Nếu theo dõi Mr.PC từ những ngày đầu, không khó để độc giả nhận ra, IDC là một trong những cp đầu tư Mr.PC khuyến nghị, khi ấy IDC bắt đầu có sự chuyển dịch cơ cấu BLĐ khi Bộ Xây Dựng quyết định thoái vốn vào giai đoạn cuối 2020 đầu 2021 sang 02 Cổ Đông lớn đã lộ diện đó là Công ty TNHH Tập đoàn Bitexco (Bitexco) và CTCP Tập đoàn SSG (SSG) sở hữu với tỷ lệ bằng nhau là 22.5%. Khi ấy, IDC quanh vùng giá 2x…Để rồi, khi mọi chuyện ngã ngủ, SSG đã dần thể hiện mình là tay chơi xuất sắc nhất khi là cổ đông lớn còn lại đến thời điểm hiện tại (các cô đông lớn khác đều thuộc hệ sinh thái của BLĐ SSG, tham khảo thêm tại mục cổ đông lớn). Kể từ đó, IDC đã có một bước tăng giá ngoạn mục, đi một mạch từ vùng đáy 25 lên 85 (sau chia cổ tức), tăng 3.4 lần trong niềm hân hoan của cổ đông.
Hơn một năm sau, đến hiện tại, 20/11/2022, khi nhìn lại, trong cơn sóng xuống được cho là lịch sử của TTCK VN, VN-Index đã có mức giảm gần 40% từ 1550 về 975 điểm, đã cuốn theo thành quả tăng giá hơn 2 năm của hầu hết cổ phiếu trên sàn, trong đó có IDC, khi thị giá đã một lần nữa trở về vùng giá 25 vào phiên 16/11…Để mở ra một cơ hội đầu tư tiếp tục vào IDC với giá trị thật hấp dẫn.
Vậy, chúng ta cùng ngồi lại, phân tích IDC thử xem DN này có đáng để đầu tư một lần nữa, hay còn tốt hơn lúc ban đầu ấy nữa:
I. Điều gì đang diễn ra:
Nửa đầu năm 2022, trong cơn tăng giá miệt mài của VN-Index và duy trì ở vùng đỉnh lịch sử trên 1500 điểm, thì lúc bấy giờ xuất hiện nhiều tin đồn liên quan đến việc bắt bớ các Chủ tịch DN vướng nhiều sai phạm, điển hình là tại FLC, Tân Hoàng Minh và nhóm Louis…VN-Index đã bắt đầu lao dốc từ đầu tháng 4/2022. “Nước lên thuyền lên” và khi thủy triều rút, IDC cũng đã bị giảm khá mạnh với 02 giai đoạn mang tính khác nhau với tổng mức giảm gần 65% so với đỉnh:
- Tháng 4/2022: Xuất hiện thông tin Chủ tịch Lê Bá Thọ từ nhiệm, IDC giảm 48% từ đỉnh 71.
- Tháng 8/2022: Sau nhịp hồi tốt từ 37 lên 67.5 khi KQKD tích cực, IDC lại một lần nữa bị cuốn theo thị trường, giảm về thấp nhất là 23.6, giảm 65%.
Đáng chú ý, tới thời điểm hiện tại gần cuối tháng 11/2022, chưa có bất kì thông tin bất lợi nào liên quan đến IDC, vậy thì lý do giảm giá được cho là khả thi nhất có lẽ đến từ việc bị ép bán liên đới do sử dụng margin quá nhiều của NĐT: Ví dụ NĐT nắm 03 CP A, B và C, khi đến mức force-sell do chạm tỷ lệ margin phải xử lí, do A, B đã dư sàn nên ko bán được, thì C (TH này là IDC) bị ép bán dần do vẫn có thanh khoản…Đây là hiện tượng điển hình thời gian qua. Hoặc cũng có thể, chính niềm tin vào IDC quá nhiều mà NĐT đã nắm giữ IDC ở mức “Full margin” và bị ép bán – IDC sàn 10% 4 phiên liên tục và được giải cứu sàn ở phiên thứ 5, tức giảm gần 50% trong 5 phiên!
II. Đánh giá KQKD từ khi chuyển đổi cách hạch toán LN:
Trước khi về tay SSG vào đầu 2021, LNST mỗi năm của IDC trong 5 năm gần nhất chỉ từ: 210 đến 450 tỷ. Tuy nhiên, từ quý 1.2022 trở đây, do thay đổi cách hạch toán LN 1 lần khi đáp ứng đủ kiều kiện theo điều 79, TT số 200/2014/TT-BTC thay vì chia đều 50 năm như trước đây, từ đó giúp IDC có dòng tiền từ LNST tốt hơn để thực hiện tăng vốn, chia cổ tức…
Minh chứng cho điều này, sau quý 2.2022 bùng nổ biên LNG đạt 56% (trước đây quanh 15-20%), LNST đạt 1.467 tỷ (kỷ lục), tăng trưởng gấp 5 lần thì đến quý 3.2022, IDC tiếp tục đạt 614 tỷ đồng LNST và tăng gấp 1.5 lần sv cùng kỳ.
