KBC: HSX Tổng Công ty Phát triển Đô Thị Kinh Bắc

Khuyến nghị
#1

KBC – Động lực tăng trưởng đến từ chu kỳ mới của bất động sản KCN

Kết thúc năm 2025, KBC ghi nhận sự phục hồi mạnh mẽ sau giai đoạn trầm lắng trước đó, với động lực chính đến từ hoạt động cho thuê đất khu công nghiệp. Riêng quý 4/2025, doanh thu đạt 1.600 tỷ đồng, tăng trưởng ấn tượng cả theo năm lẫn theo quý, trong khi lợi nhuận sau thuế cổ đông mẹ đạt 652 tỷ đồng, phản ánh sự cải thiện rõ rệt về hiệu quả kinh doanh.

Điểm nhấn đáng chú ý nằm ở mảng cho thuê đất KCN khi doanh thu đạt 716 tỷ đồng, tăng hơn 4 lần so với cùng kỳ. Diện tích bàn giao đạt 18ha, chủ yếu đến từ các dự án như Nam Sơn Hạp Lĩnh và cụm công nghiệp tại Hưng Yên. Đây là tín hiệu cho thấy nhu cầu thuê đất công nghiệp đang quay trở lại, đặc biệt trong bối cảnh dòng vốn FDI dần cải thiện.

Bên cạnh đó, KBC còn ghi nhận nguồn thu đáng kể từ lợi nhuận công ty liên kết và hoạt động khác, trong đó nổi bật là khoản đánh giá lại tài sản khi mua lại doanh nghiệp liên quan đến dự án Láng Hạ. Điều này góp phần giúp lợi nhuận quý 4 tăng trưởng đột biến.

Lũy kế cả năm 2025, KBC đạt doanh thu 6.700 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 2.147 tỷ đồng, tăng trưởng lần lượt 141% và 409% so với năm trước. Dù chưa hoàn thành kế hoạch đề ra, nhưng đây vẫn là bước tiến lớn nếu so với nền thấp của năm 2024, khi hoạt động bàn giao đất bị trì hoãn.

Bước sang năm 2026, câu chuyện tăng trưởng của KBC tiếp tục được duy trì với động lực chính đến từ KCN Tràng Duệ 3. Ngay trong quý 1/2026, doanh nghiệp được kỳ vọng sẽ ghi nhận khoảng 30ha đã ký MOU, với mức giá thuê ước tính khoảng 180 USD/m2. Lợi thế vị trí tại khu kinh tế Đình Vũ – Cát Hải cùng các ưu đãi thuế là yếu tố giúp dự án này thu hút các khách hàng lớn.

Cho cả năm 2026, tổng diện tích cho thuê dự kiến đạt 165ha, tăng 36% so với năm trước, tập trung tại các khu công nghiệp trọng điểm như Tràng Duệ 3, Quế Võ 2 mở rộng và Nam Sơn Hạp Lĩnh. Ngoài ra, dự án khu đô thị Tràng Cát cũng được kỳ vọng bắt đầu ghi nhận doanh thu, mang lại dòng tiền lớn ước tính hơn 5.000 tỷ đồng, đóng vai trò là nguồn bổ sung quan trọng bên cạnh mảng KCN.

Về dài hạn, KBC vẫn là một trong những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất khu công nghiệp lớn và có vị trí chiến lược tại cả miền Bắc và miền Nam. Trong bối cảnh Việt Nam tiếp tục là điểm đến của dòng vốn FDI, đặc biệt trong các ngành sản xuất và công nghệ, lợi thế này sẽ giúp KBC duy trì khả năng thu hút khách thuê và mở rộng hoạt động.

Với định giá theo phương pháp P/B mục tiêu 2026 ở mức 1,4 lần, giá mục tiêu được đưa ra là 41.600 đồng/cổ phiếu, tương ứng mức sinh lời kỳ vọng khoảng 54% so với vùng giá hiện tại. Trong bối cảnh chu kỳ ngành KCN đang dần bước vào pha tích cực trở lại, KBC là một trong những lựa chọn đáng chú ý cho chiến lược đầu tư trung và dài hạn.

