Mối liên hệ nào giữa lạm phát và BĐS?
-
Nhìn thoáng qua, ta sẽ thấy lạm phát và BĐS có vẻ như chẳng có mối liên hệ nào. Vì lạm phát tính trên 1 rổ hàng hóa đại diện trong đó có thể có một phần nhỏ là vật liệu xây dựng. Còn giá cả BĐS lại phụ thuộc vào cung cầu, nhân khẩu, mức độ khan hiếm,…
-
Nhưng về dài hạn, lạm phát và BĐS di chuyển cùng hướng với nhau. Lạm phát tăng sẽ dẫn đến tiền lương tăng và chi tiêu cho nhà cửa cũng tăng theo, từ đó đẩy giá thuê, mua BĐS tăng vọt. Có trường hợp còn có tốc độ tăng nhanh hơn tốc độ lạm phát.
Thị trường BĐS khá đa dạng
-
Khi đề cập đến BĐS, chúng ta chỉ nghĩ đến thị trường căn hộ, nhà ở. Nhưng thật ra thị trường BĐS rất đa dạng. Bên cạnh thị trường nhà ở là thị trường văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại, kho bãi, khách sạn,…
-
Có 2 hình thức tạo lợi nhuận khi đầu tư BĐS: là tạo thu nhập ổn định từ tiền cho thuê và giá trị tài sản tăng theo thời gian.
Hiện tại, một doanh nghiệp BĐS mà mình có quan tâm là:
CRE: BĐS Thế kỉ, hoạt động mạnh trong các ngách BĐS.
1. Đôi nét về CRE:
-
CRE: CTCP Bất động sản Thế Kỷ (CENLAND) thành lập từ năm 2001, với tư cách là
công ty con của Cengroup, là công ty môi giới bất động sản lớn nhất miền Bắc và là một trong những thành viên sáng giá của Hội Môi giới BĐS Việt Nam. -
CRE hoạt động trong 3 lĩnh vực chính: (1) nguồn hàng và tư vấn phát triển sản phẩm (2) quản lí tài sản BĐS (3) Mua – Bán – Thuê – Cho thuê BĐS. CRE sở hữu nhiều nền tảng công nghệ BĐS với tính năng thẩm định giá tốt và uy tín.
-
CRE ngày càng khẳng định vị thế với mức tăng vốn điều lệ từ 10 tỷ (năm 2007) và đến hiện tại là 2.016 tỷ đồng. Vốn hóa thị trường hiện tại là hơn 7.640 tỷ đồng.
-
CRE sở hữu 7 công ty con và nhiều công ty liên kết gián tiếp, trải rộng từ khâu tư vấn, nghiên cứu, khai thác, tư vấn pháp lí đến khâu môi giới, vận hành, quản lí BĐS và đào tạo hành nghề môi giới BĐS.
2. Về thành phần cổ đông:
- CRE khá cô đặc khi các Tổ chức nắm giữ hơn 65%, trong đó công ty mẹ là CTCP Tập đoàn Thế kỉ.
- Tiếp theo là đối tác gần đây của CRE là CTCP IPA nắm giữ hơn 10.91%. Sau quá trình tăng vốn, IPA cũng dự kiến giải ngân 220 tỷ đồng để mua 22 triệu cổ phần phát hành thêm tỷ lệ 1/1 ra công chúng của Bất động sản Thế Kỷ .
3. Về các chỉ số tài chính:
- Về tài sản: tài sản của CRE ổn định và tăng trưởng đều. Trong đó, tỉ trọng lớn đến từ khoản phải thu nhưng không đáng lo ngại vì đối tác hầu hết thuộc hệ sinh thái CENLAND. Theo BCTC năm 2021, CRE ghi nhận tổng tài sản tăng trưởng mạnh hơn 64% lên 6.270 tỷ trong bối cảnh công ty đang đẩy mạnh các hoạt động đầu tư thứ cấp.
- Về nguồn vốn: Cuối năm 2020, nguồn vốn CRE gia tăng đến từ khoản vay và thuê tài chính dài hạn. Bên cạnh đó, CRE vừa tăng Vốn góp chủ sở hữu tăng từ 960 tỷ lên 2.016 tỷ đồng vào Q4.2021. Và có kế hoạch tiếp tục tăng vốn từ gần 2,016 tỷ đồng lên gần 4,637 tỷ đồng.
- Về biên lợi nhuận: CRE cho thấy kịch bản tích cực với các hệ số biên lãi có đà tăng trưởng trong 6 tháng cuối năm 2021. Vòng quay hàng tồn kho cải thiện cho thấy số lượng bán hàng tăng vọt, nguồn cầu BĐS trong giai đoạn dịch bệnh vẫn còn nhiều dư địa.
4. Về KQKD gần nhất:
-
CRE ghi nhận KQKD năm 2021 với doanh thu thuần cả năm đạt 5.597,58 tỷ đồng (+164,3% so với năm 2020), đạt 112% so với kế hoạch đặt ra. Đây là kết quả cao nhất từ khi thành lập công ty và dẫn đầu trong các công ty dịch vụ BĐS tại Việt Nam.
-
LNST ghi nhận mức kỷ lục mới 450,5 tỷ đồng (+50% so với năm 2020), hoàn thành 110,4% kế hoạch cả năm. Lợi nhuận sau thuế công ty mẹ đạt 457,98 tỷ đồng. Lãi cơ bản trên cổ phiếu đạt 3.670 đồng.
5. Tiêu điểm đầu tư:
(1) Vị thế hàng đầu trong lĩnh vực môi giới BĐS:
-
CRE chiếm 14% thị phần toàn quốc và 40% thị phần miền Bắc (thị trường chính của CRE). Tại thị trường miền Nam, dự báo sẽ tăng mạnh trong những năm tới nhờ nỗ lực mở rộng thị phần.