Có một điểm lưu ý ở BCTC của IDC, mặc dù LNST có tăng mạnh lên trong khoảng thời gian kể trên, nhưng tương ứng có sự sụt giảm mạnh mẽ từ việc book DT tại mục DT chưa thực hiện dài hạn xuống, nên chỉ bản chất kế toán thay đổi chứ chưa phản ánh nhiều về triển vọng DN khi tổng TS (=tổng Nguồn vốn) vẫn giữ nguyên 16.2 nghìn tỷ trong thời gian gần đây.
Bảng 1 : Sự chuyển dịch khoản mục của IDC trên báo cáo tài chính
Nguồn: BCTC IDC được tổng hợp tại sstock.vn
Vậy nên, những gì hạch toán trong thời gian gần đây là những gì có sẵn, giúp cho IDC có thêm nguồn LN để thực hiện nhiều điều hơn cho cổ đông như đã nói trên, hay như tiếp dưới đây là mua CP quỹ. Còn để đánh giá tiềm năng đâu tư, thì triển vọng của IDC sẽ được trình bày ở phần III.
III. Động thái của BLĐ, cổ đông lớn – Triển vọng DN:
Với diễn biến giá khá tiêu cực trong thời gian qua, thật không khó để BLĐ của IDC có những động thái tiếp tục gia tăng tỷ lệ sở hữu, nhất là tính tới thời điểm hiện tại, chưa có một thông tin liên quan nào đến việc “BLĐ, người nhà BLĐ, cổ đông lớn,…bị call margin”, trái phiếu, tin đồn tiêu cực…như hàng loạt diễn biến của các DN trên sàn. Mà lần này là một cổ đông “tuy mới mà cũ” chính là: Công ty TNHH Kinh doanh và cho thuê nhà Tân Bách Việt đăng kí mua tiếp 3 triệu cp sau khi đã mua 5 triệu cp IDC vào 11/11 – Người sở hữu là Bà Nguyễn Hồng Phương. Được biết, bà Phương cũng đồng thời SH Công ty TNHH sản xuất & thương mại Bách Việt => Tất cả đều xoay quanh CTCP Tập đoàn SSG.
Chưa dừng lại ở đó, ngày 18/11 IDC sẽ chốt chốt danh sách cổ đông, thực hiện lấy ý kiến trong tháng 12/2022, nội dung là thông qua phương án mua lại cổ phiếu IDC làm cổ phiếu quỹ và giảm vốn điều lệ, làm tăng lợi ích cổ đông.
Đây thực sự là những động thái làm gia tăng niềm tin của cổ đông IDC trong bối cảnh IDC giảm sâu, đồng thời minh chứng cho mục tiêu mà BLĐ IDC đặt ra tại ĐHCĐ vào tháng 4/2022 vừa qua:
Bảng 2: Kế hoạch kinh doanh của IDC giai đoạn 2022 – 2026:
Nguồn: Nghị quyết ĐHCĐ thường niên 2022
Như đã nói, bằng cách hạch toán mới, IDC sẽ có sức bật vô cùng mạnh mẽ trong KQKD và BLĐ của IDC đã không hề giấu tham vọng đó khi đặt KQKD giai đoạn 2022 – 2026 có thể nói là vô cùng ấn tượng: gần 8 nghìn tỷ DT và 2k8 tỷ LNTT năm 2022, con số ấy lên mức 18k tỷ và gần 6k tỷ LNTT 2026, tương ứng với CARG tăng trưởng 4 năm là hơn 20% và so với vốn hóa quanh 10k tỷ tính theo giá đóng cửa tại vùng 30 thì PE forward của IDC đâu đó chỉ quanh 3 lần (nắm giữ 3 năm hoàn vốn). Chi tiết từng mảng đóng góp cho IDC như sau:
1. Mảng BĐS KCN
IDC đã có thành tích được chứng minh trong việc thu hút các khách thuê lớn nhờ vào uy tín và chuyên môn trong lĩnh vực phát triển KCN. Một số khách thuê nước ngoài lớn tại các KCN của IDC bao gồm Honda (nhà sản xuất ôtô/xe máy), Texhong (nhà sản xuất dệt may), Lock & Lock (nhà sản xuất sản phẩm gia dụng), Nippon Steel (nhà sản xuất thép), Heineken (nhà sản xuất đồ uống) và Hyosung (nhà sản xuất công nghiệp). Ngoài ra, IDC là nhà phát triển KCN tiên phong tại Việt Nam và do đó có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực phát triển KCN, bằng chứng là KCN Nhơn Trạch I - một trong những dự án phát triển KCN đầu tiên tại Việt Nam.
Bảng 3: Tình hình các dự án KCN của IDC tính đến quý 3/2022:
Nguồn: Tác giả tổng hợp từ NĐ ĐHCĐ TN2022, phân tích của SSI, VCSC
Với vị thế và tình trạng của các KCN có sẵn, cùng với đó là việc thay đổi cách ghi nhận DT và LN như đã bàn trên, rõ ràng việc đảm bảo nguồn DT từ mảng này trong giai đoạn sắp tới theo kế hoạch của BLĐ là vô cùng khả thi, trong đó trọng tâm là KCN Hựu Thạnh tại Long An. Qua đó tạo bước đà tiếp tục phát triển giai đoạn tiếp theo từ 2026 trở đi.
