HPX là doanh nghiệp BĐS có tiếng tại Việt Nam, trong quá khứ doanh nghiệp đã từng triển khai các dự án lớn như tổ hợp TMDV, văn phòng & căn hộ Roman Plaza, khu chung cư The Pride, The Vesta, nhà phố thương mại Vạn Phúc, KĐT mới Phú Lương, KĐT Central Lake, HPC Landmark 105, KĐT Văn Phú, …
1. Quá khứ nhiều tham vọng.
Do trước đó HPX đã khai thác gần hết quỹ đất trong thành phố Hà Nội, nên bắt bắt đầu từ năm 2021 khi vĩ mô ngành BĐS trở nên thuận lợi, lãi suất ở mức thấp, HPX đã đẩy mạnh gia tăng vay nợ nhằm tiếp tục thâu tóm và triển khai các dự án. Đỉnh điểm đến hết Q1/2022, tổng nợ vay tài chính của doanh nghiệp là 5.509 tỷ, gấp 1.8 lần so với vốn chủ sở hữu.
Trong một bối cảnh vĩ mô thuận lợi, việc gia tăng nợ vay để thâu tóm và đầu tư phát triển dự án sẽ thì sẽ đem lại cho doanh nghiệp nhiều sự kỳ vọng, nhưng khi bối cảnh vĩ mô đảo chiều thì điều này sẽ là rủi ro rất lớn đối với những doanh nghiệp có nợ vay ở mức cao. Đến tháng 9/2022, NHNN bắt đầu tăng lãi suất và siết chặt các điều kiện về tín dụng để kìm hãm sự tăng trưởng nóng sốt của thị trường BĐS, điều này đã khiến cho các doanh nghiệp BĐS rơi vào tình trạng rất khó khăn, đặc biệt là các doanh nghiệp tận dụng đòn bẩy ở mức quá cao như HPX, NVL, DPR …
Đầu năm 2022, bối cảnh ngành BĐS bắt đầu có dấu hiệu tiêu cực do các thông tin liên quan bắt bớ và việc siết chặt tín dụng cho vay BĐS, điều này đã khiến cho giá cổ phiếu HPX sụt giảm khoản 30%, từ mức 34 nghìn/cổ phiếu xuống còn 24 nghìn/cổ phiếu. Nhưng đến cuối tháng 9/2022, sau NHNN tăng lãi suất thì sự mất cân đối tài chính do vay nợ quá nhiều của HPX bắt đầu bộc lộ rõ hơn, điều này đã khiến cho giá cổ phiếu HPX giảm sàn liên tục, đồng thời trong quá trình giảm giá của cổ phiếu thì một lượng lớn cổ phần của chủ tịch HPX đã bị các bên cho vay đem ra bán giải chấp, ngoài ra cổ đông tổ chức lớn nhất của HPX tại thời điểm đó là Dragon Capital cũng thoái sạch khoảng 12% cổ phần chỉ trong vòng 1 năm. Kết thúc năm 2023, giá cổ phiếu giảm từ mức trên 20 nghìn/cổ xuống xuống thấp nhất chỉ còn 3.8 nghìn/cổ phiếu.
2. Hoạt động kinh doanh dần tích cực trở lại.
Trong Q1/2024, kết quả kinh doanh của HPX đã ghi nhận sự tích cực trở lại, doanh thu của doanh nghiệp đạt 323 tỷ, tăng trưởng 116%, lợi nhuận sau thuế đạt 15.7 tỷ, tăng mạnh so với mức lỗ 26 tỷ trong cùng kỳ năm trước.
Hàng tồn kho của HPX tại thời điểm cuối Q1/2024 là 2.895 tỷ, các dự án hiện nay mà HPX đang tập trung triển khai là dự án Tuy Hòa, Phú Yên, KĐT Đề Thám Cao Bằng, KĐT phía Nam TP Bắc Giang, …
Trong Q1/2024, HPX ghi nhận một điểm sáng tích cực đó là giá trị người mua trả tiền trước của doanh nghiệp đã tăng thêm 673 tỷ, giá trị người mua trả tiền trước của HPX chủ yếu là tại dự án KĐT Đề Thám Cao Bằng, KĐT Phía Nam TP Bắc Giang, … Với việc khoản mục người mua trả tiền trước tăng mạnh, điều này đã chứng tỏ rằng tiến độ bán hàng của HPX đang rất tốt và các dự án của doanh nghiệp rất hấp dẫn trong mắt của các NĐT.
3. Các dự án mà HPX đang triển khai.
I. HP Mai Pha Riverside.
Dự án Pha Mai Riverside tọa lạc ngay vị trí vàng của trung tâm của Thành Phố Lạng Sơn, dự án với quy mô 91.73 Ha, diện tích đất ở khoảng 33.6 Ha, giá trị đất nền của dự án này khoảng 10.000 tỷ.
II. HP Naia City Móng Cái.
HP Naia City Móng Cái có vị trí rất đặc địa, khi mà dự án này sở hữu hệ thống giao thông thuận tiện do nằm sát cửa khẩu Quốc tế Móng Cái (Một trong những cửa khẩu lớn nhất Việt Nam). Ngoài ra, trong phạm vi bán kinh khoảng 30km của dự án HP Naia City Móng Cái có rất nhiều dự án BĐS lớn như Kalong Riversie, Promexco Móng Cái, Hải Yên Villas, KĐT Hồng Vận, … Với việc có nhiều dự án BĐS đã và đang triển khai gần vị trí của dự án HP Naia City Móng Cai, điều này đã thể hiện sức hấp dẫn của của BĐS quanh khu vực này. Dự án HP Naia City Móng Cái có quy mô 43.8 Ha, trong đó diện tích đất ở là 10 Ha, giá trị đất nền ước tính khoảng 3.000 tỷ.
