1. Động lực tăng trưởng chính
Tiến độ pháp lý dự án trọng điểm
-
KCN Tràng Duệ 3 (Hải Phòng): Dự án đã được phê duyệt chủ trương đầu tư vào ngày 14/01/2025, với kỳ vọng hoàn thiện hạ tầng vào cuối năm 2025 và bắt đầu cho thuê từ 2025–2026. Đáng chú ý, LG Display dự kiến sẽ thuê 80ha với mức giá dao động từ 130–140 USD/m², giúp tạo dòng tiền ổn định.
-
KCN Kim Thành 2 (Hải Dương): Dự án bổ sung 432ha đất thương phẩm, nằm gần các tuyến giao thông chiến lược như cao tốc Hà Nội – Hải Phòng và Quốc lộ 5, tăng cường khả năng thu hút các doanh nghiệp FDI.
-
Khu đô thị Tràng Cát (Hải Phòng): Được cấp chứng nhận đầu tư vào ngày 16/01/2025, với mức giá bán dự kiến khoảng 30 triệu VND/m². Dự án này được đánh giá cao nhờ hưởng lợi từ sự phát triển của Vinhomes Dương Kinh.
-
KĐT Phúc Ninh (Bắc Ninh): là dự án khu dân cư quy mô 115 ha, thuộc nhóm dự án lớn nhất tại KĐT trung tâm Bắc Ninh. KBC chưa thể ghi nhận doanh thu từ bán đất do chưa thanh toán tiền sử dụng đất cho 27,4 ha còn lại (ước tính 3 nghìn tỷ đồng).
-
Quỹ đất dồi dào: Tổng quỹ đất thương phẩm từ các dự án mới của KBC lên đến hơn 1.500 ha, tập trung chủ yếu tại các tỉnh Bắc Ninh, Hải Phòng, Hải Dương và Long An.
2. Các bước trong quy trình thực hiện dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng
Mình sẽ trình bày các bước quan trọng
(1) Tìm hiểu thông tin quy hoạch
(2) Chấp thuận chủ trương đầu tư
(3) Chấp thuận nhà đầu tư
(4) Cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư
(5) Thỏa thuận ký quỹ bảo đảm
(6) Thẩm định, phê duyệt QH chi tiết (QUAN TRỌNG)
• Mục đích: Được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 (hoặc các quy hoạch tương ứng)
để làm cơ sở triển khai dự án.
• Quy trình thực hiện:
Lập hồ sơ quy hoạch chi tiết 1/500, bao gồm:
-
Bản đồ hiện trạng khu đất.
-
Phương án quy hoạch sử dụng đất, giao thông, hạ tầng kỹ thuật.
-
Mô tả chi tiết về kiến trúc, cảnh quan, các hạng mục công trình.
-
Nộp hồ sơ thẩm định tại cơ quan quản lý quy hoạch (Sở Quy hoạch Kiến trúc hoặc UBND cấp huyện/quận).
Kiểm tra tính pháp lý của hồ sơ:
- Đối chiếu với các quy hoạch cấp trên (quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch 1/2000).
- Kiểm tra quyền sử dụng đất và các giấy tờ pháp lý liên quan.
Thẩm định nội dung quy hoạch:
- Xem xét sự phù hợp của quy hoạch chi tiết với mục tiêu dự án và quy hoạch tổng thể.
- Kiểm tra các chỉ tiêu quy hoạch như mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, chiều cao công trình, tỷ lệ cây xanh…
- Đánh giá tính khả thi của phương án tổ chức không gian, kiến trúc và hạ tầng kỹ thuật.
Lấy ý kiến các cơ quan liên quan:
-
Cơ quan giao thông (kết nối giao thông).
-
Cơ quan hạ tầng kỹ thuật (điện, nước, xử lý chất thải).
-
Cơ quan môi trường (tác động môi trường).
-
Điều chỉnh và hoàn thiện hồ sơ (nếu cần).
-
Nhận quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết từ cơ quan có thẩm quyền.
Thời gian xử lý: Thời hạn phê duyệt quy hoạch chi tiết thường không quá 90 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
(7) Giải phóng mặt bằng
(8) BC đánh giá tác động môi trường
(9) Giao đất, cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất (QUAN TRỌNG)
• Mục đích: Được giao đất hợp pháp để triển khai dự án, đảm bảo quyền sử dụng đất.
• Quy trình thực hiện:
- Chuẩn bị hồ sơ xin giao đất hoặc thuê đất, bao gồm:
- Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư.
- Quy hoạch chi tiết được phê duyệt.
- Chứng minh tài chính và cam kết thực hiện dự án.
-
Nộp hồ sơ tại Sở Tài nguyên và Môi trường.
-
Cơ quan chức năng xem xét, thẩm định và ra quyết định giao đất hoặc cho thuê đất.
-
Thực hiện nghĩa vụ tài chính (nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất).
-
Nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thời gian xử lý: Theo Luật Đất đai 2024, thời hạn phê duyệt trong thời gian tối đa 90
ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
(10) Thẩm duyệt phòng cháy chữa cháy
(11) Phê duyệt thiết kế hạ tầng
(12) Cấp Giấy phép xây dựng (QUAN TRỌNG)
• Mục đích: Được cấp phép chính thức để bắt đầu thi công xây dựng các công trình trong dự án.
• Quy trình thực hiện:
• Chuẩn bị hồ sơ xin giấy phép xây dựng, bao gồm:
-
Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết.
-
Thiết kế xây dựng được phê duyệt.
-
Hồ sơ pháp lý liên quan (GCN QSDĐ, BC ĐTM, thẩm duyệt PCCC…).
• Nộp hồ sơ tại Sở Xây dựng hoặc UBND cấp huyện/quận.
