KQKD 2022 SAU KIỂM TOÁN: DOANH THU TỪ KCN SỤT GIẢM VÀ KẾ HOẠCH 2023 PHÙ HỢP VỚI THỊ TRƯỜNG
I. BÓC TÁCH KQKD 2022 CỦA IDC SAU KIỂM TOÁN
Ngày 05/04/2023, IDC đã công bố BCTC hợp nhất sau kiểm toán, IDC đạt 7.485 tỷ đồng tổng doanh thu, tăng trưởng 91%, LNTT đạt hơn 2.617 tỷ, tăng đột biến so với kết quả 756 tỷ đồng năm 2021. Cổ tức tiền mặt 40%.
Tuy nhiên, việc KQKD IDC ta quan tâm không phải là việc tăng trưởng của IDC nữa, khi điều này là hiển nhiên kể từ quý 2.2022 bởi IDC đã chuyển sang hình thức do hồi tố khoản ghi nhận một lần từ Khu công nghiệp (KCN) Nhơn Trạch V và thay đổi ghi nhận hàng năm sang ghi nhận một lần tại KCN Phú Mỹ II, Phú Mỹ II mở rộng và KCN Hựu Thạnh.
Điều chúng ta quan tâm là sự sụt giảm của của DT và LNTT của IDC sau kiểm toán 2022.
Hình 1: Biến động KQKD của IDC sau kiểm toán 2022.
Nguồn: Tác giả tự tổng hợp
Có thể thấy, sự sụt giảm DT của IDC chủ yếu đến từ mảng cho thuê KCN khi mảng này ghi nhận sự sụt giảm hơn 900 tỷ đồng sau kiểm toán. Các mảng khác gần như không thay đổi nhiều (tăng nhẹ). Từ sự giải trình của IDC, nguyên nhân là do Cty TNHH Kiểm toán CPA Việt Nam điều chỉnh ghi nhận doanh thu cho thuê KCN tại mục 1.6.12, Điều 79, TT200.
Hình 2: Điều kiện ghi nhận doanh thu cho thuê KCN tại mục 1.6.12, Điều 79, TT200
Nguồn: mục 1.6.12, Điều 79, TT200.
Cụ thể, chủ 02 phần diện tích đất chưa đủ điều kiện ghi nhận DT hạch toán 1 lần đó là: KCN Phú Mỹ 2 – 150 tỷ và Phú Mỹ 2 mở rộng – 619 tỷ. Các khoản giảm còn lại ko đáng kể (Xem tại mục thuyết Minh 5.27 DT CTHDH)
Theo cá nhân Mr.PC đánh giá, đây là điều chỉnh cần thiết và hợp lí bởi đây là năm đầu tiên IDC áp dụng hình thức này, nên có thể xem và rút kinh nghiệm cho những lần hạch toán sau được chính xác theo Thông tư hơn. Ngoài ra, những phần kiểm toán chưa ghi nhận đủ điều kiện cho thuê, vẫn trở về ở khoản mục DT CTHDH, nên IDC hoàn toàn có khả năng ghi nhận lại một lần nếu đáp ứng đủ điều kiện, hiển nhiên, nếu ko IDC vẫn có thể hạch toán đều.
II. KẾ HOẠCH 2023: TĂNG TRƯỞNG NHẸ BẤT CHẤP KHÓ KHĂN
Kế hoạch đầu tư
Năm 2023 khởi đầu với bối cảnh nhìn chung là khó khăn khi không chỉ Việt Nam mà thế giới đang đối mặt với tình trạng làm phát cao, từ đó ảnh hưởng nhiều đến các doanh nghiệp khi các chính sách tăng lãi suất, đặt biệt từ FED đã làm tăng gánh nặng chi phí. Vì thế, kế hoạch đầu tư năm 2023 cũng phần nào sụt giảm so với kế hoạch đầu tư năm 2022, nhưng so với thực hiện năm 2022 thì vẫn tăng 82% khi tổng mức đầu tư là gần 3.068 tỷ. 2 mảng chiếm tỷ trọng chính vẫn là KCN – 58.6% (1.797 tỷ) và BĐS nhà ở - 27.7% (850 tỷ).
- Khu công nghiệp Tân Phước - Tiền Giang (diện tích 470 ha) đã được Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã trình Thủ tướng Chính phủ vào ngày 5/1/2023. IDC dự kiến nhận giấy chứng nhận đầu tư trong quý 1/2023 và sẵn sàng cho thuê từ năm 2025.
-
Kế hoạch kinh doanh
Theo tờ trình ĐHCĐ, IDC đặt kế hoạch kinh doanh tương đối thận trọng và phù hợp với tình hình kinh tế hiện tại, nhất là khi việc thay đổi cách hạch toán từ phân bổ đều sang một lần nên đã đưa con số DT và LN IDC lên tầm cao mới, vì thế KQKD đi ngang cũng là con số cực lớn.
Cụ thể, so với BCTC sau kiểm toán năm 2022, IDC đặt mục tiêu
- Doanh thu là 8.276 tỷ, tăng trưởng 10.6%, LNTT 2.525 tỷ, giảm nhẹ 3.5 so với cùng kỳ.
- Về kế hoạch bán hàng hợp nhất của IDC năm 2023 như sau:
- Cho thuê đất KCN: 127.9 ha, giảm 3%. Trong đó, 100ha từ cty mẹ.
- Xây dựng nhà xưởng cho thuê, 8.000 m2.
- Cổ tức 2023: 40%/Vốn điều lệ
- Tiềm năng tăng trưởng
Phần này thì tôi cũng đã nói khá nhiều trong bài phân tích IDC gần nhất vào tháng 11.2022 khi IDC đang ở vùng giá 30 – 32 trước chia với chủ đề: “IDC – Doanh nghiệp hiện tại hiếm hoi đáp ứng cả đầu tư Giá trị lẫn Tăng trưởng”. Trong đó, mình trích lại hình ảnh về giá trị KCN của IDC để mn xem lại.
Hình 3: Tình hình các dự án KCN của IDC tính đến quý 3/2022
Nguồn: Tác giả tự tổng hợp
Lưu ý: giá thuê tại các KCN đến thời điểm 2023 đã có sự tăng lên, trong đó, KCN trọng tâm là Hựu Thạnh đã có mức thuê trên 140 usd/m2/chu kì thuê và dự đoán sẽ còn tăng lên nữa ở mức 150.
Nên chúng ta sẽ tập trung vào năm 2023 mà theo đánh giá cá nhân, IDC đang giao dịch ở vùng giá khá rẻ với mức PE tầm 6 – 7 lần, tương ứng với mức LNST dự phóng tầm 2.000 – 2.200 tỷ (EPS tương ứng từ 6.100 – 6.700 đồng/CP), khá rẻ so với mức định giá trung bình ngành ở mức 12 lần.
Ngoài ra, các CTCK cũng đang rất tích cực với IDC khi đều định giá ở vùng 5x, tương ứng với PE tầm 8-9 lần:
Hình 4: Định giá IDC của các CTCK
KẾT LUẬN: Có thể nói, về mặt định giá hấp dẫn và tiềm năng tăng trưởng, IDC vẫn là doanh nghiệp xứng đáng để chúng ta cân nhắc xuống tiền đầu tư. Ngoài ra, tỷ suất cổ tức tiền mặt 40%/năm, tương ứng quanh 10% quanh vùng giá 40 là rất hấp dẫn đối với NĐT an toàn, mua nắm giữ và chờ sóng lớn của ngành KCN nói chung và IDC nói riêng!
