KBC - Không chùn bước trước thuế quan toàn cầu

[Pro_trader]

Về Công Ty KBC

• Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC)là một trong những doanh nghiệp hàng đầu trong lĩnh vực phát triển các dự án khu công nghiệp và bất động sản. Kinh Bắc sở hữu các dự án trên cả ba miền tại các thành phố lớn như Bắc Giang, Hải Phòng, Đà Nẵng, Hồ Chí Minh, Long An.

• Trước tình hình thuế quan bất ổn trên toàn cầu, chúng tôi tin rằng KBC có thể vượt qua bất ổn và tăng trưởng mạnh mẽ trong năm 2025: (1) Dòng vốn FDI tăng trưởng ổn định củng cố nhu cầu thuê đất, (2) Hàng loạt dự án KCN và KĐT được phê duyệt tạo dư địa tăng trưởng dài hạn.

Dòng vốn FDI tăng trưởng ổn định củng cố nhu cầu thuê đất

• Theo Cục Thống kê, vốn FDI thực hiện trong sáu tháng đầu năm 2025 ước đạt USD 11.72 tỷ (+8.1% YoY), đạtmức cao nhất trong 5 năm qua. Tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào Việt Nam đạt hơn USD 21.52 tỷ (+32.6% YoY). Chính sách ngoại giao linh hoạt đi cùng với những lợi thế đặc biệt về vị trí địa lý và chi phí sản xuất đã giúp Việt Nam có vịthế đặc biệt trong việc thu hút vốn FDI.

Dư địa tăng trưởng mở rộng cho KBC sau loạt dự án KCN và KĐT được phê duyệt

• Trong Q2/2025, Kinh Bắc City (KBC) đã được phê duyệt chủ trương đầu tư cho hơn 1,300 ha đất khu công nghiệp (KCN), nâng tổng diện tích được mở rộng từ đầu năm đến nay lên hơn 1,500 ha. Các dự án đáng chú ý bao gồm: KCN Quế Võ mở rộng 2 (140 ha), KCN Bình Giang (148 ha), KCN Sông Hậu 2 (380 ha), KCN Phú Bình (675 ha) và KCN Kim Thành 2 (234 ha). Ngoài lĩnh vực KCN, Q2/2025, KBC cũng nhận được phê duyệt chủ trương đầu tư đối với dự án khu phức hợp đô thị, du lịch sinh thái và sân golf Khoái Châu (Trump International Hưng Yên), với tổng mức đầu tư lên tới 1,533 tỷUSD.

• Đáng chú ý, hai dự án trọng điểm là KCN Tràng Duệ 3 và khu đô thị Tràng Cát cũng đã được phê duyệt chủ trương đầu tư đầu năm 2025 sẽ mở ra tiềm năng khai thác lớn cho KBC trong năm 2025.

• Ước tính doanh thu KBC sẽ đạt khoảng VND 8,188 tỷ (+195% YoY) trong năm 2025, lợi nhuận sau thuế năm dự kiến đạt VND 1,433 tỷ đồng (+212% YoY ). Chúng tôi kỳ vọng: (1) Diện tích đất cho thuê KCN sẽ đạt khoảng 158 ha trong năm 2025 và 197 ha trong năm 2026 với sự đóng góp chủ yếu của các KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh, Tràng Duệ 3, các KCN tại Long An và hàng loạt dự án mới được chấp thuận trong năm 2025, (2) Mảng bất động sản KĐT sẽ tiếp tục tăng trưởng trong năm 2025 nhờ dự án Nhà ở Xã hội Nếnh và KĐT Tràng Duệ, đồng thời kiến sẽ bùng nổ trong năm 2026 khi dự KĐT Tràng Cát bắt đầu ghi nhận doanh thu.

Rủi ro: (1) Rủi ro dòng vốn FDI suy yếu; (2) Rủi ro thị trường bất động sản suy giảm; (3) Rủi ro tiến độ triển khai dự án chậm; (4) Rủi ro pháp lý.