2. Bất động sản dân cư:
IDC đặt mục tiêu mở rộng quy mô dự án khu dân cư lên đến 90 ha vào năm 2022-2026. Các dự án nổi bật trong tương lai bao gồm (1) khu nhà ở công nhân và dân cư Hựu Thạnh (tỉnh Long An), (2) khu nhà ở Mỹ Xuân B1 (tỉnh BR-VT) và (3) dự án khu nhà ở công nhân Nhơn Trạch (tỉnh Đồng Nai). Ngoài ra, ban lãnh đạo cũng chia sẻ rằng công ty sẽ tiếp tục phát triển các dự án KĐT nằm cạnh các dự án KCN trong lộ trình sắp tới; tổng diện tích của mỗi dự án KĐT trong tương lai sẽ tương đương 10% - 30% tổng diện tích của dự án KCN lân cận. Ngoài ra, công ty đặt mục tiêu phát triển các dự án thương mại như CONAC Plaza (tỉnh BR-VT) và khu phức hợp văn phòng -thương mại - căn hộ IDICO (Cần Thơ).
Bảng 4: Các dự án IDC đã, đang và sẽ triển khai:
Nguồn: Báo cáo phân tích của VCSC
Xét về mức độ khả thi và đánh giá chính xác hơn từ các dự án thì cần thêm thời gian vì BĐS dư cư là lĩnh vực mà đa phần IDC góp vốn và hợp tác đầu tư. Nhưng, vì chiến lược của IDC là xây dựng các khu nhà ở công nhân bên cạnh các KCN với diện tích từ 10 – 30% KCN, nên khả năm triển khai, tốc độ bán hàng và lắp đầy sẽ có hiệu quả cao. Trong đó, đáng chú ý:
- Dự án Khu đô thị và nhà ở công nhân Hựu Thạnh, tỉnh Long An có tổng diện tích 47 ha, nằm gần KCN Hựu Thạnh. Tính đến cuối năm 2021, IDC đã hoàn thành giải phóng mặt bằng 38 ha (tương đương 81% tổng diện tích dự án) với tổng mức bồi thường là 346 tỷ đồng. Chúng tôi ước tính chi phí phát triển (bao gồm chi phí đất và chi phí xây dựng) trên mỗi m2 của dự án này là khoảng 8 triệu đồng/m2 (350 USD/m2) trong khi giá thị trường hiện tại của các lô đất trong khu vực này dao động từ 25 triệu đồng/m2 đến 30 triệu đồng/m2.
- Khu nhà ở CN Nhơn Trạch 1,2. Đây là 02 dự án nằm trong quy hoạch của KCN, với mật độ xây dựng trung bình từ 50 – 70% và tổng diện tích sàn trên 170 nghìn m2/dự án.
3. Năng lượng và BOT
Đây nhìn chung là 02 mảng tạo ra dòng tiền mang tính ổn định cho IDC, là nguồn tiền giúp tăng tính thanh khoản cho việc phát triển các dự án. Cụ thể như sau:
Bảng 5: Các dự án điện và BOT của IDC:
Nguồn: Tác giả tổng hợp từ BCTN, BCTC của IDC và có tham khảo báo cáo VCSC, SSI
Với việc đã đầu tư hoàn tất, thì mỗi năm, dòng tiền mà 02 mảng này mang lại từ 3 – 3.5 nghìn tỷ. Trong đó, lĩnh vực năng lượng mang lại DT khá cao khi đóng góp tầm 3 nghìn tỷ, chủ yếu là cung cấp cho các KH tại KCN (hiện đang đầu tư thêm phát điện tại KCN Hựu Thạnh), với biên LNG tầm 7-7.5%. Còn mảng BOT, hiện IDC sở hữu 57.5% Cty HTI, đang vận hành BOT An Sương – An Lạc, với DT hàng năm mang lại cho IDC ước tính từ 400 – 450 tỷ đồng vs biên LNG quanh 45 – 55%!
IV. TỔNG KẾT VÀ ĐỊNH GIÁ:
Trên đây là tất cả những diễn biến của IDC trong hơn 1 năm qua, đồng thời là những tiềm năng tăng trưởng với khối tài sản mà IDC đang nắm giữ. Có thể nói, đây là một trong những DN cực kỳ chất lượng mà bản thân Mr.PC khá tâm đắc và rất đáng để đầu tư: triển vọng, tiềm năng, cơ cấu và tiềm lực tài chính, năng lực kinh doanh của BLĐ cùng với đó là ngành nghề hợp thời…Và tham vọng của BLĐ với KH kinh doanh GĐ 2022 – 2026 sẽ được Mr.PC đánh giá chi tiết trong bảng cao cùng với ĐỊNH GIÁ chi tiết DN.
Để có thêm thông tin chi tiết, NĐT vui lòng liên hệ qua nick F247 hoặc Room cộng đồng phần mô tả của Mr_PC.
