Gia đẹp cứ mua, cứ phiên đỏ mình gom thêm. Gom từ giờ đến giá 50 thì dừng. Sau đó xem xét tiếp
2 Likes
bác chịu khó mò mẫm tìm tòi nghiên cứ ghê. ở đâu cũng thấy có mặt
m lên đây để học hỏi kiến thức và kinh nghiệm thôi. phân tích cũng theo 1 khía cạnh nào đó, hihi
Hôm nay giá bắt đầu đỏ. Em cũng đang nghiên cứu nhưng có vẻ chưa bắt đầu hình thành dự án phải không các bác? Quỹ đất HLD rộng nhưng chưa triển khai dự án. Em chưa thấy thông tin trên BCTC. Mò trong họp ĐHCĐ thì cũng chưa có nội dung nào bất thường. Mà anh này năm nay cho cái kế hoạch thận trọng kinh? Sụt hẳn so với các năm trước. Hay DN đang trong giai đoạn chạy đà ban đầu vậy ạ?
1 Likes
Bạn chịu khó đọc hết các thông tin trong room là sẽ yên tâm múc full nhé! Giá đỏ tích lũy ntn quá ngon.
Đây là trích trong báo cáo tài chính soát xét 6 tháng đầu 2021 ( vào hudland.com.vn/quan hệ cổ đông để tải bctc về mà đọc)
Năm nay là năm chững của HLD bác ạ, họ còn 1 ít sản phẩm chung cư CT15 bên Long Biên và nhà ở Bắc Ninh đem ra bán dần, sẽ có thêm lợi nhuận. Cơ bản thì năm nay không cần để ý quá nhiều đâu. Cuối năm xây xong Hạ tầng kỹ thuật của khu Bình Giang là đầu năm sau bán được rồi, cua to sẽ nằm ở đó.
Thông tin quỹ đất HLD bác chịu khó tìm thêm trong Báo cáo thường niên các năm nhé, đủ chi tiết đấy.
2 Likes
Hay quá, cảm ơn bác, tối nay em mò xem. Mới dừng lại ở mò nội dung ĐHCĐ 
1 Likes
Mình được biết quý 4 mới khởi công thì trong năm chắc chưa xong đc Hạ tầng đâu bạn, nhanh thì quý 3, Quý 4 năm sau mới mở bán. Đối vs đất cơm k ăn gạo còn đó, càng gâm lâu càng có giá thôi. 1 doanh nghiệp không có nợ vay như HLD thì chả sợ gì cả.
2 Likes
L18, dự án Bắc Cầu Hàn, cũng ở Hải Dương. Có giá đền bù, GPMB vào khoản hơn 300k/m2
- L18 là cty chuyên về xây dựng (BDS là tay trái). Bắc Cầu Hàn lại là dự án đầu tay của L18 nên mình nghĩ sẽ có thể có những vướng mắc, bỡ ngỡ trong quá trình hình thành 1 đô thị.
Mặc dù cũng là 1 dự án cơ bản khá ngon đấy! Và vốn hóa được NĐT đẩy giá lên cao gấp 2 HLD rồi (2 cty tương đồng về quỹ đất ~ 100 ha). - HLD là cty chuyên nghiệp, giàu kinh nghiệm đã làm thành công rực rỡ nhiều da BDS, đang dc định giá siêu rẻ. Nên mình chọn HLD vì an toàn hơn.
Và ông HLD khi book lãi khủng luôn chia chác rất đẹp vs cổ đông.
HLD: AN TOÀN + KỲ VỌNG LỚN.
2 Likes
Ở đây mình chỉ nói là giá đất đền bù GPMT của dự án. Vì cả hai dự án đều là từ đất nông nghiệp. Chưa xét đến khía cạnh năng lực về BĐS.
1 Likes
Thêm ý này: một khu đô thị siêu nhỏ ( vài ha) có thể phân lô, bán nền và để dân ở 1 cách tự phát k vấn đề gì.