Mở Tài Khoản Chứng Khoán VPBankS, ID: 117494 - Nhận ngay ưu đãi lãi Margin 6.6%/năm

Cập nhật kết quả kinh doanh Q1/2025

Đô thị Kinh Bắc ghi nhận doanh thu thuần Q1/2025 đạt VND 3,117 tỷ đồng, cao gấp 20.5 lần so với cùng kỳ. Lợi nhuận sau thuế đạt VND 849 tỷ đồng trong khi cùng kỳ ghi nhận lỗ, trong đó:

• Mảng khu công nghiệp đạt VND 2,483 tỷ, chiếm 79% doanh thu. Ước tính diện tích đất KCN cho thuê được trong Q1/2025 ở khoảng 68 ha (chiếm 30% trên tổng 200 ha kế hoạch năm 2025), chủ yếu đến từ các hợp đồng đã ký kết ở KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh, Tràng Duệ 3 và Cụm công nghiệp Hưng Yên.

• Mảng chuyển nhượng bất động sản khu đô thị có sự tăng trưởng mạnh mẽ, đạt VND 411 tỷ tăng gấp 28 so với cùng kỳ.

• Các mảng doanh thu khác đạt 221 tỷ đồng (+61% YoY), nhờ doanh thu các chi phí dịch vụ (điện, nước, xử lý nước thải), doanh thu cho thuê nhà xưởng và bán nhà xưởng tăng so với năm trước.

• So với kế hoạch kinh doanh đã đề ra, Đô thị Kinh Bắc chỉ thực hiện được 31% mục tiêu doanh thu và 26% mục tiêu lãi ròng cả năm.

Cập nhật tình hình phát hành cổ phiếu riêng lẻ trong tháng 06/2025

• Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC) vừa hoàn tất đợt phát hành riêng lẻ 174.1 triệu cổ phiếu với mức giá chào bán 23,900 đồng/cổ phiếu, tương ứng tỷ lệ phân phối thành công đạt 70%. Số lượng cổ phần còn lại, tương đương 75.85 triệu đơn vị, đã được hủy bỏ theo đúng quy định hiện hành. Sau phát hành, vốn điều lệ của KBC tăng từ 7,676 tỷ đồng lên 9,417 tỷ đồng. Tổng giá trị vốn huy động được là 4,161 tỷ đồng. Về cơ cấu sử dụng vốn, công ty cho biết đã dành khoảng 1,462 tỷ đồng để thanh toán nợ gốc và lãi vay cho CTCP KCN Sài Gòn – Hải Phòng; phần còn lại khoảng 2,699 tỷ đồng được phân bổ để trả nợ cho CTCP KCN Sài Gòn – Bắc Giang.

Đẩy mạnh gia tăng quỹ đất mới với hơn 1,300 ha trong Q2/2025

• KBC đang tích cực mở rộng hơn 1,300 ha quỹ đất khu công nghiệp với loạt dự án quy mô lớn. Cụ thể, công ty đã nhận được chủ trương đầu tư của các KCN bao gồm: KCN Quế Võ mở rộng 2 (hơn 140 ha), KCN Bình Giang (gần 148 ha), và KCN Sông Hậu 2 (380 ha), và KCN Phú Bình (675 ha). Bên cạnh đó, KCN Kim Thành 2 (234 ha) đã hoàn tất thủ tục pháp lý và được cấp phép triển khai. Việc mở rộng quỹ đất tại các địa phương chiến lược cho thấy tiềm năng tăng trưởng dài hạn của KBC. Tính từ đầu năm 2025, KBC đã mở rộng hơn 1,500 ha quỹ đất KCN.

Hoàn tất việc nộp tiền thuê đất dự án Tràng Cát, tiến hành thi công trong tháng 05/2025

• Công ty con của KBC là Công ty TNHH MTV Phát triển Đô thị Tràng Cát – chủ đầu tư Dự án Khu Đô thị và Dịch vụ Tràng Cát – đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính liên quan đến tiền sử dụng đất của dự án. Cụ thể, trong giai đoạn gần đây, công ty đã nộp 6,854 tỷ đồng cho phần diện tích 714,810 m² đất nhà ở có quyền sử dụng lâu dài. Tính chung với số tiền đã nộp từ năm 2020, sau khi điều chỉnh quy hoạch, tổng tiền sử dụng đất cho toàn bộ dự án ước đạt 17,794 tỷ đồng. Như vậy, đến thời điểm hiện tại, toàn bộ 1,955 triệu m² đất nhà ở lâu dài thuộc dự án đã hoàn tất 100% nghĩa vụ tài chính, sẵn sàng đưa vào kinh doanh. Theo kế hoạch, ngay trong tháng 5, KBC sẽ khởi công phân khu nhà ở xã hội quy mô 50 ha tại Tràng Cát, đánh dấu bước tiến quan trọng trong lộ trình triển khai toàn dự án.

