Trong cơn bão bán ròng liên tục, bán ròng búa tạ của khối ngoại…thì dòng duy nhất được mua ròng là dòng KCN, vì sao…vì sao và vì sao?
Vì sao khối ngoại bán ròng toàn thị trường nhưng vẫn mua ròng nhóm cổ phiếu khu công nghiệp?
Dữ liệu cho thấy tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp trên cả nước tiếp tục duy trì ở mức cao từ trên 80% - 91% và giá thuê đất công nghiệp đã tăng 13% so với cùng kỳ năm ngoái, có nơi đạt mức 200 USD/m2/chu kỳ thuê.
Nhóm bất động sản khu công nghiệp “outperform” thị trường chung
Ngành bất động sản khu công nghiệp tiếp tục duy trì kết quả kinh doanh tích cực trong quý 3/2023.
Nhóm doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp là một trong số ít nhóm ngành có kết quả kinh doanh quý 3/2023 duy trì ở mức tích cực. Cụ thể, trong quý 3/2023, doanh thu từ các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp niêm yết chỉ giảm nhẹ 0,17% so với cùng kỳ năm 2022, chủ yếu do giảm doanh thu từ mảng bất động sản dân cư.
Tuy nhiên, lợi nhuận vẫn tăng trưởng tích cực, lên tới 33%, nhờ giá cho thuê khu công nghiệp tăng cũng như quản lý tốt các khoản chi phí.
Định giá cổ phiếu ngành bất động sản khu công nghiệp hiện không còn “rẻ” nhưng cũng không phải “đắt”. (Nguồn: YSVN)
Theo đánh giá mới đây của Chứng khoán Yuanta Việt Nam (YSVN), mặc dù P/E ngành bất động sản khu công nghiệp hiện ở mức cao tới 29,1x lần do nhiều công ty vốn hóa lớn trong ngành có lợi nhuận mảng bất động sản dân cư sụt giảm mạnh như Becamex (BCM), IDICO (IDC), Đô thị Kinh Bắc ([KBC]… nhưng chỉ số P/E không có nhiều ý nghĩa trong bối cảnh hiện tại.
Trong khi đó, P/B của nhóm ngành này hiện chỉ ở mức 2,2x lần, thấp hơn mức trung bình 4 năm (2,3x lần). Đây là mức định giá chưa hẳn là “rẻ” nhưng cũng không phải cao, theo YSVN.
Tính từ đầu năm đến nay, chỉ số giá cổ phiếu ngành bất động sản khu công nghiệp vẫn đang “outperform” so với chỉ số VN-Index. Nếu tính từ đáy tháng 11/2022, giá cổ phiếu nhóm ngành này đã tăng 46%, trong khi chỉ số VN-Index tăng 23%.
Nhà đầu tư nước ngoài bán ròng trên phạm vi toàn thị trường nhưng vẫn duy trì mua ròng với nhóm cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp. (Nguồn: YSVN)
Đáng chú ý, khối ngoại vẫn đang trong xu hướng mua ròng tích cực 1.193 tỷ đồng nhóm này (tính đến giữa tháng 12/2023) trong khi vẫn đang bán ròng trên thị trường. Tính tử đầu năm đến nay, khối ngoại đã bán ròng khoảng 19.000 tỷ đồng.
Tỷ lệ lấp đầy cao nhưng nguồn cung suy giảm, đẩy giá thuê tăng mạnh
Nhiều tổ chức tài chính đánh giá, triển vọng ngành bất động sản khu công nghiệp tại Việt Nam trong thời gian tới ở mức “tích cực”, chủ yếu nhờ dòng vốn FDI tích cực, tỷ lệ lấp đầy cao và giá thuê vẫn tăng tích cực, và tình trạng khan hiếm nguồn cung, đặc biệt là tại khu vực phía Nam.
Trong 11 tháng đầu năm nay, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt 28,85 tỷ USD, tăng 14,8%; vốn giải ngân đạt 20,25 tỷ USD, tăng 2,9% so với cùng kỳ năm ngoái. Dòng vốn đầu tư chủ yếu tập trung vào lĩnh vực sản xuất - chế biến - chế tạo.
Việt Nam hiện là một trong số ít các quốc gia trên toàn cầu tiếp tục ghi nhận tăng trưởng mạnh vốn FDI và là điểm đến trong xu hướng chuyển đổi chuỗi cung ứng nhờ sở hữu nhiều lợi thế, đặc biệt, dòng vốn này không đến từ các ưu đãi về thuế, giúp đảm bảo tính bền vững của dòng vốn trong thời gian tới.
Nguồn cung đất công nghiệp và hiệu suất cho thuê tại phía Bắc. (Nguồn: JLL, CBRE, Cushman & Wakefield, YSVN)
Trong khi đó, tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp phía Bắc (đối với dạng thuê đất) đã đạt trung bình 80,2%, và lên tới 91% tại các khu công nghiệp phía Nam.
Giá cho thuê đất công nghiệp tại các khu công nghiệp phía Bắc hiện đạt trung bình 131 USD/m2/chu kỳ thuê (tăng 12% so với cùng kỳ năm ngoái); và tại phía Nam hiện đạt trung bình 189 USD/m2/chu kỳ thuê (tăng 13% so với cùng kỳ năm ngoái).
Đáng chú ý, diện tích hấp thụ và nguồn cung đất công nghiệp tại phía Bắc giảm mạnh trong quý 1/2023 những đã có tín hiệu hồi phục trong quý 2 và quý 3/2023.
Nguồn cung đất công nghiệp và hiệu suất cho thuê tại phía Nam. (Nguồn: JLL, CBRE, Cushman & Wakefield, YSVN)
Ngược lại, tại phía Nam, nguồn cung đất công nghiệp giảm mạnh từ năm 2022 đến nay và chưa có tín hiệu hồi phục. Nguyên nhân chủ yếu do các tỉnh phía Nam đa phần đều vừa thông qua giai đoạn Quy hoạch 2021-2030 trong năm 2023 nên việc phê duyệt các khu công nghiệp mới/mở rộng đa phần là đền nay mới bắt đầu triển khai tiếp. Đồng thời, mặt bằng giá đất hiện đã tăng cao khiến việc thương lượng giải phóng mặt bằng khó khăn hơn đối với các doanh nghiệp phát triển khu công nghiệp.