• Tham gia thẩm định và giải trình nếu cần.
• Nhận giấy phép xây dựng.
Thời gian xử lý: Theo luật xây dựng 2020, không quá 15 đến 35 ngày làm việc kể từ
ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
(13) Nghiệm thu và đưa vào khai thác
CÁC BƯỚC QUAN TRỌNG GỒM (6), (9) (12)
3. Hai KCN Tràng Duệ 3 và Tràng Cát đang ở bước nào trong quy trình trên
Hiện tại, cả hai dự án KCN Tràng Duệ 3 và Khu đô thị Tràng Cát đều đã nhận được chấp thuận đầu tư và đang trong giai đoạn hoàn thiện các thủ tục pháp lý cần thiết để triển khai.
Đối với KBC hiện tại đang chờ phê duyệt 1/500 là bước Thẩm định, phê duyệt QH chi tiết (bước 6) sẽ là giai đoạn khá quan trọng đối với hai dự án này
Khu công nghiệp Tràng Duệ 3
- Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Khu công nghiệp Sài Gòn - Hải Phòng.
- Quy mô: 652,73 ha, tọa lạc tại các xã Trường Thọ, Trường Thành, An Tiến và Bát Trang, huyện An Lão, thành phố Hải Phòng.
- Vốn đầu tư: 8.094,4 tỷ đồng.
-
Tiến độ hiện tại:
- Dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư và lựa chọn nhà đầu tư.
- Hiện chủ đầu tư đang hoàn thiện các thủ tục pháp lý để triển khai xây dựng hạ tầng.
-
Lưu ý:
- Các giai đoạn trước đó của KCN Tràng Duệ (giai đoạn 1 và 2) có tổng diện tích 402 ha, đã được lấp đầy 100%, thu hút 112 dự án với tổng vốn đầu tư gần 11 tỷ USD.
Khu đô thị và dịch vụ Tràng Cát
- Chủ đầu tư: Công ty TNHH MTV Phát triển Đô thị Tràng Cát (thuộc Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - KBC).
- Quy mô: 585 ha tại phường Tràng Cát, quận Hải An, thành phố Hải Phòng, với quy mô dân số dự kiến hơn 90.000 người.
- Vốn đầu tư: Sau điều chỉnh, tổng vốn đầu tư tăng từ 6.300 tỷ đồng lên 69.097 tỷ đồng (khoảng 2,7 tỷ USD).
-
Tiến độ hiện tại:
- Giai đoạn chuẩn bị thủ tục đầu tư: Từ quý I/2025 đến quý I/2026.
- Giai đoạn xây dựng cơ sở hạ tầng: Từ quý II/2026 đến hết năm 2028.
- Xây dựng các công trình trong khu đô thị: Từ năm 2029 đến quý II/2032.
- Vận hành và khai thác toàn bộ khu đô thị: Dự kiến từ quý III/2032.
4. Dự báo tài chính 2025–2026
| Chỉ tiêu | 2025F (Tỷ VND) | 2026F (Tỷ VND) | Tăng trưởng YoY |
|---|---|---|---|
| Doanh thu | 6.022 | 9.656 | +117% → +60% |
| Lợi nhuận sau thuế | 2.406 | 2.470 | +423% → +3% |
| EPS (đồng) | 1.829 | 3.372 | - |
Tham khảo VCBs
- Doanh thu 2025: Ước tính đạt 6.022 tỷ đồng (+117% YoY).
- Lợi nhuận sau thuế 2025: Dự kiến đạt 2.406 tỷ đồng (+423% YoY), tương ứng EPS 1.829 đồng/cổ phiếu.
- Biên lợi nhuận gộp: Duy trì trong khoảng 44–49%, nhờ giá thuê đất khu công nghiệp cao (130–160 USD/m²) và tỷ trọng mảng đô thị gia tăng.
5. Lưu ý gì khi đầu tư KBC
- Áp lực nợ vay: Chi phí lãi vay gia tăng do triển khai đồng loạt nhiều dự án lớn như KCN Tràng Duệ 3 và KĐT Tràng Cát.
- Pha loãng cổ phiếu: KBC đã thông qua phương án phát hành riêng lẻ 250 triệu cổ phiếu (tương đương tăng 32,57% vốn), điều này có thể tác động đến EPS trong ngắn hạn.
- Phụ thuộc tiến độ pháp lý: Một số dự án như Khu đô thị Phúc Ninh (Bắc Ninh) đang gặp trở ngại về pháp lý do thay đổi nhân sự địa phương, có thể ảnh hưởng đến tiến độ triển khai.
6. KBC - Hấp dẫn để đầu tư theo từng giai đoạn
- Với quỹ đất 1.500+ ha tại các khu vực chiến lược (Bắc Ninh, Hải Phòng, Hải Dương) và triển khai đồng bộ dự án trọng điểm như KCN Tràng Duệ 3 (dự kiến doanh thu 2.500 tỷ đồng từ 2026) cùng Khu đô thị Tràng Cát (giá bán 30 triệu VND/m²), KBC đang khẳng định tiềm năng dẫn đầu trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp.
- Dù áp vậy lực nợ vay và rủi ro pha loãng cổ phiếu từ việc phát hành 250 triệu cổ phần cần được kiểm soát, triển vọng tăng trưởng doanh thu 117% và lợi nhuận 423% năm 2025 cho thấy cơ hội rõ rệt khi các dự án bước vào giai đoạn sinh lời. Nhà đầu tư dài hạn có thể cân nhắc tham gia, đồng thời theo dõi sát tiến độ pháp lý để tham gia vào giai đoạn phù hợp giúp tăng hiệu quả quản lý vốn và giảm thiểu rủi ro.