Khởi công Dự án Khu phức hợp đô thị, du lịch sinh thái và sân gôn Khoái Châu, Hưng Yên (Trump International Hưng Yên)

CTCP Tập đoàn Đầu tư và Phát triển Hưng Yên (đơn vị thành viên do KBC sở hữu 85%) hiện đang triển khai dự án Khu phức hợp đô thị, du lịch sinh thái và sân golf Khoái Châu (gọi tắt là Dự án Khoái Châu) tại tỉnh Hưng Yên, với quy mô lớn và tiềm năng trở thành điểm nhấn chiến lược trong danh mục phát triển của KBC.

Tổng mức đầu tư lớn: Dự án có tổng diện tích 888.52 ha, tổng vốn đầu tư dự kiến đạt 39,787 tỷ đồng (tương đương 1,533 tỷ USD), trong đó:

• Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khoảng 4,087 tỷ đồng,
• Chi phí đầu tư xây dựng và phát triển khoảng 35,700 tỷ đồng.

Hợp tác chiến lược với Trump Organization – Yếu tố khác biệt: Khoái Châu là một trong những dự án trọng điểm được triển khai trong khuôn khổ hợp tác chiến lược giữa KBC và Trump Organization (Hoa Kỳ), với mục tiêu phát triển tổ hợp nghỉ dưỡng, sân golf và biệt thự mang thương hiệu Trump đầu tiên tại Việt Nam. Đây là bước đi chiến lược nhằm đưa KBC gia nhập phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng cao cấp quốc tế, đồng thời nâng cao vị thế thương hiệu trên thị trường.

Mở Tài Khoản Chứng Khoán VPBankS, ID: 117494 - Nhận ngay ưu đãi lãi Margin 6.6%/năm

Dự án được quy hoạch thành 4 tiểu khu chính:

• Tiểu khu 1: Khu dân cư sinh thái kết hợp sân golf cao cấp (387.44 ha, khoảng 3,500 người),
• Tiểu khu 2: Khu dân cư sinh thái kết hợp sân golf sinh thái (220.39 ha, khoảng 1,800
  người),
• Tiểu khu 3: Khu đô thị thương mại - dịch vụ (181.29 ha, khoảng 29,700 người),
• Tiểu khu 4: Khu cây xanh và công viên chuyên đề (99.41 ha).

Đặc biệt, hạng mục sân golf bao gồm 54 lỗ, với tổng diện tích 241.59 ha, chia thành 2 cụm: sân golf 36 lỗ và sân golf 18 lỗ – hướng đến phân khúc khách hàng thượng lưu và du lịch golf quốc tế.

Thời gian triển khai: Dự án dự kiến triển khai trong giai đoạn từ Quý II/2025 đến Quý II/2029
(khoảng 4 năm), với thời hạn hoạt động 50 năm. Dự án được hưởng các chính sách ưu đãi đầu tư theo quy định của pháp luật hiện hành.

Triển vọng nguồn vốn FDI tiếp tục duy trì ổn định

Theo số liệu từ Tổng cục Thống kê, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) thực hiện trong 6 tháng đầu năm 2025 đạt 11.72 tỷ USD, tăng 8.1% so với cùng kỳ và đánh dấu mức cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây. Bên cạnh đó, tổng vốn đăng ký đầu tư mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần đạt hơn 21.52 tỷ USD, tăng mạnh 32.6% so với cùng kỳ năm trước.

Động lực chính cho sự bứt phá của FDI bao gồm:

• Chính sách ngoại giao linh hoạt và ổn định với hàng loạt các hiệp định FTA được ký kết, giúp nâng cao vị thế của Việt Nam trong bối cảnh cạnh tranh địa chính trị toàn cầu. Bên cạnh đó, Việt Nam vẫn duy trì lối ngoại giao mềm mỏng khi đối thoại với Mỹ về các vấn đề thuế quan. Điều này giúp tạo niềm tin cho các quốc gia tiến hành đầu tư tại Việt Nam.

• Lợi thế về chi phí sản xuất như chi phí điện, tiền thuê đất và nhà xưởng. Lao động cạnh tranh có chuyên môn với chi phí thấp.