-
CRE cũng đang đẩy mạnh chiến lược cạnh tranh phí hoa hồng thấp nhằm giành được nhiều thị phần hơn. Theo VNDS ước tính thị phần của công ty sẽ tăng từ mức 14% năm 2020 lên khoảng 20% trong năm 2023.
(2) Mảng dịch vụ môi giới: Hưởng lợi từ sự phục hồi của thị trường BĐS sau giai đoạn đại dịch:
- Trong Q4/2021, doanh thu của mảng dịch vụ môi giới đạt 337.8 tỷ đồng, +23,7% so với cùng kỳ. Trong cả năm 2021, doanh thu của mảng dịch vụ môi giới + 40% đạt 1.440 tỷ đồng. Đây là tín hiệu tích cực cho CRE. KQKD năm nay của Công ty rất khả quan trong bối cảnh thị trường BĐS chịu ảnh hưởng nặng nề của dịch COVID19.
-
CRE ghi nhận tăng trưởng mạnh mẽ tại thị trường phía Nam trong năm 2021: Doanh thu của CTCP Cen Sài Gòn do CRE nắm giữ 80%, đã tăng trưởng gấp đôi, đóng góp 10% vào doanh thu mảng dịch vụ môi giới của CRE sau khi thay đổi ban lãnh đạo mới.
-
Cen HCM (Văn phòng Đại diện của CRE) – thành lập năm 2020, chuyên phân phối sản phẩm tiêu chuẩn tại các dự án lớn (Vinhome, Novaland,…) – cũng ghi nhận KQKD khả quan, với doanh thu đạt 30-35%
-
Nền kinh tế hồi phục, mặt bằng lãi suất thấp, hoạt động trở lại bình thường chắc chắn cũng sẽ hỗ trợ hoạt động giao dịch BĐS; CRE sẽ là hưởng lợi khi không ngừng mở rộng thị phần trong mảng môi giới BĐS.
(3) Mảng đầu tư thứ cấp: Bổ sung 4 dự án lớn vào danh mục dự án
- Bên cạnh hoạt động bán hàng, CRE còn triển khai đầu tư vào các dự án mới như: Louis City Hoàng Mai, Hinode Royal Park, C-Sky View, Trinity Tower, dự án khu khách sạn và dịch vụ ven biển phía Đông Nam đảo Tuần Châu,…
- Nhiều dự án sắp được triển khai trong năm 2022-2023. Các dự án trên sẽ có tỷ lệ hấp thụ cao nhờ (1) nhu cầu mạnh mẽ trong các đợt mở bán trước (dự án Hoa Tiên); (2) các dự án có vị trí đắc địa – gần biển hoặc các khu đông dân cư, thu nhập cao - nơi một vài dự án lớn khác trong quá khứ đã mở bán rất thành công
(4) CRE không ngừng Mở rộng hợp tác:
-
CRE và IPA sẽ hợp tác cộng hưởng năng lực đầu tư và sức mạnh tài chính của hai bên để tạo ra những sản phẩm có chất lượng cho thị trường đầu tư và dịch vụ BĐS. (đã đề cập đến IPA ở bài viết: IPA:cổ phiếu tích sản.
-
CRE ký kết với nhiều đối tác khác để trở thành đơn vị phân phối chiến lược của dự án, như Happy One – Central, Khu đô thị Xanh Villas, Kiến Hưng Luxury, Sapa Jade Hill, Vườn Vua Resort & Villas,…
-
CRE kết hợp tác chiến lược với Vinahud bổ sung vào 3 dự án: KĐT sinh thái, vui chơi giải trí Viên Nam (Kỳ Sơn, Hòa Bình), dự án Parahills (Cao Phong, Hòa Bình) và dự án Làng Hoa Tiền Phong (Mê Linh). Dự kiến các dự án sẽ ra hàng trong quý II và quý III/2022 và CRE sẽ là đơn vị độc quyền trong việc tiếp thị và phân phối dự án.
-
Tại ĐHĐCĐ bất thường, Chủ tịch HĐQT ông Nguyễn Trung Vũ cho biết: CRE đã bắt tay với các chủ đầu tư lớn như: Hồng Lam Xuân Thành, Vinhomes, Novaland, V.F.I Group,… hứa hẹn nguồn hàng và tài chính dồi dào cho kế hoạch 2022.
(5) Kế hoạch tăng vốn: cho đầu tư phát triển và tăng vốn điều lệ lên 4.636 tỷ
-
CRE dự kiến phát hành hơn 60 triệu cổ phiếu thưởng, Tỷ lệ thực hiện quyền là 100:30. Nguồn vốn phát hành sẽ trích từ lợi nhuận sau thuế chưa phân phối của Công ty.
-
CRE dự kiến chào bán gần 202 triệu cổ phiếu với giá 10,000 đồng/cp (thấp hơn 72% thị giá chốt phiên 14/03). Tỷ lệ thực hiện quyền là 1:1.
- Ngoài ra, HĐQT dự kiến góp vốn thành lập Công ty con là CTCP CEN Hồ Chí Minh. Vốn điều lệ của đơn vị này là 20 tỷ đồng, CRE sẽ sở hữu tối đa đến 94% vốn.
6. Định giá hấp dẫn:
-
CRE duy trì tăng trường cao, hướng tới trở thành một bluechip với vốn hóa hàng chục nghìn tỷ đồng. Doanh thu năm 2022 có thể đạt trên 10.000 tỷ và có thể cán mốc tỷ đô trong năm 2023.
-
Với các tiêu điểm đầu tư trên, CRE cho thấy tiềm năng hấp dẫn với vùng giá hiện tại khá rẻ, vùng giá mục tiêu: 45.000/cp.
