PHÂN TÍCH DOANH NGHIỆP - IJC
IJC – CTCP Phát triển Hạ tầng Kỹ thuật – là một cty phát triển BDS ở Bình Dương do ông Đỗ Quang Ngôn làm CTHĐQT. IJC là con của BCM mà BCM lại là con của Nhà nước (UBND tỉnh Bình Dương nắm hơn 95% vốn ở BCM)
Vùng mua: 13.5-13.7
Giá chốt lời: 17 (++25%)
Vùng cắt lỗ: 12.5 (-7%)
1. Ngành nghề kinh doanh
- Kinh doanh BĐS: Là lĩnh vực chính của IJC đóng góp trên 50% doanh thu, tập trung phát triển các quỹ đất xoay quanh các khu công nghiệp, VSIP, BĐS dân dụng. Do đặt thù là xây quanh các khu công nghiệp nên IJC không phải chịu rủi ro về giải phóng mặt bằng.
- Thu phí giao thông: đây là lĩnh vực đóng góp lớn thứ 2 sau BĐS của IJC. Nguồn thu chủ yếu từ 2 trạm BOT trên Quốc lộ 13 (thời hạn thu phí dài, đến năm 2037).
- Hợp tác kinh doanh: là hợp tác xây dựng dự án Becamex City Center với CTCP Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp (BCM) với diện tích 61,000 m2.
- Kinh doanh khác: doanh thu đến từ 3 cty con của IJC: khách sạn, cho thuê NOCN, thu nhập tài chính.
2. Địa bàn kinh doanh
Becamex IJC chủ yếu triển khai hoạt động kinh doanh trên địa bàn tỉnh bình dương. Cụ thể các trạm thu phí giao thông được đặt tại TP. Thuận An và TP. Thủ Dầu Một.
Các dự án bất động sản do công ty làm chủ đầu tư tại: TP. Thủ Dầu Một, TP. Tân Uyên, Thị xã Bến Cát, Huyện Bàu Bàng, Huyện Bắc Tân Uyên.
3. Sơ lược kết quả kinh doanh
Về kết quả hoạt động, DT và LNST tăng trưởng đều qua các năm 2018-2021, do bán được các dự án đến 2022 bị ảnh hưởng bởi thị trường BĐS chung nên giảm. Nhưng điều đáng chú ý là biên Lợi nhuận gộp và Biên lợi nhuận ròng của IJC rất cao tương đương 51% và 32% tính đến Q1/2023. Điều này là do đặc thù ngành BĐS có biên lợi nhuận cao và việc IJC bán được hàng với giá rất cao so với giá vốn.
Dù tình hình ngành diễn biến xấu nhưng IJC vẫn đặt kết quả kinh doanh 2023 tăng trưởng về LNTT còn cao hơn cả các năm trước lên đến 1010 tỷ. Điều này cho thấy lãnh đạo IJC có kế hoạch để IJC đạt được kết quả kinh doanh đột biến trong năm nay mặc dù doanh thu giảm. Ngoài ra còn có game chia cổ tức 10% và phát hành thêm 50% với giá 10k/cổ phiếu, đây là động lực chính để giá cổ phiếu tăng trưởng trên thị trường. Vì để bán được giá 10k thì thường cổ phiếu phải trên 15k mới hấp dẫn NĐT mua vào và phát hành mới thành công 100%.
Trong cơ cấu chi phí của IJC chiếm nhiều nhất là giá vốn hàng bán, điều này là hiển nhiên với đa số doanh nghiệp, nhưng điều đáng chú ý là chi phí tài chính rất thấp cho thấy việc phải trả lãi cho các khoản nợ là rất ít vì nợ của IJC không chiếm quá nhiều trong tình hình lãi suất tăng cao như hiện nay.
Nói thêm về các khoảng nợ của IJC vay ngắn hạn khoảng 605 tỷ, vay dài hạn khoảng 404 tỷ so với Vốn chủ sở hữu hiện tại của IJC 3k8 tỷ và Tổng tài sản là 6k4 tỷ hoặc so với Tài sản ngắn hạn của IJC cũng 4k2 tỷ thì khoảng nợ quá nhỏ và IJC thừa sức trả. Vay từ trái phiếu ít khoảng 244 tỷ đáo hạn 2025
Suy ra IJC không có vấn đề gì về nợ cả, chủ yếu là bị ảnh hưởng bởi thị trường chung BĐS.
Doanh thu chưa thực hiện ngược với Tổng doanh thu, theo Nguyên tắc ghi nhận Doanh thu của Kế toán thì khi khách hàng trả tiền nhưng IJC chưa bàn giao sản phẩm thì sẽ ghi vào Doanh thu chưa thực hiện (chưa được book số), nhưng khi bàn giao sản phẩm rồi thì sẽ book thẳng vào làm tăng Doanh thu và ghi giảm Doanh thu chưa thực hiện. Con số gần 600 tỷ doanh thu đã được IJC book trong 2022 như thế nên giờ chỉ còn 135 tỷ. Nên khi Doanh thu chưa thực hiện tăng là IJC sẽ có doanh thu đột biến.
Trong cơ cấu tài sản của IJC từ 2018-nay cho thấy Tổng tài sản giảm dần, đây không phải là 1 điều xấu vì đặc thù ngành BĐS khi bán dần các dự án thì tài sản sẽ giảm dần qua các năm, khi xây dựng các dự án hoàn thành thì Tài sản tăng trở lại. Vì giá trị của các dự án chiếm tỷ trọng rất lớn trong tổng tài sản nên khi bán được các dự án này dĩ nhiên tài sản doanh nghiệp sẽ thấy giảm, đặc biệt trong tài sản ngắn hạn, cụ thể là hàng tồn kho. Nhưng vốn chủ sở hữu và lợi nhuận sau thuế chưa phân phối lại tăng đều qua các năm. Điều này cho thấy IJC có lãi rất tốt và duy trì đều đặn dù các Cty BĐS khác đều báo lỗ đột biến. Trong năm 2022 và 2023 điểm nhấn chủ yếu là IJC đã dùng tài sản ngắn hạn để trả nợ, một nước đi đúng đắn trong tình hình lãi suất tăng cao như hiện nay.
4. Dự án trong 2023
Các dự án IJC sẽ triển khai đến 2030 nhưng đáng chú ý là cụm dự án IJC Hòa Lợi đã xây dựng gần xong và đưa vào mở bán, đây cũng là dự án Nhà ở xã hội lớn của IJC, được hưởng lợi từ việc giảm lãi suất vay để xây dựng và vay để mua nhà. Điều này sẽ làm tăng nhu cầu mua hàng từ thị trường và đi ngược với thị trường BDS đang suy yếu như hiện nay. Đây là siêu dự án NOXH của IJC hơn 900 căn sẽ hạch toán từ 2023-2025 mang về nguồn doanh thu dồi dào 2400 tỉ book trong 3 năm.