• Vị trí địa lý chiến lược quan trọng, nằm trong chuỗi cung ứng trong khu vực ASEAN và
  tuyến đường hàng hải Châu Á - Thái Bình Dương, cận kề các trung tâm sản xuất lớn như Trung Quốc.

• Cải thiện môi trường đầu tư, với các nỗ lực thúc đẩy cải cách thủ tục hành chính, phát
  triển hạ tầng và các khu công nghiệp đi kèm với đó là các chính sách ưu đãi nhằm thu hút các doanh nghiệp nước ngoài, đặc biệt là các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực công nghệ.

Đánh giá triển vọng: Dòng vốn FDI tăng trưởng tích cực trong nửa đầu năm 2025, đặc biệt mức tăng theo tháng so với năm trước sau giai đoạn Mỹ bắt đầu áp thuế vẫn tăng trưởng mạnh, là tín hiệu rõ ràng cho thấy niềm tin của nhà đầu tư quốc tế đối với môi trường kinh doanh Việt Nam. Trong bối cảnh xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu vẫn đang tiếp diễn, Việt Nam được dự báo sẽ tiếp tục là điểm đến hấp dẫn cho các tập đoàn đa quốc gia, đặc biệt trong các lĩnh vực chế biến chế tạo, công nghệ cao và bất động sản công nghiệp.

Triển vọng nguồn vốn FDI tiêp tục duy trì ổn định

• Theo thông báo của Tổng thống Trump vào đầu tháng 7, Việt Nam dự kiến sẽ phải chịu mức thuế 20% đối với hàng hóa có xuất xứ từ Việt Nam và mức thuế 40% đối với các đơn hàng dạng “transshipment” – tức hàng hóa được vận chuyển từ Trung Quốc. Đây là mức thuế cạnh tranh so với nhiều quốc gia khác trong khu vực và được đánh giá là không quá bất lợi đối với doanh nghiệp Việt Nam.

• Đối với KBC, với tỷ trọng khách thuê đến từ Trung Quốc hiện chiếm khoảng 35% tổng cơ cấu khách hàng, công ty đánh giá tác động từ chính sách thuế sẽ không ảnh hướng quá nhiều đến nhu cầu từ khách thuê Trung Quốc. Cụ thể, nếu doanh nghiệp Trung Quốc có hàng hóa sản xuất tại Việt Nam và có Giấy chứng nhận xuất xứ (CO) tại Việt Nam sẽ chỉ bị áp mức thuế 20%. Bên cạnh đó, mức thuế 40% áp lên hàng hóa “transship” thấp hơn so với mức 55% hiện tại mà Mỹ đang áp lên hàng hóa Trung Quốc. Điều này kỳ vọng sẽ thúc đẩy làn sóng các doanh nghiệp Trung Quốc mở rộng sản xuất thực tế tại Việt Nam thay vì chỉ dùng Việt Nam như điểm trung chuyển nhằm né thuế.

• Chính sách thuế mới có thể tiếp tục củng cố xu hướng “Trung Quốc +1”, đặc biệt trong bối cảnh Việt Nam vẫn đang sở hữu các lợi thế cạnh tranh rõ rệt như vị trí địa lý gần Trung Quốc, chi phí nhân công hợp lý và chi phí sản xuất cạnh tranh. Đây là những yếu tố có thể giúp KBC tiếp tục thu hút dòng vốn FDI, đặc biệt từ khu vực Đông Á, trong thời gian tới.

Mở Tài Khoản Chứng Khoán VPBankS, ID: 117494 - Nhận ngay ưu đãi lãi Margin 6.6%/năm

Dự phóng kết quả kinh doanh

• Dự kiến doanh thu thuần Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc đạt khoảng VND 8,188 tỷ (+195% YoY) trong năm 2025 và VND 15,220 tỷ (+86% YoY) trong năm 2026. Lợi nhuận sau thuế năm 2025 dự kiến đạt VND 1,281 tỷ đồng (+203% YoY ) và lợi nhuận sau thuế năm 2026 dự kiến đạt VND 2,635 tỷ (+106% YoY).