III. The Seahara Mũi Né.
Dự án The Seahara Mũi Né nằm ngay tại mặt tiền đường Võ Nguyên Giáp, nơi được mệnh danh là con đường ven biển đẹp nhất Việt Nam. Ngoài ra, cách đó khoản 10km, sân bay Phan Thiết đang dần được hoàn thiện, điều này sẽ tăng thêm tính hấp dẫn của dự án The Seahara Mũi Né trong tương lai. Giá trị đất nền ước tính của dự án này là khoảng 2.976 tỷ.
IV. HP Intermix Bắc Giang.
HP Intermix Bắc Giang là dự án có vị trí cực kỳ đắc địa khi mà nằm ngay tại trung tâm hành chính của TP Bắc Giang, dự án này chỉ cách Go Bắc Giang 50m, công viên Hoàng Hoa Thám 1km, bệnh viện Đa khoa Tỉnh 4km, UBND Tỉnh 2km, quảng trường 3/2 3km, … Với vị trí thuận tiện, mật độ dân cư xung quanh đông đúc, dự án này đang nhận được rất nhiều sự quan tâm của các NĐT, giá trị đất nền ước tính của dự án HP Intermix Bắc Giang rơi vào khoảng 2.000 tỷ.
V. HP Galaxy Cao Bằng.
KĐT HP Galaxy Cao Bằng nằm ngay trung tâm hành chính mới của tỉnh, phía trước là đường Võ Nguyên Giáp, phía sau là đường QL 3, điều này giúp cho dự án dễ dàng kết nối với các khu vực lận cận. Giá trị đất nền của dự án này khoảng 930 tỷ.
VI. The Seahara Phú Yên.
Dự án The Seahara Phú Yên có quy mô khoảng 1.4 Ha, ngoài ra dự án này còn được hưởng lợi khi mà có tiện tích công viên ven biển rộng 1.2 Ha, ngay phía trước là bãi biển Phú Lâm. Do cảnh quan được thiên nhiên ưu đãi, nhiều bãi biển đẹp, nên trong vài năm trở lại đây Phú Yên là nơi nhận được sự đầu tư để phát triển các dự án BĐS & Khu du lịch nghỉ dưỡng của nhiều tập đoàn lớn như Vingroup, TH True Milk, Vinacapital, … Với diện tích đất ở là 0.98 Ha, giá trị đất nền của dự án The Seahara Phú Yên rơi vào khoảng 576 tỷ.
VII. Khu du lịch nghỉ dưỡng Vinh Mỹ.
Khu du lịch nghỉ dưỡng Vinh Mỹ có quy mô khoảng 39.58 Ha, tổng vốn đầu tư của dự án là 1.656 tỷ, giá trị đất nền ước tính khoảng 3.000 tỷ.
4. Kế hoạch tăng vốn khủng.
Vốn chủ sở hữu hiện nay của HPX là 3.603 tỷ, theo như đại hội cổ đông được tổ chức vào ngày 26/04 vừa rồi, BLĐ doanh nghiệp lên kế hoạch sẽ huy động vốn thêm 3.000 tỷ bằng cách phát hành thêm cổ phiếu. So với quy mô của doanh nghiệp thì số tiền mà HPX dự kiến huy động là rất lớn. Ngoài ra, vốn hóa hiện tại của HPX chỉ là 1.952 tỷ, giá cổ phiếu là 6.42 nghìn/cổ phiếu, giá phát hành dự kiến của các đợt huy động đều là 10.000 đồng/cổ phiếu, vậy với mức giá hiện tại của cổ phiếu HPX thì việc doanh nghiệp phát hành thành công là rất khó. Mặc dù nợ vay của HPX đã giảm đáng kể so với thời điểm trước đó, nhưng nợ của doanh nghiệp này vẫn đang ở mức rất rủi ro, trong bối cảnh hiện nay thì những doanh nghiệp như HPX gần như không thể tiếp cận nguồn vốn từ việc đi vay và phát hành trái phiếu, vậy cách duy nhất để doanh nghiệp có được nguồn tiền nhằm duy trì hoạt động và phát triển dự án đó là phát hành tăng vốn. Để tăng khả năng phát hành thành công thì HPX cần tạo được sự hấp dẫn đối với các NĐT, và phải đẩy giá cổ phiếu lên tiệm cận mức 10.000 đồng/cổ phiếu (Mức giá bằng với giá phát hành).
5. Khuyến nghị.
HPX là doanh nghiệp có nhiều sự kỳ vọng, nhưng do vấn đề mất cân đối tài chính nên cổ phiếu này vẫn có nhiều sự rủi ro tiềm ẩn. NĐT có thể tham gia mua gom cổ phiếu HPX với tỷ trọng nhỏ từ vùng giá 5.5 – 6.5, nếu các Bigboy và dòng tiền lớn không thể giữ cho giá cổ phiếu trên ngưỡng 5.5 thì NĐT tiến hành cắt lỗ. Việc đầu tư vào cổ phiếu HPX hiện nay khá rủi ro, nhưng lợi nhuận kỳ vọng là rất lớn, nếu giá cổ phiếu không diễn biến đúng như kỳ vọng thì NĐT nên tiến hành cắt lỗ sớm.
Nội dung được phân tích bởi đội ngũ ALIAS (vui lòng copy nhớ ghi nguồn):
MR TRỊNH THẾ HOÀN – Giám đốc TVĐT VPS.
MR TRẦN QUANG CHUNG – Trưởng phòng phân tích.