Một đô thị lớn ( vài chục ha trở lên) mà là 1 chủ đầu tư BĐS không chuyên sau này khó có thể thu hút được dân về ở. Đô thị siêu lớn ông có kinh nghiệm vận hành, quản lý, xây dựng tiện ích để dân có thể hút về không (để bán được các giai đoạn sau) đấy lại là câu chuyện rất quan trọng cần đến KINH NGHIỆM, SỰ CHUYÊN NGHIỆP đấy nhé!
Có phải cứ ông nào cũng xin đất, làm dự án lớn, siêu lớn mà sống nổi đâu.
1 Likes
Cảm ơn bác đã chia sẻ, những thông tin quý giá, để nhìn nhận đánh giá thêm.
1 Likes
Bạn hiểu nhầm ý của mình ( có thể do lỗi mình k nói rõ ràng)
Nếu nói về đền bù giá đất: Hudland bình giang tầm 110tr/ sào ~ 305k/ m2. Ý mình nói là quỹ đất ấy được định giá trong vốn hóa ấy ( phản ánh vào cổ phiếu).
L18 - trừ đi các tài sản khác và nợ thì đang dc định giá tầm 800k/m2 dự án này. Cũng rất ngon. Tuy nhiên mình k chọn là vì HLD yên tâm hơn.
Bác có thể bật mí hoặc chia sẻ thêm công thức về cách định giá trên không ạ? Em là người mới, nên kiến thức cũng còn hổng nhiểu a. Em cảm ơn bác
1 Likes
Anh/em trong group đang cầm HLD cảm thấy rất may mắn vì chủ PIC là người phân tích chuyên sâu và rất có kinh nghiệm về đầu tư doanh nghiệp BĐS giúp nhiều anh em chưa có kinh nghiệm có cơ hội được học thêm. Cá nhân mình rất tin tưởng vào tương lai tươi sáng của cổ đông HLD sau khi đã tìm hiểu và phân tích mọi thông tin.
2 Likes
Mình tính ra cái con số này là để loại bỏ hoàn toàn nhiễu từ những yếu tố khác trong bctc ảnh hưởng đến phân tích định lượng CHI PHÍ CƠ HỘI NĐT BỎ RA ĐỂ CÓ 1 M2 ĐẤT DỰ ÁN (tổng thể diện tích). Có 2 trường hợp:
- Doanh nghiệp đi mua lại quỹ đất, hoặc đổi đất lấy hạ tầng với chính quyền thì trong báo cáo tài chính phản ánh rõ. Rất dễ.
- Trường hợp doanh nghiệp xin dc dự án như HLD hay L18 thì bản thân cái quỹ đất ấy nó không được phản ánh trong báo cáo tài chính. ( bạn tìm thử mà xem k có đâu).
Trong trường hợp 2, tất cả mọi chi phí sau đó mình loại bỏ hết để loại nhiễu, để chỉ tính chi phí cơ hội NĐT bỏ ra thêm để có 1 m2 dự án ( đền bù gpmb, nộp tiền sd đất, thiết kế xd… những cái này tính vào chi phí giá thành/ m2 đất về sau.)
Công thức = [Tổng vốn hóa thời điểm tính - (tổng tài sản - tổng nợ)]/ diện tích dự án ( m2).
Diện tích thì tùy bạn thích dùng tổng diện tích dự án hay diện tích đất ở được bán cũng dc ( mình dùng cả 2, nhiều trường hợp nó xây nhiều chung cư thì dùng mỗi diện tích đất ở nó không phản ánh đủ).
1 Likes
Mình ví dụ tác dụng của nó nhé:
1 công ty có tài sản tiền mặt + các tài sản khác ( không tính nợ) 500 tỷ với 1 công ty có 100 tỷ. Nhưng 2 ông có quỹ đất như nhau thì công thức trên sẽ loại nhiễu đi để thấy định giá quỹ đất thằng nào rẻ hơn.
Với ae khi đánh giá quỹ đất 1 cty bds cẩn thận toàn đếm cua trong lỗ. Có thằng hàng nghìn ha nhưng năng lực triển khai không có, đất thì chưa dc đền bù, pháp lý chưa có gì là KHÔNG BAO GIỜ ĐƯỢC TÍNH, kẻo ăn cú lừa to đùng đó! Toàn tự vẽ vời ra thôi. Cứ đền bù rồi MỚI TÍNH cho chắc ăn.
2 Likes