• Trong đó nguồn doanh thu và lợi nhuận của KBC trong năm 2025 chủ yếu đến từ mảng cho thuê đất khu công nghiệp và chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản. Mảng bất động sản KCN ước tính doanh thu đạt 4,774 tỷ đồng (+299% YoY) nhờ các dự án quan trọng đã được tháo gỡ pháp lý và hoàn tất công tác đền bù giải phóng mặt bằng. Mảng bất động sản dân dụng dự kiến đạt doanh thu 2,649 tỷ đồng (+191% YoY) nhờ dự án Nhà ở xã hội Nếnh và KĐT Tràng Duệ. Dự án KĐT Tràng Cát sẽ đóng góp vào doanh thu KBC từ năm 2026 qua đó gia tăng đáng kể doanh thu của KBC trong tương lai. Mảng cung cấp dịch vụ đi kèm (doanh thu cung cấp nước sạch, điện, phí dịch vụ và xử lý nước thải) và mảng cho thuê nhà xưởng sẽ duy trì tăng trưởng ổn định quanh mức 10% nhờ xu hướng mở rộng các khu công nghiệp của KBC.

Doanh thu mảng KCN dự kiến tăng trưởng mạnh mẽ nhờ quỹ đất KCN Tràng Duệ 3 và các KCN tại Long An

• Ước tính diện tích đất KBC cho thuê được sẽ thấp hơn so với kế hoạch công ty đề ra do các rủi ro tình hình chiến tranh thương mại có thể ảnh hưởng đến nhu cầu cho thuê đất KCN.
  Dự kiến KBC sẽ cho thuê được khoảng 158 ha trong năm 2025, chủ yếu đến từ KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh (50 ha), KCN Quang Châu mở rộng (3.69 ha), KCN Tân Phú trung (14 ha), CCN Hưng Yên (60 ha) và KCN Tràng Duệ 3 (30 ha).

• Bước sang năm 2026, doanh thu mảng bất động sản KCN dự kiến sẽ tiếp tục được mở rộng, với hơn 1,500 ha đất KCN được đưa vào khai thác từ các dự án như KCN Kim Thành 2 (234 ha), KCN Quế Võ 2 mở rộng (140 ha), KCN Bình Giang (148 ha), KCN Sông Hậu 2 (380 ha) và KCN Phú Bình (675 ha). Ước tính KBC có thể cho thuê 197 ha trong năm 2026.

Doanh thu chuyển nhượng bất động sản tăng trưởng đột phá nhờ KĐT Tràng Cát

• Đối với mảng chuyển nhượng bất động sản, chúng tôi kỳ vọng dự án Nhà ở xã hội Nếnh sẽ đóng góp khoảng 1.82 ha và KĐT Tràng Duệ sẽ hoàn tất ghi nhận 15 căn biệt thự còn lại.

• Dự án KĐT Tràng Cát đã tiến hành khởi công xây dựng vào tháng 07/2025. Chúng tôi ước tính dự án sẽ được chào bán trong Q3 – Q4/2025 và tiến hành ghi nhận doanh thu trong năm 2026. Giữ quan điểm thận trọng và cho rằng KBC sẽ bắt đầu ghi nhận trong năm 2026 với diện tích ghi nhận doanh thu ước tính khoảng 10 ha. Dự án KĐT Phúc Ninh được kỳ vọng sẽ tháo gỡ vấn đề pháp lý và hoàn tất xây dựng cơ sở hạ tầng trong năm 2025, qua đó đóng góp doanh thu cho KBC từ năm 2026.

Tiềm năng dài hạn với dự án Khu phức hợp đô thị, du lịch sinh thái và sân golf Khoái Châu (Trump International Hưng Yên)

• Về tiềm năng dài hạn, đánh giá cao dự án Khu phức hợp đô thị, du lịch sinh thái và sân golf Khoái Châu (Trump International Hưng Yên). Với thời gian thi công trong giai đoạn Quý II/2025 đến Quý II/2029, dự kiến dự án sẽ bắt đầu đóng góp vào doanh thu của KBC từ giai đoạn 2030, với ước tính doanh thu có thể đạt hơn 3,500 tỷ đồng/ năm.

KBC sẽ lên giá 35 trong nửa cuối năm 2025, ACE quan tâm thì để lại SĐT dưới phần comment nhé.

• Mở Tài Khoản Chứng Khoán VPBankS, ID: 117494 - Nhận ngay ưu đãi lãi Margin 6.6%/năm