#2

KBC vừa công bố tài liệu ĐHCĐ 2026 với một kế hoạch tăng trưởng khá tham vọng, trong đó trọng tâm vẫn đến từ mảng khu công nghiệp. Dưới góc nhìn của một nhà đầu tư, đây là câu chuyện tăng trưởng có cơ sở, nhưng đồng thời cũng đi kèm những biến số cần theo dõi chặt chẽ.

Trọng tâm của kế hoạch 2026 nằm ở việc đẩy mạnh bàn giao đất KCN. Doanh nghiệp đặt mục tiêu tổng thu nhập đạt khoảng 10.000 tỷ đồng, tăng 27% so với cùng kỳ, trong khi LNST dự kiến đạt 3.000 tỷ đồng, tương ứng mức tăng trưởng 36%. Đây là mức tăng trưởng cao nếu đặt trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn chưa hoàn toàn phục hồi.

Động lực chính đến từ kế hoạch bàn giao khoảng 250 ha đất KCN trong năm 2026, tập trung tại các dự án trọng điểm như Quế Võ 2 mở rộng, Tràng Duệ 3 và Nam Sơn Hạp Lĩnh. Ngoài ra, lượng backlog chưa ghi nhận đến cuối 2025 vào khoảng 148 ha tạo nền tảng tương đối rõ cho việc ghi nhận doanh thu trong năm tới. Điều này cho thấy phần nào tính “hữu hình” của kế hoạch tăng trưởng, không hoàn toàn mang tính kỳ vọng.

Tuy nhiên, điểm cần lưu ý là KBC tiếp tục giữ quan điểm thận trọng với mảng bất động sản nhà ở. Đáng chú ý, doanh nghiệp chưa đưa phần đóng góp từ KĐT Tràng Cát vào kế hoạch 2026, dù thị trường kỳ vọng có thể ghi nhận một phần trong năm. Điều này phản ánh hai vấn đề: thứ nhất là môi trường lãi suất vẫn còn ảnh hưởng đến quyết định bán hàng, và thứ hai là rủi ro về tiến độ pháp lý và triển khai dự án.

Thực tế, rủi ro lớn nhất với KBC trong năm 2026 không nằm ở câu chuyện KCN, mà nằm ở thời điểm ghi nhận lợi nhuận từ các dự án lớn, đặc biệt là Tràng Cát. Nếu việc bán và bàn giao bị lùi sang 2027, thì lợi nhuận thực tế có thể không đạt kỳ vọng thị trường. Điều này không phải là mới, khi trong giai đoạn 2021–2025, mức độ hoàn thành kế hoạch lợi nhuận của KBC thường dao động mạnh và có xu hướng thấp hơn dự báo.

Về chính sách cổ tức, KBC dự kiến không chia cổ tức năm 2025 nhằm giữ lại nguồn lực tài chính cho triển khai dự án. Đến năm 2026, doanh nghiệp có kế hoạch chia cổ tức tiền mặt 2.000 đồng/cổ phiếu, tương đương lợi suất khoảng 6,3%. Tuy nhiên, việc chi trả vẫn phụ thuộc vào kết quả kinh doanh thực tế, do đó chưa thể coi là yếu tố chắc chắn trong ngắn hạn.

Tổng thể, câu chuyện của KBC trong năm 2026 vẫn là câu chuyện tăng trưởng dựa trên chu kỳ phục hồi của bất động sản khu công nghiệp, vốn đang hưởng lợi từ xu hướng dịch chuyển sản xuất và FDI. Tuy nhiên, yếu tố quyết định định giá cổ phiếu trong ngắn hạn sẽ nằm ở tiến độ ghi nhận doanh thu, đặc biệt là các dự án lớn mang tính đột biến.

Đối với nhà đầu tư, KBC phù hợp với chiến lược nắm giữ trung hạn theo câu chuyện KCN, nhưng cần kiên nhẫn với biến động lợi nhuận theo từng năm và theo dõi sát tiến độ triển khai các dự án trọng điểm.