 85% (theo BCTC quý 4/2020) => Lãi gộp dự án 2.762 tỷ đồng, gần bằng vốn hóa HDC hiện tại.
Dự án khu đô thị sinh thái Vũng Tàu Wonderland:
Quy mô 234 ha, với 3 mặt giáp song được HDC quy hoạch làm khu đô thị sinh thái. Theo nguồn tin nội bộ, HDC đã kiểm soát 2/3 diện tích của dự án này, phần lớn diện tích còn lại chủ yếu là do nhà nước quản lý (đất sình lầy, kênh rạch) nên việc GPMB sẽ rất nhanh.
Với vị trí vô cùng thuận lợi khi nằm giữa trung tâm TP. Vũng Tàu – TP. Bà Rịa – Đảo Long Sơn (khu lọc hóa dầu) – Cảng Cái Mép Thị Vải. Ngoài ra thì khoảng cách từ khu đô thị này đến các trung tâm kinh tế vùng Đông Nam Bộ là TPHCM, Biên Hòa, Bình Dương và Long An cũng sẽ được rút ngắn khi cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu được đưa vào sử dụng năm 2025 thì Vũng Tàu Wonderland sẽ là khu đô thị đẳng cấp thu hút giới thượng lưu về đây sinh sống.
Ngoài ra, dự án Ecotown Phú Mỹ còn 1 số nền biệt thự và lô đất xây chung cư chưa bán. Dự án Fusion Suite cũng còn 1 số căn condotel chưa bán. Hai dự án này tạm thời không tính đến.
Các dự án khác:
Ngoài các dự án ở trên, HDC còn nhiều khu đất khác đều là đất sạch nhưng quy mô nhỏ hơn như dự án Bãi Dâu 1,3 ha; dự án chung cư đồi Ngọc Tước 6.900 m2 và dự án chung cư Thống Nhất 2.641 m2. Bên cạnh đó, còn một số khu đất khác không được ghi nhận trên BCTC, điển hình là khu đất 2 ha tại đường Nguyễn Thái Học, Phường 7, TP Vũng Tàu mà HDC đang làm trụ sở và cho thuê. Hiện tại giá đất mặt đường Nguyễn Thái Học và những phố xung quanh đang giao dịch không dưới 80 triệu đồng/m2. Như vậy nếu tính theo giá thị trường thì khu đất 2 ha này của HDC có giá trị khoảng 1.600 tỷ đồng.
Năm 2020, HDC cũng đã chốt được dự án Khu du lịch Bãi Nhát tại Côn Đảo, diện tích khoảng 44 ha (xuất hiện tồn kho 500 triệu đồng trong BCTC quý 4/2020).
HDC là một trong số ít doanh nghiệp bất động sản duy trì được tốc độ tăng trưởng lợi nhuận kép trên 20%/năm từ năm 2015 đến 2020. Giai đoạn từ năm 2021 trở đi sẽ đánh dấu sự tăng trưởng mạnh mẽ hơn khi hàng loạt dự án quy mô lớn được đưa vào kinh doanh như Ngọc Tước II, Đông 3/2, The Light City, Đại Dương, Phước Thắng, Wonderland,…
• Điểm nhấn đầu tư:
HDC tiền thân là doanh nghiệp nhà nước nên thừa hưởng nhiều lợi thế với quỹ đất sạch lớn (gần 100 ha đã hoàn thiện pháp lý) với giá vốn thấp. Nếu tính theo giá thị trường hiện nay, chênh lệch địa tô những khu đất này gấp nhiều lần vốn hóa 2.900 tỷ đồng của công ty.
Thành phố Vũng Tàu với 3 mặt giáp biển nên việc mở rộng quỹ đất là rất khó, trong khi đó HDC có lợi thế quỹ đất hơn 400 ha, đủ để phát triển các dự án trong ít nhất 10 năm tới. Bà Rịa – Vũng Tàu là tỉnh có mức thu nhập bình quân theo đầu người cao thứ 3 cả nước (sau TPHCM và Hà Nội), có nhiều khu công nghiệp lớn, dịch vụ cảng biển, dầu khí và du lịch phát triển mạnh. Ngoải ra, hạ tầng giao thông cũng đang được quy hoạch đồng bộ (sân bay Gò Găng, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, mở rộng quốc lộ 51,…) nên thị trường bất động sản sôi động trong những năm gần đây, giá đất tại Vũng Tàu đã tăng từ 200 – 300% trong giai đoạn 2018 – 2020 đã thu hút sự quan tâm của những nhà đầu tư lớn như Vingroup, FLC, Tân Hiệp Phát, BRG, Novaland, Sungroup,… Trong đó đáng chú ý là Tập đoàn Sovico mới đây đã đề xuất với UBND Bà Rịa – Vũng Tàu nghiên cứu làm 2 sự án lớn có quy mô 2.200 ha tại Tp Vũng Tàu, gần sát các dự án Khu du lịch Đại Dương, Hải Đăng, Phước Thắng và Wonderland của HDC. Năm 2021 khi dự án sân bay Long Thành và cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu được khởi công, cùng với đó là Vingroup thực hiện dự án hơn 800 ha tại huyện Châu Đức, Sovico thực hiện 2 dự án tại Tp Vũng Tàu, khi đó thị trường bất động sản Bà Rịa - Vũng Tàu sẽ rất tiềm năng và sôi động.
Thời gian gần đây, ông Trần Minh Chính (cổ đông lớn) liên tục bán ra cổ phiếu, tuy nhiên lực cầu hấp thụ rất tốt nên HDC vẫn giữ vững ở vùng đỉnh 43 – 45. Việc ông Chính bán ra cũng không có gì khó hiểu vì ông ấy là nhà đầu tư tài chính, đạt kỳ vọng lợi nhuận thì bán chốt lãi, điều quan trọng là bên mua số lượng lớn như vậy chắc chắn không phải là nhà đầu tư nhỏ lẻ mà phải có tổ chức hoặc tay to mua vào. Theo thông tin em được biết hiện tại có 2 quỹ nước ngoài đang mua vào, trong đó có Dragon Capital. Nhóm quỹ này đang muốn gia tăng nhanh tỷ lệ sở hữu để cử người vào HĐQT trong kỳ ĐHCĐ năm 2021.
Theo đánh giá của cá nhân ông Chính đã bán gần xong số lượng cần bán (khả năng giữ lại khoảng 10%) và sẽ bán giá cao dần lên. Ông Chính và đối tác đang mua lại đã đàm phán về vùng giá giao dịch rồi nên HDC sẽ giằng co vùng 43 – 45 trong vài phiên tới để sang tay cho nhau trước ngày chốt danh sách tham dự ĐHCĐ (ngày 18/03). Bên mua họ mua giá 4x thì sẽ kỳ vọng lên 1xx.xxx mới bán nên vùng giá 4x là cơ hội để các bác lên tàu chuẩn bị cho sóng lớn khi anh Chính bán xong.
